Réclamations pour mauvais état des biens immobiliers – Une prise de conscience

Les médias britanniques ont largement couvert la question des moisissures causées par le mauvais état des logements à la suite du décès d'Awaab Ishak. Le coroner a publiéun rapport au titre du règlement 28 afin d'éviter de nouveaux décès,à l'intention du ministère du Nivellement, du Logement et des Communautés, qui a publiésa réponse.

Sensibilisation croissante

En novembre 2022, le médiateur du logement a envoyé unelettre ouverteaux bailleurs sociaux au sujet des plaintes relatives à l'humidité et aux moisissures. La lettre leur demandait d'adopter une approche proactive de tolérance zéro, comme le recommandait lerapport Spotlightd'octobre 2021. Les bailleurs étaient invités à s'évaluer eux-mêmes à l'aune de 26 recommandations, à dialoguer avec les résidents pendant le processus et à publier les résultats. La lettre mettait également en garde contre l'utilisation d'un langage inapproprié, tel que blâmer le mode de vie des résidents.

En juillet 2020, le projet de loi sur la sécurité des bâtiments a été présenté au Parlement. Ce projet de loi prévoyait la suppression du « filtre démocratique » avant que les personnes concernées puissent obtenir réparation par l'intermédiaire du médiateur du logement. Au cours de la période 2019-2020, seuls 6,9 % des cas relevant de la compétence officielle du médiateur ont été renvoyés par une personne désignée. Le 1er octobre 2022, les modifications apportéesau programme du médiateur du logementsont entrées en vigueur et le « filtre démocratique » a été supprimé. Cela a permis aux résidents des logements sociaux d'avoir un accès illimité au médiateur.

À la suite de ce changement, les médiateurs du logement, exerçant leurs pouvoirs en vertu de l'article 49, mènent actuellement une enquête afin de déterminer s'il existe des preuves de défaillances systémiques.Le rapport spécial du médiateur du logement surle conseil municipal de Birmingham, publié en janvier 2023, a révélé un taux de mauvaise administration de 96 %. D'autres enquêtes sont en cours auprès d'autres bailleurs sociaux et d'autres sont prévues.

Les avocats spécialisés dans les demandes d'indemnisation se tournant désormais vers d'autres sources de revenus à la suite des réformes de 2021 concernant les traumatismes cervicaux et des demandes d'indemnisation pour interruption d'activité liée à la COVID-19,les demandes d'indemnisation pourmauvais état des logements sont désormais dans le collimateur de bon nombre de ces cabinets comme alternative.

Mon collègue Richard Lumby, directeur technique et d'audit, a commenté cette question en expliquant que « la volonté des cabinets d'avocats spécialisés dans les demandes d'indemnisation d'entrer sur le marché ou d'y rester sera largement motivée par le désir de maximiser les coûts. Avec le passage proposé à des coûts récupérables fixes au cours des deux prochaines années, il faut supposer que cela freinera l'intérêt des nouveaux entrants potentiels et conduira à une approche plus rationalisée parmi les cabinets existants, comme nous l'avons vu lorsque ce principe a été appliqué aux demandes d'indemnisation pour préjudice corporel en 2013. »

Une autre collègue, Victoria Full, responsable technique et d'audit, a déclaré :« Jusqu'àce que ces changements soient mis en œuvre, nous pensons que l'attribution des voies et les coûts resteront un sujet controversé, comme le soulignent les questions soulevées dans la décision du tribunal de comté dans l'affaire Jalili c. Bury Council (17 juin 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)».

Selonl'enquête sur le logement en Angleterre(2021 à 2022) publiée, 19 % se trouvent dans le secteur privé et 17 % dans le secteur locatif social. Lerapport principalsouligne plusieurs points intéressants, notamment le fait que dans le secteur privé, 23 % des logements sont jugés « indignes », contre 10 % dans le secteur social, et que les problèmes d'humidité sont plus fréquents dans le secteur locatif privé, où 11 % des logements ont signalé un problème en 2021. On estime que le secteur locatif privé sera la principale source de ce type de réclamations.

Le rapport sur la qualité et l'état des logements fournitune série de données utiles, notamment les types de biens immobiliers où les problèmes de délabrement sont les plus fréquents, ainsi qu'une ventilation par région.

Dan Peck, directeur régional de Sedgwick pour les responsabilités complexes, a déclaré : « L'humidité et la moisissure ne sont pas les seuls éléments pouvant poser problème. Les sols, les escaliers et les rampes mal entretenus peuvent causer des chutes qui pourraient entraîner bien plus qu'une simple demande de réparation du logement, car des blessures graves pourraient survenir. Avec la crise actuelle du coût de la vie, les propriétaires pourraient se retrouver face à un dilemme. Ils disposeront de moins d'argent pour financer les réparations nécessaires afin de maintenir le logement en bon état, et les locataires ne pourront pas financer l'augmentation de loyer nécessaire pour couvrir les coûts des réparations. »

Dans le but d'améliorer le parc immobilierbritannique, le gouvernement a adopté la loi de 2018 sur les logements (aptitude à l'habitation humaine), qui est entrée en vigueur le^{20 mars}2019. Cette loi modifie les articles 8 à 10 de la loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires et ajoute les nouveaux articles 9A, 9B et 9C.

La loi s'applique à tous les nouveaux baux d'une durée inférieure à sept ans (y compris les nouveaux baux périodiques) conclus à compter de la date d'entrée en vigueur, ainsi qu'à tous les baux qui ont débuté sous forme de baux à durée déterminée avant la date d'entrée en vigueur, mais qui sont devenus des baux périodiques après cette date.

L'équipe spécialisée dans le domaine des maladies du Forum of Insurance Lawyers indique queles demandes d'indemnisationpour préjudice corporel portent généralement sur des montants inférieurs à 5 000 £, bien qu'il arrive parfois que les montants soient plus élevés. Il arrive souvent qu'une demande d'indemnisation financière soit présentée à la suite d'une plainte pour mauvais état du logement, puis que l'expert désigné constate la présence de moisissures, ce qui peut également donner lieu à une indemnisation financière pour les troubles respiratoires associés.

Nous avons déjà vu quelques cas et nous pensons que cela pourrait devenir un problème courant pour les assureurs en responsabilité civile, en particulier en raison des conditions sociales. Cependant, les faibles niveaux d'indemnisation impliqués rendent ces cas moins intéressants pour les cabinets spécialisés dans les demandes d'indemnisation.

Cadre réglementaire

Avant la loi de 2018, les propriétaires étaient tenus de maintenir leurs biens immobiliers « en état », et non « habitables ». Si un bien immobilier présentait un défaut qui n'était pas considéré comme un « mauvais état » parce que le bien n'avait jamais été en meilleur état (comme une ventilation inadéquate entraînant une condensation excessive), le propriétaire n'était pas tenu d'améliorer son état. La loi de 2018 visait à combler cette lacune.

Comme le prévoit l'article 9A(4), le propriétaire ne peut pas contourner ou renoncer à cette obligation, ni imposer de pénalité contractuelle au locataire qui invoque cette clause.

La loi complète l'article 11 de la LTA 1985 et exige que le bien loué reste propre à l'habitation humaine. L'article 10 modifié fournit une définition de la notion de « propre à l'habitation humaine ».

Nous prévoyons que cela nécessitera, en cas de réclamation, une certaine interprétation des faits, mais sera comparé à la liste actuelle des 29 risques HHSRS. Il faudra déterminer si un bien immobilier est impropre à l'usage et s'il existe un risque pour la santé ou la sécurité des occupants.

Nous sommes raisonnablement convaincus que la doctrine relative à la responsabilité pour inaptitude telle qu'énoncée dans l'affaire O'Brien c. Robinson [1973] restera applicable, étant donné qu'il n'existe aucune disposition expresse dans la loi concernant la notification au propriétaire, comme c'est le cas dans l'article 11 de la loi sur les propriétaires et locataires.

Cela dit, pour tout défaut résultant des parties conservées par le propriétaire (parties communes ou extérieur d'un immeuble dont le logement fait partie), le propriétaire sera réputé avoir été informé dès que le défaut apparaît et sera tenu, après un délai raisonnable, de remédier aux défauts – voir Edwards c. Kumarasamy [2016].

De plus, il existe des exceptions aux obligations du propriétaire en vertu de la loi, notamment :

• Le propriétaire n'est pas responsable de l'inaptitude causée par le fait que le locataire ne se comporte pas comme un locataire ou résultant du non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles.
• Le propriétaire n'est pas tenu de reconstruire ou de remettre en état le logement en cas de destruction ou de dommages causés par un incendie, une tempête, une inondation ou tout autre accident inévitable.
• Le propriétaire n'est pas tenu d'entretenir ou de réparer tout ce que le locataire est en droit d'enlever du logement.
• Le propriétaire n'est pas tenu d'effectuer des travaux ou des réparations qui, s'ils étaient réalisés, le mettraient en violation d'une obligation imposée par une loi (quelle que soit la date à laquelle elle a été adoptée ou promulguée) – cela inclut notamment le non-respect d'un permis de construire, d'une autorisation pour un bâtiment classé ou des exigences relatives à une zone de conservation.
•  Lorsque les travaux nécessaires requièrent le consentement d'un tiers (par exemple, un propriétaire supérieur ou un propriétaire foncier, un locataire ou propriétaire voisin, ou un conseil municipal) et que le propriétaire a fait des efforts raisonnables pour obtenir ce consentement, mais que celui-ci n'a pas été donné.

Le protocole préalable à l'action en justice pour les cas de détérioration du logements'appliquera aux cas de détérioration, y compris les blessures corporelles subies par les occupants.

Conclusions

On considère que l'attention portée à ces affaires en raison de l'intérêt récent des médias aura un impact considérable sur les conditions du parc immobilier, en particulier à la lumière des récentes lettres ouvertes adressées à tous les propriétaires de logements sociaux, et ne peut être que bénéfique pour les locataires confrontés à des propriétaires indélicats. L'avenir nous dira quel sera l'impact de cette décision sur les demandes d'indemnisation pour dommages causés par le mauvais état des logements, en particulier avec la suppression de la présomption selon laquelle le logement était en mauvais état au début de la location. Il est rassurant de savoir que la doctrine de la notification reste en vigueur et que d'autres moyens de défense sont toujours disponibles.

La principale raison d'être optimiste pour les assureurs en responsabilité civile est la prise de conscience que si des cas aussi effroyables que celui d'Awaab Ishak se multiplient, le sujet deviendra rapidement une priorité sociale et les propriétaires feront l'objet d'une surveillance beaucoup plus étroite.

Nous remercions tout particulièrement Victoria Full, responsable technique et audit, Dan Peck, directeur régional pour les responsabilités complexes, et Richard Lumby, responsable technique et audit, pour leur précieuse contribution à ce blog.