Les médias britanniques ont largement évoqué la question des moisissures causées par le délabrement des biens immobiliers à la suite du décès d'Awaab Ishak. Le coroner a adressé un rapport (Regulation 28 : report to prevent further deaths ) au Department for Levelling Up, Housing and Communities (ministère de la mise à niveau, du logement et des communautés), qui a publié sa réponse.
Sensibilisation accrue
En novembre 2022, le médiateur du logement a envoyé une lettre ouverte aux bailleurs sociaux concernant les plaintes relatives à l'humidité et aux moisissures. La lettre leur demandait d'adopter une approche proactive de tolérance zéro, comme le recommande le rapport Spotlight d'octobre 2021. Il était demandé aux bailleurs de s'évaluer par rapport à 26 recommandations, de s'engager avec les résidents au cours du processus et de publier les résultats. La lettre met également en garde contre l'utilisation d'un langage inapproprié, comme le fait de blâmer le mode de vie du résident.
En juillet 2020, le projet de loi sur la sécurité des bâtiments a été présenté au Parlement. Le projet de loi prévoyait la suppression du "filtre démocratique" avant qu'ils puissent accéder à une réparation via le médiateur du logement. Au cours de l'année 2019-20, seuls 6,9 % des cas entrant dans le champ de compétence officiel du médiateur ont été renvoyés par une personne désignée. Le 1er octobre 2022, des modifications du programme du médiateur du logement sont entrées en vigueur et le "filtre démocratique" a été supprimé. Cela a permis aux résidents des logements sociaux d'avoir un accès illimité à un médiateur.
Suite à ce changement, les médiateurs du logement, utilisant leurs pouvoirs en vertu de la section 49, enquêtent pour établir s'il existe des preuves de défaillances systémiques. Le rapport spécial du médiateur du logement sur le conseil municipal de Birmingham, publié en janvier 2023, a révélé un taux de mauvaise administration de 96 %. D'autres enquêtes avec d'autres bailleurs sociaux sont en cours et d'autres sont attendues.
Les avocats spécialisés dans les réclamations se tournent désormais vers d'autres sources de revenus après les réformes 2021 sur les coups de fouet et les réclamations COVID-19 sur les pertes d'exploitation, et les réclamations pour dégradation du logement sont désormais dans la ligne de mire de bon nombre de ces cabinets.
Mon collègue, Richard Lumby, responsable technique et de l'audit, a commenté cette question en expliquant que "l'appétit de tout cabinet d'avocats demandeur d'entrer sur le marché ou d'y rester sera largement motivé par le désir de maximiser les coûts. Avec le passage proposé aux coûts fixes recouvrables dans les deux prochaines années, il faut s'attendre à ce que cela freine l'intérêt des nouveaux venus et conduise à une approche plus rationalisée parmi les cabinets existants, comme nous l'avons vu lorsque le principe a été appliqué aux réclamations pour dommages corporels en 2013".
Une autre collègue, Victoria Full, responsable technique et de l'audit, a déclaré: "Jusqu'à ce que ces changements soient mis en œuvre, nous nous attendons à ce que l'attribution des voies et les coûts restent une question litigieuse, comme le montrent les questions soulevées dans la décision de la Cour du comté dans l'affaire Jalili v Bury Council (17 juin 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)"
Selon l'enquête anglaise sur le logement (2021-2022) publiée, 19 % des logements se trouvent dans le secteur privé et 17 % dans le secteur locatif social. Le Headline Report relève plusieurs points intéressants, notamment que dans le secteur privé, 23 % des logements sont considérés comme "non décents", contre 10 % dans le secteur social, et que les problèmes d'humidité sont les plus fréquents dans le secteur locatif privé, 11 % des logements ayant signalé un problème en 2021. On estime que le secteur locatif privé sera la principale source de ce type de réclamations.
Le rapport sur la qualité et l'état des logements fournit une série de données utiles, notamment sur les types de biens où le délabrement est le plus susceptible de poser problème, ainsi qu'une ventilation par région.
Dan Peck, directeur régional de Sedgwick pour la responsabilité civile complexe, commente : "Il n'y a pas que l'humidité et la moisissure qui peuvent causer des problèmes : "Il n'y a pas que l'humidité et les moisissures qui peuvent poser problème. Les sols, les escaliers et les rampes mal entretenus peuvent provoquer des chutes qui pourraient entraîner bien plus qu'une simple demande d'indemnisation pour réparation du logement, car des blessures graves pourraient en résulter. Avec la crise actuelle du coût de la vie, les propriétaires pourraient se retrouver avec une arme à double tranchant. Il y aura moins d'argent pour financer le coût des réparations nécessaires pour maintenir le bien en état d'être habité et les locataires seront incapables de financer les coûts de l'augmentation de loyer nécessaire pour faire face aux coûts de réparation.
Dans le but d'améliorer le parc de logements du Royaume-Uni, le gouvernement a adopté le Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 qui est entré en vigueur le20 mars 2019. Cette loi modifie les articles 8 à 10 du Landlord and Tenant Act 1985 et insère un nouvel article 9A, un nouvel article 9B et un nouvel article 9C.
La loi s'applique à toutes les nouvelles locations d'une durée inférieure à sept ans (y compris les nouvelles locations périodiques) accordées à la date d'entrée en vigueur ou après cette date, ainsi qu'à toutes les locations qui ont commencé par une durée déterminée avant la date d'entrée en vigueur mais qui sont devenues des locations périodiques après la date d'entrée en vigueur.
Selon l'équipe du Forum of Insurance Lawyers spécialisée dans le secteur des maladies, les demandes d' indemnisation pour préjudice corporel portent généralement sur des montants inférieurs à 5 000 livres sterling, bien qu'il y ait parfois des montants plus élevés. Ce qui se passe souvent, c'est qu'une demande de compensation financière est faite à la suite d'une réclamation pour dégradation de logement, et si l'expert désigné trouve de la moisissure, cela peut également donner lieu à une compensation financière pour les lésions respiratoires qui en découlent.
Nous avons déjà vu une poignée de cas et il est considéré que cela pourrait devenir un problème courant pour les assureurs en responsabilité civile, en particulier en raison des conditions sociales. Cependant, les faibles niveaux d'indemnisation impliqués rendent les cas moins attrayants pour les entreprises requérantes.
Cadre réglementaire
Avant la loi de 2018, les propriétaires étaient tenus de maintenir les biens immobiliers "en état de réparation", par opposition à "en état d'être habités". Si un bien présente un défaut qui n'est pas qualifié de "délabrement" parce qu'il n'a jamais été en meilleur état (par exemple, une ventilation inadéquate entraînant une condensation excessive), le propriétaire n'était pas tenu d'améliorer son état. La loi de 2018 a cherché à combler cette lacune.
Comme le stipule l'article 9A(4), le propriétaire ne peut s'y soustraire ou y renoncer par contrat, et aucune pénalité contractuelle ne peut être imposée au locataire pour s'être appuyé sur la convention.
La loi complète l'article 11 de la LTA 1985 et exige que le bien loué reste propre à l'habitation humaine. L'article 10 modifié donne une définition de l'aptitude à l'habitation humaine.
Nous prévoyons qu'en cas de réclamation, cela nécessitera une certaine interprétation des faits de l'espèce, mais sera comparé à la liste actuelle des 29 dangers HHSRS. Il faudra déterminer si un bien est indigne et s'il existe un risque pour la santé ou la sécurité des occupants.
Nous sommes raisonnablement convaincus que la doctrine relative à la responsabilité en cas d'inaptitude, telle qu'elle est exposée dans l'affaire O'Brien v Robinson [1973], restera applicable, étant donné que la loi ne contient aucune disposition expresse sur la notification au propriétaire, comme c'est le cas dans l'article 11 de la loi sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act).
Ceci étant dit, pour tout défaut découlant des parties conservées par le propriétaire (parties communes ou extérieur d'un bâtiment dont le logement fait partie), le propriétaire sera réputé être informé dès que le défaut survient, et responsable après un délai raisonnable pour remédier aux défauts - Edwards v Kumarasamy [2016] se réfère.
En outre, il existe des exceptions aux obligations du propriétaire en vertu de la loi, notamment :
- Le bailleur n'est pas responsable de l'inaptitude causée par le manque de comportement du locataire, ou qui résulte de la violation du contrat par le locataire.
- Le propriétaire n'est pas tenu de reconstruire ou de remettre en état le logement en cas de destruction ou de détérioration par incendie, tempête, inondation ou autre accident inévitable.
- Le propriétaire n'est pas obligé d'entretenir ou de réparer ce que le locataire a le droit de retirer du logement.
- Le propriétaire n'est pas tenu d'effectuer des travaux ou des réparations qui, s'ils étaient effectués, l'obligeraient à enfreindre une obligation imposée par un texte législatif (quel qu'il soit) - il peut s'agir par exemple d'enfreindre un permis de construire, une autorisation de construction d'un bâtiment classé ou des exigences relatives à une zone de conservation.
- Lorsque les travaux nécessaires requièrent l'accord d'un tiers (par exemple, un propriétaire supérieur ou un propriétaire libre, un propriétaire ou un bailleur voisin, ou un conseil) et que le propriétaire a fait des efforts raisonnables pour obtenir cet accord, mais qu'il n'a pas été donné
Le protocole de pré-action pour les cas de dégradation du logement s'applique aux cas de dégradation incluant des dommages corporels aux occupants.
Conclusions
On estime que l'attention portée à ces affaires en raison de l'intérêt récent des médias aura un impact considérable sur les conditions des stocks de logements, en particulier à la lumière des récentes lettres ouvertes adressées à tous les propriétaires de logements sociaux, et ne peut qu'être bénéfique pour un locataire face à de mauvais propriétaires. L'avenir nous dira quel sera l'impact de cette décision sur les demandes d'indemnisation pour préjudice causé par le délabrement, en particulier avec la suppression de la dépendance à l'égard du mauvais état de la propriété au début de la location. Il est rassurant de constater que la doctrine de la notification demeure et que d'autres moyens de défense sont toujours disponibles.
La principale raison d'être optimiste pour les assureurs en responsabilité civile est la prise de conscience que si des cas aussi effroyables que celui d'Awaab Ishak commencent à se produire plus souvent, le sujet sera rapidement mis à l'ordre du jour de la société et les propriétaires feront l'objet d'un examen beaucoup plus approfondi.
Nous remercions tout particulièrement Victoria Full, responsable technique et de l'audit, Dan Peck, directeur régional pour la responsabilité complexe, et Richard Lumby, responsable technique et de l'audit, pour leurs précieuses contributions à ce blog.
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