Krav om erstatning for mangler ved ejendomme – En opvågnen

De britiske medier har rapporteret udførligt om problemet med skimmelsvamp forårsaget af dårlig vedligeholdelse af ejendomme efter Awaab Ishaks død. Retslægen udstedte enrapport i henhold til regel 28 for at forhindre yderligere dødsfaldtil Ministeriet for Udjævning, Boliger og Fællesskaber, som har offentliggjortderes svar.

Stigende bevidsthed

Boligombudsmanden sendte i november 2022 etåbent brevtil sociale udlejere om klager vedrørende fugt og skimmelsvamp. I brevet blev de opfordret til at indføre en proaktiv nul-tolerance-politik, som anbefalet iSpotlight-rapportenfra oktober 2021. Udlejere blev bedt om at vurdere sig selv i forhold til 26 anbefalinger, inddrage beboerne i processen og offentliggøre resultaterne. Brevet advarede også mod brug af upassende sprog, såsom at bebrejde beboernes livsstil.

I juli 2020 blev udkastet til lov om bygningssikkerhed forelagt parlamentet. Lovforslaget indeholdt en bestemmelse om fjernelse af det "demokratiske filter", før de kunne få adgang til klageadgang via boligombudsmanden. I løbet af 2019-20 var kun 6,9 % af de sager, der blev indbragt for ombudsmanden, blevet henvist af en udpeget person. Den 1. oktober 2022 trådte ændringerne tilboligombudsmandsordningeni kraft, og det "demokratiske filter" blev fjernet. Dette sikrede, at beboere i sociale boliger fik ubegrænset adgang til en ombudsmand.

Efter ændringen undersøger boligombudsmændene ved hjælp af deres beføjelser i henhold til § 49, om der er beviser for systemiske fejl.Boligombudsmandens særlige rapport omBirmingham City Council,derblev offentliggjort i januar 2023, fandt en fejlprocent på 96 %. Yderligere undersøgelser af andre sociale udlejere er i gang, og flere forventes.

Da advokaterne, der repræsenterer skadesanmeldere, nu retter deres fokus mod andre indtægtskilder efter reformerne af whiplash-sager i 2021 og erstatningskrav i forbindelse med COVID-19-relaterede driftsafbrydelser, ererstatningskravi forbindelse med boligforringelser nu kommet i søgelyset hos mange af disse firmaer som et alternativ.

Min kollega, Richard Lumby, teknisk og revisionschef, kommenterede dette emne og forklarede, at "Enhver advokatvirksomhed, der ønsker at træde ind på markedet eller forblive der, vil i høj grad være drevet af ønsket om at maksimere omkostningerne. Med den foreslåede overgang til faste refusionsomkostninger i de næste to år må man antage, at dette vil dæmpe interessen blandt potentielle nye aktører og føre til en mere strømlinet tilgang blandt eksisterende firmaer, som vi så, da princippet blev anvendt på personskadesager tilbage i 2013."

En anden kollega, Victoria Full, teknisk og revisionschef, fortalte, at"Indtildisse ændringer er implementeret, forventer vi, at sporallokering og omkostninger fortsat vil være et omstridt emne, som det fremgår af County Court-afgørelsen i sagen Jalili mod Bury Council (17. juni 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)".

Ifølgedenoffentliggjorteengelske boligundersøgelse(2021 til 2022) befinder 19 % sig i den private sektor og yderligere 17 % i den sociale lejesektor.Hovedrapportenbemærkede forskellige interessante punkter, herunder at 23 % af boligerne i den private sektor blev anset for at være "ikke-anstændige" sammenlignet med 10 % i den sociale sektor, og at problemer med fugt var mest udbredt i den private udlejningssektor, hvor 11 % af boligerne rapporterede om et problem i 2021. Det anses for, at den private udlejningssektor vil være den vigtigste kilde til denne type krav.

Rapporten om boligkvalitet og -tilstand indeholderen række nyttige data, herunder hvilke typer ejendomme der er mest tilbøjelige til at have problemer med forfald, samt en oversigt over fordelingen pr. region.

Dan Peck, Sedgwicks regionale direktør for komplekse erstatningssager, kommenterede: "Det er ikke kun fugt og skimmel, der kan forårsage problemer. Gulve, trapper og gelændere, der er dårligt vedligeholdt, kan forårsage faldulykker, som kan føre til langt mere end en erstatningskrav for reparation af boligen, da der kan opstå betydelige skader. Med den aktuelle krise i leveomkostningerne kan udlejere stå over for en dobbelt udfordring. Der vil være færre penge til at finansiere de nødvendige reparationer for at holde ejendommen beboelig, og lejerne vil ikke være i stand til at finansiere de nødvendige lejestigninger for at dække reparationsomkostningerne."

I et forsøg på at forbedre boligmasseni Storbritannienvedtog regeringen loven The Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018, der trådte i kraft den^20.marts 2019. Loven ændrer Landlord and Tenant Act 1985, afsnit 8 til 10, og indsætter et nyt afsnit 9A, 9B og 9C.

Loven gælder for alle nye lejemål med en løbetid på mindre end syv år (herunder nye periodiske lejemål), der indgås på eller efter ikrafttrædelsesdatoen, samt for alle lejemål, der begyndte som et tidsbegrænset lejemål før ikrafttrædelsesdatoen, men som efter ikrafttrædelsesdatoen er blevet til et periodisk lejemål.

Forum of Insurance Lawyers' fokusgruppe for sygdomssager siger, aterstatningskravfor personskader generelt involverer beløb på under 5.000 pund, selvom der lejlighedsvis er tale om større beløb. Det sker ofte, at der fremsættes krav om økonomisk erstatning på baggrund af krav om erstatning for mangler ved boligen, og hvis den udpegede taksator finder skimmelsvamp, kan det også give anledning til økonomisk erstatning for tilknyttede luftvejsskader.

Vi har allerede set en håndfuld sager, og det anses for, at dette kan blive et udbredt problem for ansvarsforsikringsselskaber, især på grund af de sociale forhold. De lave erstatningsniveauer gør imidlertid sagerne mindre attraktive for de advokatfirmaer, der fører sagerne.

Regulativ rammer

Før loven fra 2018 var udlejere forpligtet til at holde ejendomme "i stand" i modsætning til at være "egnet til beboelse". Hvis en ejendom har en fejl, der ikke klassificeres som "forfald", fordi ejendommen aldrig har været i bedre stand (f.eks. utilstrækkelig ventilation, der fører til overdreven kondens), var udlejeren ikke forpligtet til at forbedre dens tilstand. Loven fra 2018 søgte at lukke dette smuthul.

Som fastsat i § 9A(4) kan dette ikke undgås eller fraviges af udlejeren, og der kan heller ikke pålægges lejeren nogen kontraktmæssig straf for at påberåbe sig aftalen.

Loven supplerer § 11 i LTA 1985 og kræver, at den udlejede ejendom forbliver egnet til beboelse. Den ændrede § 10 indeholder en definition af egnethed til "beboelse".

Vi forventer, at dette – i tilfælde af en skadesanmeldelse – vil kræve en vis fortolkning af sagens fakta, men vil blive sammenlignet med den nuværende liste over 29 HHSRS-farer. Der skal tages hensyn til, om en ejendom er uegnet, og om der er risiko for skade på beboernes sundhed eller sikkerhed.

Vi er rimelig sikre på, at doktrinen om ansvar for uegnethed, som fastsat i O'Brien v Robinson [1973], stadig vil finde anvendelse, da der ikke er nogen udtrykkelige bestemmelser i loven om underretning af udlejeren, hvilket er tilfældet i § 11 i loven om udlejere og lejere.

Med ovenstående sagt vil udlejeren, for enhver uegnethed, der skyldes udlejerens bevarede dele (fællesdele eller ydre dele af en bygning, som boligen er en del af), blive anset for at være underrettet, så snart uegnetheden opstår, og være ansvarlig for at afhjælpe manglerne efter en rimelig frist – jf. Edwards v Kumarasamy [2016].

Derudover er der undtagelser fra udlejerens forpligtelser i henhold til loven, herunder:

• Udlejeren er ikke ansvarlig for uegnethed, der skyldes lejers manglende opførsel som en lejer, eller som skyldes lejers brud på aftalen.
• Udlejeren er ikke forpligtet til at genopbygge eller genindrette boligen i tilfælde af ødelæggelse eller skade som følge af brand, storm, oversvømmelse eller andre uundgåelige ulykker.
• Udlejeren er ikke forpligtet til at vedligeholde eller reparere noget, som lejeren har ret til at fjerne fra boligen.
• Udlejeren er ikke forpligtet til at udføre arbejder eller reparationer, som, hvis de udføres, vil medføre, at udlejeren overtræder en forpligtelse, der er pålagt ved lov (uanset hvornår denne er vedtaget eller udstedt) – dette omfatter f.eks. overtrædelse af byggetilladelse, tilladelse til fredede bygninger eller krav til bevaringsværdige områder.
•  Hvor de nødvendige arbejder kræver samtykke fra en tredjepart (f.eks. en overordnet udlejer eller grundejer, en nabo, der er lejer eller ejer, eller et byråd), og udlejeren har gjort en rimelig indsats for at opnå dette samtykke, men det ikke er blevet givet.

Protokol for foranstaltninger forud for sagsanlæg i sager om boligforfaldfinder anvendelse i sager om forfald, herunder personskade på beboerne.

Konklusioner

Det anses for, at den opmærksomhed, som disse sager har fået på grund af den seneste medieinteresse, vil have en vidtrækkende indvirkning på boligforholdene, især i lyset af de seneste åbne breve til alle udlejere af sociale boliger, og det kan kun være godt for en lejer, der har at gøre med dårlige udlejere. Tiden vil vise, hvordan dette vil påvirke erstatningskrav for skader forårsaget af manglende vedligeholdelse, især med fjernelsen af påstanden om, at ejendommen var i dårlig stand ved lejemålets begyndelse. Det er betryggende, at meddelelsesdoktrinen fortsat gælder, og at andre forsvar stadig er tilgængelige.

Den vigtigste grund til optimisme for ansvarsforsikringsselskaber er erkendelsen af, at hvis sådanne forfærdelige sager som Awaab Ishaks begynder at forekomme oftere, vil emnet hurtigt komme øverst på den sociale dagsorden, og udlejere vil blive underlagt langt større kontrol.

Særlig tak til Victoria Full, teknisk og revisionschef, Dan Peck, regional direktør for komplekse erstatningsansvar, og Richard Lumby, teknisk og revisionschef, for deres værdifulde bidrag til denne blog.