Saker om eiendomsmisbruk – En oppvåkning

Britiske medier har rapportert mye om problemet med muggsopp forårsaket av forfall på eiendommer etter Awaab Ishaks død. Rettsmedisineren utstedte en rapport i henhold til forskrift 28: for å forhindre ytterligere dødsfall til Department for Levelling Up, Housing and Communities, som har publisert sitt svar .

Økende bevissthet

Boligombudsmannen sendte et åpent brev til sosiale utleiere i november 2022 om klager knyttet til fukt og mugg. I brevet ble de bedt om å innføre en proaktiv nulltoleransetilnærming som anbefalt i Spotlight-rapporten fra oktober 2021. Utleiere ble bedt om å vurdere seg selv opp mot 26 anbefalinger, samarbeide med beboerne underveis og publisere resultatene. Brevet advarte også mot bruk av upassende språk, som å legge skylden på beboerens livsstil.

I juli 2020 ble utkastet til lov om bygningssikkerhet presentert for parlamentet. Lovforslaget inneholdt bestemmelser om å fjerne det «demokratiske filteret» før de kunne få klage via boligombudsmannen. I løpet av 2019–2020 hadde bare 6,9 ​​% av sakene som kom inn under ombudsmannens formelle ansvarsområde blitt henvist av en utpekt person. 1. oktober 2022 trådte endringer i boligombudsmannsordningen i kraft, og det «demokratiske filteret» ble fjernet. Dette sikret at beboere i sosiale boliger hadde ubegrenset tilgang til en ombudsmann.

Etter endringen bruker boligombudsmennene sine fullmakter i henhold til paragraf 49 for å fastslå om det finnes bevis for systemiske svikt. Boligombudsmannens spesialrapport om Birmingham bystyre, publisert i januar 2023, fant en rate av feilbehandling på 96 %. Ytterligere undersøkelser med andre sosiale utleiere pågår, og flere forventes.

Ettersom advokater som spesialiserer seg på skadelidende tjenester nå vender seg mot andre inntektsstrømmer etter whiplash-reformene i 2021 og COVID-19-saker om driftsavbrudd, er krav om forfall av boliger nå i søkelyset til mange av disse firmaene som et alternativ.

Min kollega, Richard Lumby, teknisk og revisjonssjef, kommenterte denne saken og forklarte at «Ethvert advokatfirma som spesialiserer seg på skadeerstatning, vil i stor grad være drevet av ønsket om å maksimere kostnadene. Med det foreslåtte skiftet til faste, dekkede kostnader i løpet av de neste to årene, må man anta at dette vil dempe interessen blant foreslåtte aktører og føre til en mer strømlinjeformet tilnærming blant eksisterende firmaer, slik vi så da prinsippet ble anvendt på personskadesaker tilbake i 2013.»

En annen kollega, Victoria Full, teknisk og revisjonssjef, delte at « Frem til disse endringene er implementert, forventer vi at sporfordeling og kostnader vil forbli et omstridt tema, noe som fremheves av problemstillingene i fylkesrettens avgjørelse i Jalili v Bury Council (17. juni 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civilligationbrief.com) ».

Ifølge publiserte The English Housing Survey (2021 til 2022), er 19 % innenfor privat sektor, og ytterligere 17 % innenfor sosial leiesektor. Hovedrapporten bemerket flere interessante punkter, inkludert at i privat sektor ble 23 % av boligene ansett som «ikke-anstendige» sammenlignet med 10 % innenfor sosial sektor, og problemer med fukt var mest utbredt i privat leiesektor, med 11 % av boligene som rapporterte et problem i 2021. Det antas at den private leiesektoren vil være hovedkilden til denne typen krav.

Rapporten om boligkvalitet og -tilstand gir en rekke nyttige data, inkludert hvilke eiendomstyper der forfall er mer sannsynlig å være et problem, og gir også en fordeling etter region.

Dan Peck, Sedgwicks regionale direktør for komplekst ansvar, kommenterte: «Det er ikke bare fukt og mugg som kan forårsake problemer. Gulv, trapper og rekkverk som er dårlig vedlikeholdt, kan forårsake fall, noe som kan føre til langt mer enn bare et boligreparasjonskrav, ettersom det kan oppstå betydelig skade. Med den pågående levekostnadskrisen kan utleiere bli sittende igjen med et tveegget sverd. Det vil være mindre penger til å finansiere kostnadene for nødvendige reparasjoner for å holde eiendommen egnet til beboelse, og leietakerne vil ikke kunne finansiere kostnadene for den nødvendige leieøkningen for å dekke reparasjonskostnadene.»

I et forsøk på å forbedre Storbritannias boligmasse vedtok regjeringen The Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018, som trådte i kraft ^20. mars 2019. Loven endrer paragraf 8 til 10 i Landlord and Tenant Act 1985 og setter inn en ny § 9A, § 9B og § 9C.

Loven gjelder for alle nye leieavtaler med en varighet på mindre enn syv år (inkludert nye periodiske leieavtaler) innvilget på eller etter ikrafttredelsesdatoen, samt for alle leieavtaler som startet som tidsbestemte før ikrafttredelsesdatoen, men blir et periodisk leieforhold etter ikrafttredelsesdatoen.

Fokusgruppen for sykdomssektoren til Forum of Insurance Lawyers sier at erstatningskrav for skade vanligvis involverer beløp på under £5000, selv om det av og til er større beløp. Det som ofte skjer er at det fremsettes et krav om økonomisk kompensasjon basert på krav om forfall av bolig, og hvis den oppnevnte takstmannen finner mugg, kan det også gi opphav til økonomisk kompensasjon for tilhørende luftveisskade.

Vi har allerede sett en håndfull saker, og det anses at dette kan bli et utbredt problem for ansvarsforsikringsselskaper, særlig på grunn av sosiale forhold. De lave kompensasjonsnivåene gjør imidlertid sakene mindre attraktive for skadelidende selskaper.

Regelverk

Før 2018-loven var utleiere pålagt å holde eiendommer «i reparasjon», i motsetning til å være «egnet til beboelse». Hvis en eiendom har en mangel som ikke klassifiseres som «forfall» fordi eiendommen aldri har vært i bedre stand (for eksempel utilstrekkelig ventilasjon som fører til overdreven kondens), var ikke utleier forpliktet til å forbedre tilstanden. 2018-loven forsøkte å tette dette smutthullet.

Som angitt i §9A(4), kan ikke utleier unngå eller trekke seg fra dette, og leietaker kan heller ikke ilegges noen kontraktsmessig straff for å påberope seg avtalen.

Loven supplerer paragraf 11 i lov om utleie av 1985 og krever at eiendommen som leies ut forblir egnet til beboelse. Den endrede paragraf 10 gir en definisjon av hva som er egnet til beboelse.

Vi forventer at dette – i tilfelle et krav – vil kreve en viss tolkning basert på sakens fakta, men det vil bli sammenlignet med den nåværende listen over 29 HHSRS-farer. Det må tas hensyn til om en eiendom er uegnet, og også om det er risiko for skade på beboernes helse eller sikkerhet.

Vi er rimelig sikre på at doktrinen om ansvar for uegnethet slik den er beskrevet i O'Brien v Robinson [1973] fortsatt vil gjelde, ettersom det ikke finnes uttrykkelige bestemmelser i loven om varsel til utleier, slik det er tilfellet i § 11 i utleier- og leietakerloven.

Når det er sagt ovenfor, for enhver uegnethet som følge av utleiers beholdte deler (fellesdeler eller eksteriøret til en bygning som boligen er en del av), skal utleier anses å være varslet så snart uegnetheten oppstår, og ansvarlig for å utbedre manglene etter rimelig tid – Edwards v Kumarasamy [2016] refererer til.

I tillegg finnes det unntak fra utleiers plikter i henhold til loven, inkludert:

• Utleier er ikke ansvarlig for uegnethet forårsaket av leietakers manglende oppførsel, eller som følge av leietakers brudd på leiekontrakten.
• Utleier er ikke forpliktet til å gjenoppbygge eller sette boligen i stand igjen i tilfelle ødeleggelse eller skade forårsaket av brann, storm, flom eller annen uunngåelig ulykke.
• Utleier er ikke forpliktet til å vedlikeholde eller reparere noe leietaker har rett til å fjerne fra boligen.
• Utleier er ikke forpliktet til å utføre arbeid eller reparasjoner som, hvis utført, ville sette utleier i strid med noen forpliktelse pålagt av noen lov (uansett når den er vedtatt eller gjort) – dette vil inkludere ting som brudd på byggetillatelse, vernede bygningstillatelser eller krav til verneområder.
•  Der det nødvendige arbeidet krever samtykke fra en tredjepart (f.eks. en overordnet utleier eller selveier, en naboleietaker eller eier, eller en kommune) og utleier har gjort rimelige anstrengelser for å innhente dette samtykket, men det ikke er gitt.

Protokollen før søksmål for saker om boligforfall vil gjelde for saker om forfall, inkludert personskade på beboerne.

Konklusjoner

Det antas at søkelyset på disse sakene på grunn av den nylige medieinteressen vil ha en vidtrekkende innvirkning på boligforholdene, spesielt i lys av de nylige åpne brevene til alle utleiere av sosiale boliger, og det kan bare være bra for en leietaker som har med dårlige utleiere å gjøre. Tiden vil vise hvordan dette påvirker erstatningskrav for skade forårsaket av forfall, spesielt med fjerningen av begrunnelsen om at eiendommen var i dårlig forfatning ved starten av leieforholdet. Det er betryggende at varslingsdoktrinen fortsatt gjelder, og at andre forsvar fortsatt er tilgjengelige.

Hovedgrunnen til optimisme for ansvarsforsikringsselskaper er erkjennelsen av at hvis slike forferdelige saker som Awaab Ishaks begynner å skje oftere, vil emnet raskt stige til topps på den sosiale agendaen, og utleiere vil få mye større gransking.

En spesiell takk til Victoria Full, teknisk og revisjonssjef; Dan Peck, regional direktør for komplekst ansvar; og Richard Lumby, teknisk og revisjonssjef, for deres verdifulle bidrag til denne bloggen.