Gugatan atas kerusakan properti – Sebuah kesadaran

Media Inggris telah secara luas memberitakan masalah jamur yang disebabkan oleh kerusakan properti setelah kematian Awaab Ishak. Juru Sita mengeluarkanLaporan Peraturan 28 untuk mencegah kematian lebih lanjutkepada Departemen Peningkatan Kesejahteraan, Perumahan, dan Komunitas,yang telah menerbitkantanggapan mereka.

Peningkatan kesadaran

Ombudsman Perumahan mengirimkansurat terbukakepada pemilik properti sosial pada November 2022 mengenai keluhan terkait kelembaban dan jamur. Surat tersebut meminta agar mereka menerapkan pendekatan proaktif tanpa toleransi, sebagaimana direkomendasikan dalamLaporan Spotlightpada Oktober 2021. Penyedia perumahan diminta untuk mengevaluasi diri mereka sendiri berdasarkan 26 rekomendasi, berinteraksi dengan penghuni selama proses tersebut, dan mempublikasikan hasilnya. Surat tersebut juga memperingatkan agar tidak menggunakan bahasa yang tidak pantas, seperti menyalahkan gaya hidup penghuni.

Pada Juli 2020, Rancangan Undang-Undang Keselamatan Bangunan diajukan ke Parlemen. Rancangan undang-undang tersebut mencakup ketentuan untuk menghapus 'filter demokratis' sebelum mereka dapat mengajukan gugatan melalui Ombudsman Perumahan. Selama periode 2019-20, hanya 6,9% dari kasus yang masuk ke dalam kewenangan formal Ombudsman yang dirujuk oleh pihak yang ditunjuk. Pada 1 Oktober 2022, perubahan padaSkema Ombudsman Perumahanmulai berlaku dan 'filter demokratis' dihapus. Hal ini memastikan bahwa penghuni perumahan sosial memiliki akses tanpa batasan ke Ombudsman.

Setelah perubahan tersebut, Ombudsman Perumahan menggunakan wewenangnya berdasarkan Pasal 49 untuk melakukan penyelidikan guna menentukan apakah terdapat bukti adanya kegagalan sistemik.Laporan Khusus Ombudsman Perumahan tentangDewan Kota Birminghamyangditerbitkan pada Januari 2023 menemukan tingkat maladministrasi sebesar 96%. Penyelidikan lebih lanjut dengan penyedia perumahan sosial lainnya sedang berlangsung, dengan penyelidikan lainnya yang diharapkan akan dilakukan.

Dengan fokus pengacara penggugat kini beralih ke sumber pendapatan lain setelah reformasi whiplash 2021 dan klaim gangguan bisnis akibat COVID-19,klaimkerusakan properti kini menjadi sasaran utama banyak firma hukum sebagai alternatif.

Rekan saya, Richard Lumby, Manajer Teknis dan Audit, memberikan komentar mengenai hal ini, menjelaskan bahwa “Nafsu firma hukum penggugat untuk masuk ke pasar atau tetap berada di sana akan sangat dipengaruhi oleh keinginan untuk memaksimalkan biaya. Dengan peralihan yang diusulkan ke biaya yang dapat diklaim secara tetap dalam dua tahun ke depan, dapat diasumsikan hal ini akan mengurangi minat di kalangan calon peserta baru dan mendorong pendekatan yang lebih efisien di kalangan firma yang sudah ada, seperti yang kita lihat ketika prinsip ini diterapkan pada klaim cedera pribadi pada tahun 2013.”

Seorang rekan kerja lainnya, Victoria Full, Manajer Teknis dan Audit, menyampaikan bahwa“Sampaiperubahan-perubahan ini diterapkan, kami memperkirakan bahwa alokasi jalur dan biaya akan tetap menjadi isu yang kontroversial, seperti yang ditekankan dalam putusan Pengadilan Kabupaten dalam kasus Jalili v Bury Council (17 Juni 2021). Jalili-v-Bury-Council-Manchester-CC-Judgment-20210617-V-Final.pdf (civillitigationbrief.com)”

MenurutSurvei Perumahan Inggris(2021–2022) yang diterbitkan, 19% berada di sektor swasta, dengan 17% lagi di sektor perumahan sosial.Laporan Utamamencatat beberapa poin menarik, termasuk bahwa di sektor swasta, 23% rumah dianggap "tidak layak huni" dibandingkan dengan 10% di sektor sosial. Masalah kelembaban paling umum terjadi di sektor sewa swasta, dengan 11% hunian melaporkan masalah tersebut pada tahun 2021. Diperkirakan bahwa sektor sewa swasta akan menjadi sumber utama untuk klaim semacam ini.

Laporan kualitas dan kondisi perumahan menyediakanberbagai data berguna, termasuk jenis properti di mana kerusakan lebih mungkin menjadi masalah, serta rincian berdasarkan wilayah.

Dan Peck, Direktur Regional Sedgwick untuk Tanggung Jawab Kompleks, berkomentar: “Bukan hanya kelembapan dan jamur yang dapat menimbulkan masalah. Lantai, tangga, dan pegangan tangga yang tidak terawat dengan baik dapat menyebabkan kecelakaan jatuh, yang dapat berakibat lebih dari sekadar klaim perbaikan properti, karena cedera serius dapat terjadi. Dengan krisis biaya hidup yang terus berlanjut, pemilik properti dapat menghadapi dilema. Akan ada dana yang lebih sedikit untuk membiayai biaya perbaikan yang diperlukan agar properti tetap layak huni, sementara penyewa tidak mampu membiayai kenaikan sewa yang diperlukan untuk menutupi biaya perbaikan.”

Dalam upaya untuk meningkatkan kualitas perumahandi Inggris, Pemerintah telah mengesahkan Undang-Undang Perumahan (Kesesuaian untuk Hunian Manusia) Tahun 2018 yang mulai berlaku pada^{tanggal 20 Maret}2019. Undang-undang ini mengubah Pasal 8 hingga 10 Undang-Undang Pemilik dan Penyewa^Tahun1985 dan menambahkan Pasal 9A, 9B, dan 9C.

Peraturan ini berlaku untuk semua sewa baru dengan jangka waktu kurang dari tujuh tahun (termasuk sewa periodik baru) yang diberikan pada atau setelah tanggal berlakunya peraturan ini, serta untuk semua sewa yang awalnya memiliki jangka waktu tetap sebelum tanggal berlakunya peraturan ini tetapi menjadi sewa periodik setelah tanggal berlakunya peraturan ini.

Tim Fokus Sektor Penyakit dari Forum Pengacara Asuransi menyatakan bahwaklaim ganti rugiatas cedera umumnya melibatkan jumlah di bawah £5.000, meskipun kadang-kadang ada jumlah yang lebih besar. Yang sering terjadi adalah klaim diajukan untuk ganti rugi finansial sebagai akibat dari klaim kerusakan properti, lalu jika surveyor yang ditunjuk menemukan jamur, hal itu juga dapat menimbulkan ganti rugi finansial untuk cedera pernapasan yang terkait.

Kami telah melihat beberapa kasus dan diyakini bahwa hal ini dapat menjadi masalah yang umum bagi asuransi pertanggungjawaban, terutama karena kondisi sosial. Namun, tingkat ganti rugi yang rendah membuat kasus-kasus ini kurang menarik bagi firma penggugat.

Kerangka regulasi

Sebelum Undang-Undang 2018, pemilik properti diwajibkan untuk menjaga properti mereka "dalam kondisi terawat", bukan "layak huni". Jika properti memiliki cacat yang tidak dikategorikan sebagai 'kerusakan' karena properti tersebut belum pernah berada dalam kondisi yang lebih baik (seperti ventilasi yang tidak memadai yang menyebabkan kondensasi berlebihan), pemilik properti tidak diwajibkan untuk memperbaiki kondisinya. Undang-Undang 2018 bertujuan untuk menutup celah ini.

Seperti yang diatur dalam Pasal 9A(4), hal ini tidak dapat dihindari atau dialihkan oleh pemilik properti, dan tidak dapat dikenakan denda kontrak kepada penyewa atas ketergantungannya pada perjanjian tersebut.

Peraturan ini melengkapi Pasal 11 Undang-Undang Perumahan 1985 dan mewajibkan agar properti yang disewakan tetap layak untuk dihuni oleh manusia. Pasal 10 yang telah diubah memberikan definisi tentang kelayakan 'untuk dihuni oleh manusia.'

Kami memperkirakan bahwa hal ini — dalam hal terjadi klaim — akan memerlukan interpretasi terhadap fakta-fakta kasus, namun akan dibandingkan dengan daftar saat ini yang berisi 29 bahaya HHSRS. Perlu dipertimbangkan apakah suatu properti tidak layak, serta apakah terdapat risiko bahaya terhadap kesehatan atau keselamatan penghuninya.

Kami cukup yakin bahwa doktrin mengenai tanggung jawab atas ketidaklayakan sebagaimana diatur dalam putusan O’Brien v Robinson [1973] masih berlaku; mengingat tidak ada ketentuan eksplisit dalam Undang-Undang mengenai pemberitahuan kepada pemilik properti, sebagaimana diatur dalam Pasal 11 Undang-Undang Pemilik dan Penyewa.

Dengan demikian, untuk setiap ketidaklayakan yang timbul dari bagian-bagian yang dipertahankan oleh pemilik properti (bagian bersama atau bagian luar bangunan di mana unit hunian tersebut merupakan bagiannya), pemilik properti dianggap telah diberi tahu segera setelah ketidaklayakan tersebut timbul, dan bertanggung jawab untuk memperbaiki kekurangan tersebut dalam waktu yang wajar – merujuk pada putusan Edwards v Kumarasamy [2016].

Selain itu, terdapat pengecualian terhadap kewajiban pemilik properti berdasarkan undang-undang, termasuk:

• Pemilik properti tidak bertanggung jawab atas ketidaklayakan yang disebabkan oleh kegagalan penyewa untuk berperilaku layaknya penyewa, atau yang timbul akibat pelanggaran perjanjian oleh penyewa.
• Pemilik properti tidak diwajibkan untuk membangun kembali atau memulihkan tempat tinggal dalam hal kerusakan atau kehancuran akibat kebakaran, badai, banjir, atau kecelakaan lain yang tidak dapat dihindari.
• Pemilik properti tidak diwajibkan untuk memelihara atau memperbaiki apa pun yang berhak dihilangkan oleh penyewa dari tempat tinggal tersebut.
• Pemilik properti tidak diwajibkan untuk melakukan pekerjaan atau perbaikan yang, jika dilakukan, akan membuat pemilik properti melanggar kewajiban apa pun yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan (terlepas dari kapan peraturan tersebut disahkan atau dibuat) – hal ini termasuk pelanggaran izin perencanaan, izin bangunan bersejarah, atau persyaratan kawasan konservasi.
•  Jika pekerjaan yang diperlukan memerlukan persetujuan dari pihak ketiga (misalnya, pemilik tanah yang lebih tinggi atau pemilik tanah bebas, penyewa atau pemilik tanah tetangga, atau dewan kota) dan pemilik tanah telah melakukan upaya yang wajar untuk mendapatkan persetujuan tersebut, tetapi persetujuan tersebut tidak diberikan.

Protokol Pra-Tindakan untuk Kasus Kerusakan Perumahanberlaku untuk kasus kerusakan perumahan, termasuk cedera pribadi yang dialami oleh penghuni.

Kesimpulan

Perhatian media yang baru-baru ini tertuju pada kasus-kasus ini diyakini akan memiliki dampak yang luas terhadap kondisi perumahan, terutama mengingat surat terbuka yang baru-baru ini dikirimkan kepada semua pemilik perumahan sosial. Hal ini hanya akan menguntungkan bagi penyewa dalam menghadapi pemilik properti yang buruk. Waktu akan menunjukkan bagaimana hal ini mempengaruhi klaim ganti rugi akibat kerusakan properti, terutama dengan penghapusan ketergantungan pada kondisi properti yang buruk pada awal masa sewa. Menyenangkan bahwa doktrin pemberitahuan tetap berlaku dan pertahanan lain masih tersedia.

Alasan utama optimisme bagi asuransi liability adalah kesadaran bahwa jika kasus-kasus mengerikan seperti kasus Awaab Ishak mulai terjadi lebih sering, maka isu ini akan segera menjadi prioritas utama dalam agenda sosial dan pemilik properti akan menghadapi pengawasan yang jauh lebih ketat.

Ucapan terima kasih khusus kepada Victoria Full, Manajer Teknis dan Audit; Dan Peck, Direktur Regional untuk Tanggung Jawab Kompleks; dan Richard Lumby, Manajer Teknis dan Audit, atas kontribusi berharga mereka dalam blog ini.