Ley de Seguridad de los Edificios de 2022: Repercusiones para las aseguradoras, los gestores de riesgos y los peritos de siniestros

La Ley de Seguridad en la Construcción de 2022 ha transformado el panorama de la construcción, marcando el inicio de una nueva era de responsabilidad y riesgo. Esta ley reestructura el diseño, la construcción, la gestión y el seguro de los edificios, lo que supone un cambio decisivo en el entorno construido del Reino Unido, con implicaciones de gran alcance para los profesionales de siniestros, las aseguradoras y los peritos.

¿Qué ha cambiado?

La ley introduce un nuevo régimen normativo más estricto y de mayor alcance:

• Ampliación de las responsabilidades legales: los responsables (diseñador principal, contratista principal y cliente) tienen ahora obligaciones legales en todos los proyectos de construcción, y no solo en los edificios de gran altura.
• Mayor supervisión reguladora: El Organismo Regulador de la Seguridad en la Construcción (BSR) es responsable del cumplimiento normativo, la competencia profesional y la aplicación de la ley, y está facultado para imponer sanciones penales.
• Requisito de «Golden Thread»: debe mantenerse un registro digital de la información sobre la seguridad del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida, lo que garantiza la transparencia y constituye una línea de defensa fundamental ante posibles reclamaciones futuras.
• Mayor control de los edificios de mayor riesgo: la obligación de notificar los incidentes y la necesidad de obtener autorizaciones previas para los edificios de más de 18 metros o de más de siete plantas suponen un control adicional, lo que a menudo se traduce en plazos más largos y posibles retrasos.

Consecuencias en materia de seguros

El mercado británico Daños ha experimentado cambios importantes. Con el objetivo de prevenir tragedias como la de Grenfell, la ley introduce reformas de gran alcance que afectan directamente a la forma en que las aseguradoras evalúan el riesgo, fijan las primas y gestionan las reclamaciones. La capacidad para asegurar edificios residenciales construidos con materiales inflamables o que presenten otro tipo de riesgo elevado es ahora extremadamente limitada, y solo un pequeño número de aseguradoras está dispuesto a asumir estos riesgos. Esta reducción de la capacidad no solo hace que las primas suban, sino que también limita la cantidad de riesgo que cada aseguradora está dispuesta a cubrir.

Evaluaciones de riesgos más rigurosas

Las aseguradoras exigen ahora una documentación exhaustiva antes de suscribir pólizas para edificios de gran altura, entre la que se incluye:

• Formularios válidos de revisión de la resistencia al fuego de sistemas de paredes exteriores (EWS)
• Pruebas de las obras de rehabilitación
• Informes detallados sobre la seguridad de edificios de más de 18 metros

Los edificios que no cumplan estas normas pueden enfrentarse a:

• Primas más altas
• Cobertura restringida (riesgos específicos excluidos o límites de indemnización aplicados)
• Cláusulas de franquicias o coseguros elevados
• Denegación total de la cobertura

Ampliación de los plazos de responsabilidad

Se ha ampliado el alcance de la Ley de Defectos en las Inmuebles, ampliando el plazo de prescripción de las reclamaciones a 30 años con carácter retroactivo y a 15 años con carácter prospectivo. Este cambio abre la puerta a reclamaciones por hechos pasados, incluso contra inmuebles terminados ya en la década de los noventa.

Para las aseguradoras, las consecuencias son importantes. Deben estar preparadas para:

• Reactivación de reclamaciones que llevan mucho tiempo inactivas
• Aumento de los casos remitidos a resolución judicial por defectos heredados
• Aumento de los litigios sobre las responsabilidades en materia de rehabilitación

Ajuste de reclamaciones

Comprender la Ley de Seguridad en la Construcción de 2022 es solo el primer paso; el verdadero reto es aplicarla en la práctica. La legislación está en constante evolución y, con ella, el papel de los peritos de siniestros. La ley no solo determina la aceptación de riesgos, sino también la forma en que se gestionan las reclamaciones, se establecen las expectativas y se planifican las reservas.

Para actuar de forma proactiva y precisa, los peritos de siniestros deben:

• Identificar los edificios de gran altura: en caso de duda, consulte elregistro oficial del gobierno.
• Evalúa la seguridad contra incendios de forma integral: ten en cuenta el perfil de seguridad contra incendios en su conjunto, no solo elementos aislados.
• Evalúe con antelación los requisitos normativos: determine si las reparaciones requieren presentar una solicitud ante la autoridad reguladora de seguridad de edificios, por ejemplo, cuando se haya visto afectada la compartimentación contra incendios.

Reserva con sentido común

La situación de un inmueble y cualquier denegación administrativa pueden afectar directamente a las provisiones destinadas a alojamientos alternativos, la pérdida de alquileres y los honorarios profesionales. Las provisiones deben reflejar plazos realistas e incluir contingencias adecuadas. Además, requieren una revisión periódica y un diálogo abierto con las aseguradoras si es probable que se produzcan ajustes significativos.

Prepárate para las dificultades normativas

La Autoridad Reguladora de la Seguridad en la Construcción suele denegar las solicitudes debido a métodos de construcción no conformes, registros incompletos, documentación faltante o programas de trabajo poco claros. Estas denegaciones pueden ralentizar considerablemente la tramitación de las reclamaciones y generar frustración entre los asegurados, los corredores y las aseguradoras. Aunque gran parte de esto escapa al control del perito, tomar las medidas adecuadas desde el principio puede mitigar el impacto.

Gestionar las expectativas

Gestionar las expectativas es fundamental para mantener la confianza y el impulso a lo largo de todo el proceso. Los peritos de siniestros lo hacen de la siguiente manera:

• Identificar a las personas responsables en una fase temprana
• Explicar el proceso normativo y las consecuencias del incumplimiento a quienes no estén familiarizados con él
• Detectar posibles retrasos antes de que se produzcan
• Establecer plazos realistas, pero con las debidas salvedades
• Fomentar la colaboración temprana con el Organismo Regulador de la Seguridad en la Construcción
• Prestar especial atención a los límites de la póliza y a los plazos de indemnización

Resumen

La Ley de Seguridad en la Construcción de 2022 se ha convertido ya en una parte consolidada de la práctica diaria. Más que un conjunto de normas, supone un cambio en la forma en que el sector aborda la responsabilidad y la seguridad. Para las aseguradoras, los gestores de riesgos y los peritos, exige visión de futuro, una implicación proactiva y un mayor cuidado a la hora de gestionar las reclamaciones.