Loi de 2022 sur la sécurité des bâtiments : implications pour les assureurs, les gestionnaires de risques et experts en sinistres

La loi de 2022 sur la sécurité des bâtiments a bouleversé le secteur de la construction, inaugurant une nouvelle ère marquée par la responsabilité et les risques. Elle redéfinit la conception, la construction, la gestion et l'assurance des bâtiments, marquant ainsi un tournant décisif dans l'environnement bâti britannique — avec des répercussions considérables pour les professionnels des sinistres, les assureurs et experts.

Qu'est-ce qui a changé ?

La loi instaure un nouveau régime réglementaire plus strict et de plus large portée :

• Responsabilités légales élargies: les responsables (concepteur principal, maître d'œuvre et maître d'ouvrage) sont désormais soumis à des obligations légales pour tous les projets de construction, et non plus uniquement pour les immeubles de grande hauteur.
• Un renforcement de la surveillance réglementaire: l'Autorité de régulation de la sécurité des bâtiments (BSR) est chargée de veiller au respect de la réglementation, à la compétence des acteurs concernés et à l'application de la loi, et dispose du pouvoir d'imposer des sanctions pénales.
• Exigence « Golden Thread »: un dossier numérique contenant les informations relatives à la sécurité du bâtiment doit être conservé tout au long du cycle de vie de celui-ci, garantissant ainsi la transparence et constituant un rempart essentiel en cas de réclamations futures.
• Un contrôle plus rigoureux des bâtiments à haut risque: l'obligation de signaler tout incident et l'obtention d'autorisations préalables pour les bâtiments de plus de 18 mètres ou de sept étages ou plus renforcent la surveillance, ce qui se traduit souvent par des calendriers plus longs et des retards potentiels.

Conséquences en matière d'assurance

Le marché britannique de l'assurance habitation a connu des changements majeurs. Destinée à prévenir des tragédies telles que celle de Grenfell, la loi introduit des réformes de grande envergure qui ont une incidence directe sur la manière dont les assureurs évaluent les risques, fixent les primes et traitent les sinistres. La capacité d'assurance pour les immeubles résidentiels inflammables ou présentant d'autres risques élevés est désormais extrêmement limitée, seul un petit nombre d'assureurs étant disposés à les couvrir. Cette capacité réduite entraîne non seulement une hausse des primes, mais limite également le niveau de risque qu'un assureur est prêt à couvrir.

Des évaluations des risques plus rigoureuses

Les assureurs exigent désormais une documentation complète avant d'assurer des immeubles de grande hauteur, notamment :

• Formulaires de contrôle incendie valides pour les systèmes de murs extérieurs (EWS)
• Preuves des travaux d'assainissement
• Rapports détaillés sur la sécurité des bâtiments de plus de 18 mètres

Les bâtiments qui ne respectent pas ces normes risquent de se voir imposer :

• Des primes plus élevées
• Couverture restreinte (risques spécifiques exclus ou limites de garantie appliquées)
• Franchises importantes ou clauses de coassurance
• Refus total de couverture

Prolongation des délais de responsabilité

La loi sur les vices de construction a été élargie, prolongeant le délai de prescription pour les actions en justice à 30 ans avec effet rétroactif et à 15 ans pour l'avenir. Cette modification ouvre la voie à des actions en justice portant sur des faits anciens, y compris à l'encontre de biens immobiliers achevés dès les années 1990.

Pour les assureurs, les conséquences sont importantes. Ils doivent se préparer à :

• Réactivation de créances restées en sommeil depuis longtemps
• Augmentation du nombre de dossiers renvoyés devant les instances juridictionnelles concernant des vices de construction hérités
• Augmentation du nombre de litiges concernant les responsabilités en matière d'assainissement

Révision des demandes d'indemnisation

Comprendre la loi de 2022 sur la sécurité des bâtiments n'est qu'une première étape ; le véritable défi consiste à la mettre en pratique. La législation ne cesse d'évoluer, tout comme le rôle des experts en sinistres. Cette loi définit non seulement l'acceptation des risques, mais aussi la manière dont les sinistres sont gérés, les attentes définies et les provisions planifiées.

Pour rester proactifs et précis, experts en sinistres experts :

• Identifier les immeubles de grande hauteur: en cas de doute, se référer auregistre officiel du gouvernement.
• Évaluez la sécurité incendie de manière globale: tenez compte de l'ensemble du dispositif de sécurité incendie, et non pas seulement de certains éléments pris isolément.
• Évaluez rapidement les critères réglementaires: déterminez si les réparations nécessitent le dépôt d'une demande auprès de l'autorité de contrôle de la sécurité des bâtiments — par exemple, lorsque la compartimentation coupe-feu a été affectée.

Réservez de manière réaliste

Le statut d'un immeuble et tout refus administratif peuvent avoir une incidence directe sur les provisions destinées à couvrir les frais liés à un logement de remplacement, la perte de loyer et les honoraires professionnels. Ces provisions doivent refléter des délais réalistes et prévoir des marges de sécurité adéquates. Elles nécessitent également un réexamen régulier et un dialogue ouvert avec les assureurs si des ajustements importants sont à prévoir.

Se préparer aux frictions réglementaires

L'autorité de régulation de la sécurité des bâtiments rejette souvent les demandes en raison de méthodes de construction non conformes, de dossiers incomplets, de documents manquants ou de programmes de travaux imprécis. Ces refus peuvent ralentir considérablement le traitement des sinistres et être source de frustration pour les assurés, les courtiers et les assureurs. Bien que l'expert en sinistres n'ait guère d'emprise sur la plupart de ces facteurs, prendre les mesures appropriées dès le début peut en atténuer l'impact.

Gérer les attentes

La gestion des attentes est essentielle pour préserver la confiance et maintenir la dynamique tout au long du processus. experts en sinistres y experts en :

• Identifier les responsables dès le début
• Expliquer le processus réglementaire et les conséquences d'un manquement à la réglementation à ceux qui ne le connaissent peut-être pas
• Signaler les retards potentiels avant qu'ils ne surviennent
• Fournir des délais réalistes, mais assortis de réserves précises
• Encourager une collaboration précoce avec l'autorité de régulation de la sécurité des bâtiments
• Accorder une attention particulière aux limites de couverture et aux délais d'indemnisation

Résumé

La loi de 2022 sur la sécurité des bâtiments fait désormais partie intégrante des pratiques quotidiennes. Plus qu'un simple ensemble de règles, elle marque un tournant dans la manière dont le secteur aborde les questions de responsabilité et de sécurité. Pour les assureurs, les gestionnaires de risques et experts en sinistres, elle exige de la prévoyance, un engagement proactif et une plus grande rigueur dans le traitement des sinistres.