Lei de Segurança dos Edifícios de 2022: Implicações para seguradoras, gestores de risco e peritos de sinistros

A Lei de Segurança dos Edifícios de 2022 transformou o panorama da construção, dando início a uma nova era de responsabilização e risco. Esta lei reformula a conceção, a construção, a gestão e o seguro dos edifícios, marcando uma mudança decisiva no ambiente construído do Reino Unido — com implicações de longo alcance para os profissionais de sinistros, seguradoras e peritos.

O que mudou?

A lei introduz um novo regime regulamentar mais rigoroso e de âmbito mais alargado:

• Responsabilidades legais alargadas: os responsáveis (projetista principal, empreiteiro principal e cliente) têm agora obrigações legais em todos os projetos de construção, e não apenas em edifícios de grande altura.
• Maior supervisão regulatória: A Autoridade Reguladora da Segurança na Construção (BSR) é responsável pelo cumprimento da legislação, pela competência profissional e pela aplicação da lei, tendo autoridade para impor sanções penais.
• Requisito do Golden Thread: Deve ser mantido um registo digital das informações relativas à segurança do edifício ao longo de todo o seu ciclo de vida, garantindo transparência e constituindo uma linha de defesa fundamental em caso de reclamações futuras.
• Uma análise mais rigorosa dos edifícios de maior risco: a obrigatoriedade de comunicar incidentes e a necessidade de aprovações prévias para edifícios com mais de 18 metros ou 7 ou mais andares implicam uma supervisão adicional, o que muitas vezes resulta em programas mais longos e em potenciais atrasos.

Implicações em matéria de seguros

O mercado de seguros imobiliários do Reino Unido sofreu mudanças significativas. Com o objetivo de prevenir tragédias como a de Grenfell, a lei introduz reformas profundas que afetam diretamente a forma como as seguradoras avaliam o risco, fixam os prémios e tratam os sinistros. A capacidade de cobertura para edifícios residenciais construídos com materiais inflamáveis ou de alto risco é agora extremamente limitada, com apenas um pequeno número de seguradoras dispostas a aceitar esses riscos. Esta redução da capacidade não só faz subir os prémios, como também limita o nível de risco que cada seguradora está disposta a cobrir.

Avaliações de risco mais rigorosas

As seguradoras exigem agora documentação completa antes de subscreverem seguros para edifícios de grande altura, incluindo:

• Formulários válidos de avaliação de resistência ao fogo do sistema de paredes exteriores (EWS)
• Provas das obras de reabilitação
• Relatórios detalhados de análise de segurança para edifícios com mais de 18 metros

Os edifícios que não cumpram estas normas podem enfrentar:

• Prémios mais elevados
• Cobertura restrita (riscos específicos excluídos ou limites de indemnização aplicados)
• Franquias significativas ou cláusulas de co-seguro
• Recusa total da cobertura

Prazos de responsabilidade alargados

A Lei sobre Defeitos em Imóveis foi alargada, prolongando o prazo de prescrição para reclamações para 30 anos com efeito retroativo e 15 anos com efeito prospectivo. Esta alteração abre a porta a reclamações relativas a imóveis antigos — mesmo contra imóveis concluídos já na década de 1990.

Para as seguradoras, as implicações são significativas. Devem estar preparadas para:

• Reativação de créditos há muito inativos
• Aumento do número de processos de arbitragem relativos a defeitos herdados
• Aumento dos litígios judiciais relativos às responsabilidades de remediação

Ajuste de sinistros

Compreender a Lei de Segurança dos Edifícios de 2022 é apenas o primeiro passo; o desafio reside na sua aplicação na prática. A legislação está em constante evolução e, com ela, o papel dos peritos de sinistros. A lei define não só a aceitação de riscos, mas também a forma como os sinistros são geridos, as expectativas são definidas e as reservas são planeadas.

Para se manterem proativos e precisos, os peritos de sinistros devem:

• Identificar edifícios de grande altura: em caso de dúvida, consultar oregisto oficial do governo.
• Avalie a segurança contra incêndios de forma holística: tenha em conta todo o perfil de segurança contra incêndios, e não apenas elementos isolados.
• Avalie atempadamente os critérios regulamentares: determine se as reparações exigem a apresentação de um pedido à Autoridade Reguladora de Segurança dos Edifícios — por exemplo, nos casos em que a compartimentação contra incêndios tenha sido afetada.

Faça reservas de forma realista

O estado de um edifício e quaisquer recusas por parte das entidades reguladoras podem afetar diretamente as reservas destinadas a alojamento alternativo, perda de rendas e honorários profissionais. As reservas devem refletir prazos realistas e incluir contingências adequadas. Exigem ainda uma revisão regular e um diálogo aberto com as seguradoras, caso sejam prováveis ajustes significativos.

Prepare-se para atritos regulamentares

A Autoridade Reguladora da Segurança na Construção recusa frequentemente os pedidos devido a métodos de construção não conformes, registos incompletos, falta de documentação ou programas de trabalho pouco claros. Estas recusas podem atrasar significativamente os pedidos de indemnização e causar frustração aos segurados, corretores e seguradoras. Embora grande parte destes fatores esteja fora do controlo do perito, tomar as medidas certas numa fase inicial pode atenuar o impacto.

Gerir as expectativas

A gestão das expectativas é fundamental para manter a confiança e o dinamismo ao longo de todo o processo. Os peritos de sinistros fazem isso da seguinte forma:

• Identificar os responsáveis numa fase inicial
• Explicar o processo regulamentar e as consequências do incumprimento a quem possa não estar familiarizado com o assunto
• Identificar possíveis atrasos antes que estes ocorram
• Estabelecer prazos realistas, mas com ressalvas claras
• Incentivar o envolvimento precoce com a Autoridade Reguladora da Segurança dos Edifícios
• Chamar a atenção para os limites da apólice e os períodos de indemnização

Resumo

A Lei de Segurança dos Edifícios de 2022 é agora parte integrante da prática quotidiana. Mais do que um conjunto de regras, marca uma mudança na forma como o setor aborda a responsabilidade e a segurança. Para as seguradoras, os gestores de risco e os peritos de sinistros, exige visão de futuro, um envolvimento proativo e um maior cuidado no tratamento dos sinistros.