Lei de Segurança Predial de 2022: Implicações para seguradoras, gestores de risco e peritos em sinistros

A Lei de Segurança Predial de 2022 transformou o panorama da construção civil, dando início a uma nova era de responsabilização e gestão de riscos. Ela reformula o projeto, a construção, a gestão e o seguro de edifícios, marcando uma mudança decisiva no ambiente construído do Reino Unido — com implicações de longo alcance para profissionais de sinistros, seguradoras e peritos.

O que mudou?

A lei introduz um novo regime regulatório mais rigoroso e de âmbito mais amplo:

• Responsabilidades legais ampliadas: os responsáveis (projetista principal, empreiteiro principal e cliente) agora têm obrigações legais em todos os projetos de construção, e não apenas em edifícios de grande altura.
• Maior fiscalização regulatória: O Órgão Regulador de Segurança Predial (BSR) é responsável pelo cumprimento das normas, pela qualificação profissional e pela fiscalização, tendo autoridade para aplicar sanções penais.
• Requisito do Golden Thread: É necessário manter um registro digital das informações de segurança do edifício ao longo de todo o seu ciclo de vida, garantindo transparência e constituindo uma importante linha de defesa em eventuais reclamações futuras.
• Análise mais rigorosa de edifícios de maior risco: a obrigatoriedade de notificação de ocorrências e aprovações prévias para edifícios com mais de 18 metros ou 7 andares ou mais acrescentam uma supervisão adicional, o que muitas vezes resulta em prazos mais longos e possíveis atrasos.

Implicações em matéria de seguros

O mercado de seguros imobiliários do Reino Unido passou por grandes mudanças. Com o objetivo de evitar tragédias como a de Grenfell, a lei introduz reformas abrangentes que afetam diretamente a forma como as seguradoras avaliam riscos, definem prêmios e lidam com sinistros. A capacidade de cobertura para edifícios residenciais inflamáveis ou de alto risco é agora extremamente limitada, com apenas um pequeno número de seguradoras dispostas a assumi-los. Essa redução na capacidade não só eleva os prêmios, como também limita o nível de risco que cada seguradora está disposta a cobrir.

Avaliações de risco mais rigorosas

Atualmente, as seguradoras exigem uma documentação completa antes de subscrever apólices para edifícios altos, incluindo:

• Formulários válidos de avaliação de resistência ao fogo para sistemas de paredes externas (EWS)
• Comprovação das obras de recuperação
• Relatórios detalhados de análise de segurança para edifícios com mais de 18 metros

Os edifícios que não cumprirem essas normas podem enfrentar:

• Prêmios mais altos
• Cobertura restrita (riscos específicos excluídos ou limites de indenização aplicados)
• Franquias significativas ou cláusulas de cosseguro
• Recusa total da cobertura

Prazos de responsabilidade prolongados

A Lei sobre Defeitos em Imóveis foi ampliada, estendendo o prazo de prescrição para reclamações para 30 anos retroativamente e 15 anos prospectivamente. Essa mudança abre caminho para reclamações antigas — mesmo contra imóveis concluídos já na década de 1990.

Para as seguradoras, as implicações são significativas. Elas devem estar preparadas para:

• Reativação de créditos há muito inativos
• Aumento do número de casos encaminhados para arbitragem devido a defeitos herdados
• Aumento dos litígios judiciais sobre responsabilidades de remediação

Ajuste de sinistros

Compreender a Lei de Segurança Predial de 2022 é apenas o primeiro passo; o desafio está em aplicá-la na prática. A legislação está em constante evolução e, com ela, o papel dos peritos em sinistros. A lei define não apenas a aceitação de riscos, mas também a forma como os sinistros são gerenciados, as expectativas são estabelecidas e as reservas são planejadas.

Para se manterem proativos e precisos, os peritos em sinistros devem:

• Identificar edifícios altos: consultar oregistro oficial do governoem caso de dúvida.
• Avalie a segurança contra incêndios de forma holística: leve em consideração todo o perfil de segurança contra incêndios, e não apenas elementos isolados.
• Avalie antecipadamente os critérios regulatórios: determine se as reparações exigem um pedido junto ao Órgão Regulador de Segurança Predial — por exemplo, nos casos em que a compartimentação contra incêndio tenha sido afetada.

Faça reservas de forma realista

A situação do imóvel e eventuais recusas por parte das autoridades reguladoras podem afetar diretamente as reservas destinadas a acomodações alternativas, perda de aluguel e honorários profissionais. As reservas devem refletir prazos realistas e incluir contingências adequadas. Além disso, exigem revisão periódica e diálogo aberto com as seguradoras caso sejam prováveis ajustes significativos.

Prepare-se para atritos regulatórios

O Órgão Regulador de Segurança Predial frequentemente recusa pedidos devido a métodos de construção não conformes, registros incompletos, documentação em falta ou programas de trabalho pouco claros. Essas recusas podem atrasar significativamente os pedidos de indenização e causar frustração aos segurados, corretores e seguradoras. Embora grande parte disso esteja fora do controle do perito, tomar as medidas certas desde o início pode amenizar o impacto.

Gerenciar expectativas

Gerenciar as expectativas é fundamental para manter a confiança e o ritmo ao longo de todo o processo. Os peritos em sinistros fazem isso da seguinte forma:

• Identificar os responsáveis numa fase inicial
• Explicar o processo regulatório e as consequências do não cumprimento às pessoas que talvez não estejam familiarizadas com o assunto
• Identificar possíveis atrasos antes que eles ocorram
• Estabelecer prazos realistas, mas com ressalvas cuidadosas
• Incentivar o envolvimento precoce com o Órgão Regulador de Segurança Predial
• Chamar atenção especial aos limites da apólice e aos prazos de indenização

Resumo

A Lei de Segurança Predial de 2022 já se tornou parte integrante da prática cotidiana. Mais do que um conjunto de regras, ela marca uma mudança na forma como o setor encara a responsabilidade e a segurança. Para seguradoras, gestores de risco e peritos em sinistros, ela exige visão de futuro, envolvimento proativo e maior cuidado no tratamento dos sinistros.