Loi sur la sécurité des bâtiments 2022 : Implications pour les assureurs, gestionnaires des risques et experts en sinistres

La Loi sur la sécurité des bâtiments de 2022 a transformé le paysage de la construction, inaugurant une nouvelle ère de responsabilité et de risques. Elle remodele la conception, la construction, la gestion et l’assurance des bâtiments, marquant un changement décisif dans l’environnement bâti du Royaume-Uni — avec des répercussions majeures pour les professionnels des sinistres, les assureurs et les experts en sinistres.

Qu’est-ce qui a changé?

La loi introduit un nouveau régime réglementaire avec des arêtes plus tranchantes et une portée plus large :

• Responsabilités statutaires élargies : Les détenteurs d’obligations (concepteur principal, entrepreneur principal et client) ont désormais des obligations légales sur tous les projets de construction, pas seulement sur les immeubles de grande hauteur.
• Surveillance réglementaire renforcée : Le régulateur de la sécurité des bâtiments (BSR) est responsable de la conformité, de la compétence et de l’application, avec le pouvoir d’imposer des sanctions pénales.
• L’exigence du Fil d’Or : Un dossier numérique de l’information sur la sécurité du bâtiment doit être conservé tout au long du cycle de vie d’un bâtiment, offrant transparence et une ligne de défense clé pour les futures réclamations.
• Examen plus approfondi des bâtiments à plus haut risque : Le rapport obligatoire des incidents et les approbations de portails pour les bâtiments de plus de 18 mètres ou 7+ étages ajoutent une surveillance supplémentaire, ce qui entraîne souvent des programmes plus longs et des retards potentiels.

Implications en matière d’assurance

Le marché britannique de l’assurance habitation a connu d’importants changements. Visant à prévenir des tragédies comme celle de Grenfell, la loi introduit des réformes majeures qui affectent directement la façon dont les assureurs évaluent les risques, fixent les primes et gèrent les réclamations. La capacité pour les bâtiments résidentiels combustibles ou à haut risque est maintenant extrêmement limitée, avec seulement un petit nombre d’assureurs prêts à les accepter. Cette capacité réduite fait non seulement monter les primes, mais limite aussi le montant du risque qu’un assureur est prêt à couvrir.

Évaluations des risques plus strictes

Les assureurs exigent maintenant une documentation complète avant de souscrire des immeubles de grande hauteur, notamment :

• Formulaires valides d’examen incendie du système de mur extérieur (EWS)
• Preuves de travaux de réhabilitation
• Rapports détaillés de cas de sécurité pour les bâtiments de plus de 18 mètres

Les bâtiments qui ne respectent pas ces normes peuvent faire face à :

• Primes plus élevées
• Couverture restreinte (risques spécifiques exclus ou limites de perte appliquées)
• Franchises importantes ou clauses de coassurance
• Refus total de couverture

Périodes prolongées de responsabilité

La Loi sur les locaux défectueux a été élargie, prolongeant le délai de prescription pour les réclamations à 30 ans rétroactivement et à 15 ans prospectivement. Ce changement ouvre la porte à des revendications historiques — même contre des propriétés achevées dès les années 1990.

Pour les assureurs, les implications sont importantes. Ils doivent être préparés à :

• Réactivation des demandes longtemps en sommeil
• Augmentation des références à l’adjudication pour des défauts hérités
• Augmentation des litiges juridiques concernant les responsabilités en matière de remédiation

Ajustement des réclamations

Comprendre la Loi sur la sécurité des bâtiments de 2022 n’est que la première étape; Le défi, c’est de l’appliquer en pratique. La législation continue d’évoluer, et avec elle le rôle des experts en sinistres. La loi façonne non seulement l’acceptation des risques, mais aussi la manière dont les réclamations sont gérées, les attentes sont fixées et les réserves sont planifiées.

Pour rester proactifs et précis, les experts en sinistres devraient :

• Identifier les immeubles de grande hauteur : Consultez le registre officiel du gouvernement lorsque l’incertitude existe.
• Évaluez la sécurité incendie de façon holistique : Considérez l’ensemble du profil de sécurité incendie, pas seulement les éléments isolés.
• Évaluez tôt les déclencheurs réglementaires : Déterminez si les réparations nécessitent une demande auprès du régulateur de la sécurité du bâtiment — par exemple, lorsque la compartimentalisation du feu a été affectée.

Réserve réaliste

Le statut d’un immeuble et tout refus réglementaire peuvent directement affecter les réserves d’hébergement alternatif, la perte de loyer et les honoraires professionnels. Les réservistes doivent refléter des échéanciers réalistes et inclure des mesures d’urgence appropriées. Ils exigent également un examen régulier et un dialogue ouvert avec les assureurs si des ajustements importants sont probables.

Préparez-vous à la friction réglementaire

Le régulateur de la sécurité des bâtiments refuse souvent les demandes en raison de méthodes de construction non conformes, de dossiers incomplets, de documents manquants ou de programmes de travaux peu clairs. Ces refus peuvent ralentir considérablement les réclamations et causer de la frustration chez les assurés, les courtiers et les assureurs. Bien que beaucoup de cela échappe au contrôle de l’ajusteur, prendre les bonnes mesures tôt peut atténuer l’impact.

Gérer les attentes

La gestion des attentes est essentielle pour maintenir la confiance et l’élan tout au long du processus. Les experts en sinistres font ceci en suivant :

• Identifier les personnes responsables à un stade précoce
• Expliquer le processus réglementaire et les conséquences du non-respect à ceux qui ne connaissent pas
• Mettre en évidence les retards potentiels avant qu’ils ne surviennent
• Fournir des chronologies réalistes, mais soigneusement ajustées
• Encourager un engagement précoce avec le régulateur de la sécurité des bâtiments
• Attirer une attention particulière sur les limites de police et les périodes d’indemnisation

Résumé

La Loi sur la sécurité des bâtiments de 2022 fait maintenant partie intégrante des pratiques quotidiennes. Plus qu’un ensemble de règles, cela marque un changement dans la façon dont l’industrie aborde la responsabilité et la sécurité. Pour les assureurs, gestionnaires de risques et experts en sinistres, cela exige une prévoyance, un engagement proactif et une plus grande prudence dans la gestion des réclamations.