Tantangan bagi para pemilik properti komersial di tengah COVID-19

Oleh Brian McDonald, ACII APCIP, Kepala Divisi Penanganan Penipuan

Investor properti dan pemilik properti komersial menginginkan dan membutuhkan penyewa yang akan menghormati dan menempati unit mereka sambil membayar sewa yang telah disepakati tepat waktu.

Itu fakta. Jika seorang penyewa pergi, mereka tetap mempertahankan investasi mereka — umumnya merasa aman karena tahu bahwa penyewa yang ideal hanya sejauh satu pertanyaan saja. Sebelum Maret 2020, investor properti telah mendekati pemerintah untuk meminta dukungan lebih — mengacu pada hal-hal seperti tambahan pajak stamp duty dan perubahan insentif pajak untuk pinjaman properti sewaan. Namun, pemerintah merasa bahwa pemilik properti sudah berada dalam posisi yang baik. Suku bunga tetap pada level terendah sepanjang sejarah, dan dalam banyak hal, pasar properti dalam kondisi sehat dan tidak memerlukan insentif.

Perubahan lanskap

Akibat keadaan di luar kendali mereka, para pemilik properti telah mengalami perubahan drastis dalam lanskap investasi mereka. Bahkan sebelum pandemi, pusat kota telah memasuki masa-masa yang tidak pasti akibat pergeseran kebiasaan berbelanja pelanggan – yang lebih memilih pengalaman berbelanja online daripada mengunjungi toko ritel secara langsung.

Tekanan semakin meningkat bagi beberapa penyewa lama yang kesulitan bertahan di tengah penurunan jumlah pengunjung. Beberapa di antaranya tidak punya pilihan selain memberikan pemberitahuan dan mengembalikan kunci mereka. Dan tepat saat pemilik properti mulai mencari penyewa baru, COVID-19 mengubah segalanya. Ritel, rekreasi, dan perdagangan umum – semuanya terhenti.

Dukungan pemerintah

Di tingkat pemerintah daerah, perhatian, upaya, dan dana semua pihak difokuskan pada penanganan pandemi. Inisiatif untuk meningkatkan perdagangan, investasi, dan perluasan komersial di pusat kota ditunda. Bahkan pengurangan drastis harga sewa (rata-rata setidaknya 10%) tampaknya tidak diperhatikan dan tidak dihargai.

Seiring dengan berakhirnya program dukungan COVID-19 pemerintah, kondisi keuangan banyak investor properti dapat tertekan hingga batas maksimal. Berakhirnya skema furlough merupakan hal yang belum pasti. Berjalan selama lebih dari 18 bulan — dengan biaya sekitar £66 miliar — skema ini telah melindungi 11 juta pekerjaan. Namun, berapa banyak dari pekerjaan tersebut yang akan tetap berkelanjutan masih harus dilihat. Skema pinjaman harus dibayar kembali, dan hilangnya pembayaran furlough untuk karyawan dapat berdampak berat. Sebagian besar penyewa kini lebih cenderung mengurangi ruang komersial daripada mempertimbangkan rencana ekspansi.

Solusi potensial: Perubahan fungsi?

Bagi investor properti yang memiliki unit kosong, prospek mereka terlihat suram, tetapi jika mereka belum mempertimbangkannya, perubahan fungsi mungkin menjadi opsi. Pihak berwenang setempat mungkin bersedia mengizinkan perubahan fungsi dari ritel atau kantor menjadi perumahan, tetapi berapa lama prosesnya dari awal hingga selesai? Dan apakah investor dapat menunggunya?

Berbeda dengan krisis keuangan 2008, sektor perbankan seharusnya bersikap mendukung. Jika ada modal yang cukup, mereka diharapkan akan bersabar dan bersikap positif terhadap rencana pengembangan rumah atau apartemen, asalkan mereka tetap mendapat informasi dan angsuran pinjaman dibayarkan tepat waktu. Namun, selama krisis COVID-19, banyak layanan sektor publik mengalami kesulitan dalam memproses permohonan dengan cepat, dan hal-hal yang tidak standar mungkin membutuhkan waktu lebih lama atau masuk ke dalam kategori "terlalu sulit". Sementara itu, tekanan semakin meningkat. Libur pinjaman dan suku bunga rendah telah membantu, tetapi kurangnya pendapatan dan arus kas yang sulit mulai terasa dampaknya.

Solusi potensial: Perbaikan total?

Menjual bangunan tua yang tidak dihuni tanpa izin perencanaan sama sekali tidak menarik bagi investor lain, sehingga prospek penjualan cepat menjadi berkurang. Merobohkan struktur tersebut mungkin terjangkau, tetapi juga menguras modal. Saat ini, ketika mempertimbangkan pembangunan ulang, Anda harus memperhitungkan kenaikan 26% dalam bahan bangunan dan kelangkaan umum di Inggris. Belum lagi kenaikan biaya tenaga kerja sebesar 20% – semua hal ini akan meningkatkan anggaran, memperpanjang waktu penyelesaian, dan berpotensi membuatnya tidak layak. Mungkin menjual tanah untuk pengembangan perumahan jangka panjang adalah solusi terbaik, tetapi hal itu juga penuh dengan risiko. Pengembang perumahan tidak dikenal karena pembelian yang cepat, dan penawaran sering kali disertai dengan syarat-syarat dan celah yang mudah untuk mundur.

Solusi potensial: Kerusakan yang disengaja?

Sebagian besar investor akan meningkatkan upaya pemasaran properti mereka dengan tulus untuk mendapatkan penyewa yang andal dan jangka panjang. Namun, bagi segelintir orang yang tidak bermoral namun signifikan, kebakaran (atau bahkan pipa yang bocor) — yang dirancang untuk merusak bangunan, sehingga pembongkaran dan pembersihan lokasi menjadi tak terhindarkan — menjadi risiko yang mereka siap ambil.

Sedgwick berada dalam posisi yang baik untuk mengungkap peristiwa-peristiwa ini bagi klien asuransi kami dan melakukan penyelidikan yang adil dan bertanggung jawab untuk mengidentifikasi motif yang mendasari dan menetapkan penyebabnya. Teknologi AI juga membantu kami memahami dengan lebih mendalam tren dan aktivitas yang menarik dalam bidang seperti kebakaran komersial, yang sangat berharga. Seiring kita memasuki musim dingin 2021 dan memasuki kondisi keuangan yang belum pernah terjadi sebelumnya, kita harus memastikan bahwa pelanggan dengan klaim yang sah tidak dirugikan oleh mereka yang menganggap dapat mengandalkan polis asuransi mereka untuk solusi keuangan yang sepenuhnya ilegal.