Door Brian McDonald, ACII APCIP, hoofd fraudebestrijding
Vastgoedinvesteerders en commerciële verhuurders willen en hebben huurders nodig die hun woning respecteren en bewonen en de overeengekomen huur op tijd betalen.
Dat is een feit. Als een huurder vertrekt, behouden ze hun investering - over het algemeen in de veilige wetenschap dat de perfecte huurder slechts een aanvraag verwijderd is. Vóór maart 2020 hadden vastgoedinvesteerders de overheid benaderd voor meer steun - onder verwijzing naar zaken als toeslagen op het zegelrecht en wijzigingen in de belastingaftrek voor buy-to-let hypotheken. Maar de regering vond dat verhuurders er goed voor stonden. De rentetarieven bleven op een recordlaagte en in de meeste opzichten was de markt gezond en hadden ze geen stimulansen nodig.
Veranderend landschap
Door omstandigheden buiten hun macht hebben verhuurders een dramatische verandering in hun investeringslandschap gezien. Zelfs vóór de pandemie gingen stadscentra onzekere tijden tegemoet met een verschuiving in de winkelgewoonten van klanten - ze kozen voor de online koopervaring in plaats van winkels fysiek te bezoeken.
De druk nam toe op sommige lang bestaande huurders die het moeilijk vonden om het hoofd boven water te houden tegen een achtergrond van afnemende bezoekersaantallen. Sommigen hadden geen andere keuze dan op te zeggen en hun sleutels in te leveren. En net toen de zoektocht van de verhuurder naar een nieuwe huurder op het punt stond te beginnen, veranderde COVID-19 alles. Detailhandel, vrije tijd en algemene handel - het viel allemaal stil.
Overheidssteun
Op lokaal overheidsniveau waren alle aandacht, inspanningen en financiering gericht op het aanpakken van de pandemie. Initiatieven om de handel, investeringen en commerciële expansie in stadscentra te stimuleren werden in de ijskast gezet. Zelfs het drastisch verlagen van de huurprijzen (gemiddeld met minstens 10%) lijkt onopgemerkt en ongewaardeerd te zijn gebleven.
Nu het einde van het COVID-19 steunprogramma van de overheid nadert, kan de financiële positie van veel vastgoedbeleggers tot het uiterste worden opgerekt. Het einde van de verlofregeling is een grote onbekende. De regeling loopt al meer dan 18 maanden - en heeft zo'n 66 miljard pond gekost - en heeft 11 miljoen banen beschermd. Maar hoeveel van deze banen levensvatbaar zullen blijven, valt nog te bezien. Leningen moeten worden terugbetaald en het verlies van verlofvergoedingen voor personeel kan hard aankomen. De meeste huurders zullen nu eerder hun bedrijfsvloeroppervlakte inkrimpen dan uitbreidingsplannen overwegen.
Mogelijke oplossing: Verandering van gebruik?
Voor vastgoedinvesteerders met leegstaande eenheden zien de vooruitzichten er somber uit, maar als ze het nog niet hebben overwogen, kan een verandering van gebruik een optie zijn. Lokale autoriteiten zouden open kunnen staan voor een verschuiving in het gebruik van winkels of kantoren naar woningen, maar hoe lang duurt het van begin tot eind? En kan de investeerder wachten?
In tegenstelling tot tijdens de financiële crash van 2008 zou de banksector ondersteunend moeten zijn. Als er een aanzienlijk kapitaal aanwezig is, zullen ze hopelijk geduldig zijn en positief staan tegenover ontwikkelingsplannen voor huizen of flats als ze op de hoogte worden gehouden en de leningen op tijd worden terugbetaald. Tijdens de COVID-19-crisis hadden veel overheidsdiensten echter moeite om aanvragen snel te verwerken en alles wat niet standaard is, kan langer duren of op de stapel 'te moeilijk' belanden. Ondertussen neemt de druk toe. Leningvrijstellingen en lage rentetarieven hebben geholpen, maar gebrek aan inkomsten en een moeilijke cashflow beginnen hun sporen na te laten.
Mogelijke oplossing: Volledige herbouw?
De verkoop van een leeg, ouder gebouw zonder bouwvergunning is even onaantrekkelijk voor andere investeerders, dus het vooruitzicht op een snelle verkoop is kleiner. Slopen kan betaalbaar zijn, maar gaat ook ten koste van het kapitaal. Momenteel moet je bij het overwegen van een verbouwing rekening houden met de recente stijging van bouwmaterialen met 26% en algemene tekorten in het Verenigd Koninkrijk. Om nog maar te zwijgen van de stijging van de arbeidskosten met 20% - dit alles zal het budget opdrijven, de voltooiing verlengen en het mogelijk onhaalbaar maken. Misschien is de verkoop van de grond voor woningbouw op de lange termijn de beste oplossing, maar ook dat is vol risico's. Huizenbouwers staan niet bekend om hun snelle aankopen en aanbiedingen bevatten vaak voorbehouden en gemakkelijke 'uitwegen'.
Mogelijke oplossing: Schade door ontwerp?
De meeste investeerders zullen hun inspanningen verdubbelen om hun eigendom op de markt te brengen in een eerlijke poging om nog een betrouwbare en langdurige huurder te vinden. Voor de gewetenloze, maar significante enkeling wordt een brand (of zelfs een gesprongen leiding) - die ontworpen is om het gebouw te verwoesten, waardoor sloop en ontruiming onvermijdelijk worden - echter een risico dat ze bereid zijn te nemen.
Sedgwick is goed gepositioneerd om deze gebeurtenissen voor onze verzekeraars aan het licht te brengen en een eerlijk en verantwoord onderzoek uit te voeren om een eventueel overheersend motief op te sporen en de oorzaak vast te stellen. AI technologie helpt ons ook om trends en activiteiten die van belang zijn bij onderwerpen zoals commerciële branden beter te begrijpen, wat van onschatbare waarde is. Nu we de winter van 2021 ingaan en ons in enigszins onbekend fiscaal vaarwater begeven, moeten we ervoor zorgen dat klanten met echte claims niet worden benadeeld door degenen die denken dat ze op hun verzekeringspolis kunnen vertrouwen voor een volledig illegale, financiële fixatie.
Tags: Commerciële claims, commerciële verhuurder, COVID-19, evoluerende risico's + respons, verhardende markt, investeringslandschap, pandemie, post-COVID-realiteit, vastgoedinvesteerders, trends + transformatie