De uitdaging voor commerciële verhuurders te midden van COVID-19

Door Brian McDonald, ACII APCIP, hoofd fraudebestrijding

Vastgoedbeleggers en commerciële verhuurders willen en hebben behoefte aan huurders die hun panden respecteren en bewonen en tegelijkertijd de overeengekomen huur op tijd betalen.

Dat is een feit. Als een huurder vertrekt, behouden ze hun investering — meestal in de wetenschap dat de perfecte huurder slechts een telefoontje verwijderd is. Vóór maart 2020 hadden vastgoedbeleggers de regering om meer steun gevraagd — onder verwijzing naar zaken als zegelrechttoeslagen en wijzigingen in de belastingvermindering voor hypotheken voor verhuurdoeleinden. Maar de regering vond dat verhuurders in een goede positie verkeerden. De rente bleef op een historisch laag niveau en in de meeste opzichten was de markt gezond en waren er geen stimuleringsmaatregelen nodig.

Veranderend landschap

Door omstandigheden buiten hun controle hebben verhuurders een dramatische verandering in hun investeringslandschap gezien. Zelfs vóór de pandemie waren stadscentra in onzekere tijden terechtgekomen door een verschuiving in het winkelgedrag van klanten, die de voorkeur gaven aan online winkelen boven fysieke bezoeken aan winkels.

De druk op sommige langdurige huurders die moeite hadden om het hoofd boven water te houden tegen de achtergrond van dalende bezoekersaantallen, nam toe. Sommigen hadden geen andere keuze dan op te zeggen en hun sleutels in te leveren. En net toen de verhuurder op zoek ging naar een nieuwe huurder, veranderde COVID-19 alles. Detailhandel, vrijetijdsbesteding en algemene handel – alles kwam tot stilstand.

Overheidssteun

Op lokaal bestuursniveau waren alle aandacht, inspanningen en financiering gericht op het bestrijden van de pandemie. Initiatieven om de handel, investeringen en commerciële expansie in het stadscentrum te stimuleren, werden opgeschort. Zelfs een drastische verlaging van de huurprijzen (met gemiddeld minstens 10 %) lijkt onopgemerkt en onopgewaardeerd te zijn gebleven.

Nu het COVID-19-steunprogramma van de regering ten einde loopt, zou de financiële positie van veel vastgoedbeleggers wel eens tot het uiterste kunnen worden opgerekt. Het einde van de verlofregeling is een grote onbekende. Deze regeling, die meer dan 18 maanden heeft geduurd en ongeveer 66 miljard pond heeft gekost, heeft 11 miljoen banen beschermd. Maar hoeveel van deze banen levensvatbaar zullen blijven, valt nog te bezien. Leningregelingen moeten worden terugbetaald en het wegvallen van de loonsteun voor personeel kan een zware klap betekenen. De meeste huurders zullen nu eerder geneigd zijn hun bedrijfsruimte te verkleinen dan uitbreidingsplannen te overwegen.

Mogelijke oplossing: verandering van gebruik?

Voor vastgoedbeleggers met leegstaande panden zien de vooruitzichten er somber uit, maar als ze dat nog niet hebben overwogen, kan een verandering van bestemming een optie zijn. Lokale overheden zouden wel eens open kunnen staan voor een verschuiving van winkel- of kantoorruimte naar woningen, maar hoe lang duurt dat proces van begin tot eind? En kan de belegger zo lang wachten?

In tegenstelling tot tijdens de financiële crisis van 2008 zou de banksector ondersteunend moeten zijn. Als er voldoende kapitaal beschikbaar is, zullen ze hopelijk geduldig zijn en ontwikkelingsplannen voor huizen of appartementen gunstig beoordelen, mits ze op de hoogte worden gehouden en de leningen op tijd worden terugbetaald. Tijdens de COVID-19-crisis hadden veel overheidsdiensten echter moeite om aanvragen snel te verwerken, en alles wat niet standaard was, kon langer duren of in de 'te moeilijk'-stapel terechtkomen. Ondertussen neemt de druk toe. Uitstel van aflossingen en lage rentetarieven hebben geholpen, maar het gebrek aan inkomsten en de moeilijke cashflow beginnen hun tol te eisen.

Mogelijke oplossing: volledig herbouwen?

Het verkopen van een leegstaand, ouder gebouw zonder bouwvergunning is evenmin aantrekkelijk voor andere investeerders, waardoor de kans op een snelle verkoop kleiner wordt. Het slopen van het gebouw is misschien betaalbaar, maar kost ook veel geld. Als u een verbouwing overweegt, moet u rekening houden met de recente stijging van 26% in bouwmaterialen en het algemene tekort in het Verenigd Koninkrijk. Om nog maar te zwijgen van de stijging van 20% in de arbeidskosten – dit alles zal het budget opdrijven, de voltooiing vertragen en het project mogelijk onhaalbaar maken. Misschien is de verkoop van de grond voor langetermijnwoningbouw de beste oplossing, maar ook dat brengt risico's met zich mee. Woningbouwers staan niet bekend om hun snelle aankopen en hun aanbiedingen bevatten vaak voorbehouden en gemakkelijke 'uitwegen'.

Mogelijke oplossing: Opzettelijke schade?

De meeste investeerders zullen hun inspanningen om hun vastgoed te verkopen verdubbelen in een oprechte poging om een andere betrouwbare en langdurige huurder te vinden. Voor een klein maar significant aantal gewetenloze investeerders wordt een brand (of zelfs een gesprongen leiding) – die bedoeld is om het gebouw te verwoesten, waardoor sloop en ontruiming onvermijdelijk worden – echter een risico dat zij bereid zijn te nemen.

Sedgwick is goed gepositioneerd om deze gebeurtenissen voor onze verzekeringsklanten aan het licht te brengen en een eerlijk en verantwoord onderzoek uit te voeren om eventuele motieven te achterhalen en de oorzaak vast te stellen. AI-technologie helpt ons ook om meer inzicht te krijgen in trends en activiteiten die van belang zijn op het gebied van bijvoorbeeld bedrijfsbranden, wat van onschatbare waarde is. Nu we de winter van 2021 ingaan en ons in onbekende financiële wateren begeven, moeten we ervoor zorgen dat klanten met legitieme claims niet worden benadeeld door mensen die denken dat ze hun verzekeringspolis kunnen gebruiken voor een volledig illegale financiële oplossing.