Die Herausforderung für gewerbliche Vermieter in Zeiten von COVID-19

Von Brian McDonald, ACII APCIP, Leiter des Bereichs Betrugsbekämpfung

Immobilieninvestoren und gewerbliche Vermieter wünschen sich und benötigen Mieter, die ihre Objekte respektvoll behandeln und bewohnen und dabei die vereinbarte Miete pünktlich zahlen.

Das ist eine Tatsache. Wenn ein Mieter auszieht, bleibt ihre Investition erhalten – in der Regel in der Gewissheit, dass der perfekte Mieter nur eine Anfrage entfernt ist. Vor März 2020 hatten Immobilieninvestoren die Regierung um mehr Unterstützung gebeten – unter Verweis auf Dinge wie Stempelsteuerzuschläge und Änderungen bei den Steuererleichterungen für „Buy-to-Let“-Hypotheken. Doch die Regierung war der Ansicht, dass Vermieter in einer guten Lage waren. Die Zinssätze blieben auf einem Rekordtief, und in vielerlei Hinsicht war der Markt gesund und benötigte keine Anreize.

Eine sich wandelnde Landschaft

Aufgrund von Umständen, auf die sie keinen Einfluss hatten, haben Vermieter eine dramatische Veränderung ihrer Investitionslandschaft erlebt. Schon vor der Pandemie befanden sich die Innenstädte in unsicheren Zeiten, da sich die Einkaufsgewohnheiten der Kunden verändert hatten – sie zogen das Online-Einkaufserlebnis dem persönlichen Besuch von Einzelhandelsgeschäften vor.

Der Druck auf einige langjährige Mieter, denen es vor dem Hintergrund sinkender Besucherzahlen schwerfiel, sich über Wasser zu halten, nahm zu. Einige hatten keine andere Wahl, als zu kündigen und ihre Schlüssel zurückzugeben. Und gerade als die Suche des Vermieters nach einem neuen Mieter beginnen sollte, veränderte COVID-19 alles. Einzelhandel, Freizeitbranche und der Handel im Allgemeinen – alles kam zum Erliegen.

Staatliche Unterstützung

Auf kommunaler Ebene konzentrierten sich die Aufmerksamkeit, die Bemühungen und die finanziellen Mittel aller auf die Bewältigung der Pandemie. Initiativen zur Belebung des Handels in den Innenstädten, zur Förderung von Investitionen und zur wirtschaftlichen Expansion wurden auf Eis gelegt. Selbst eine drastische Senkung der Mietpreise (um durchschnittlich mindestens 10 %) scheint unbemerkt geblieben und nicht gewürdigt worden zu sein.

Da sich das COVID-19-Hilfsprogramm der Regierung nun dem Ende zuneigt, könnte die finanzielle Lage vieler Immobilieninvestoren an ihre Grenzen stoßen. Das Auslaufen des Kurzarbeitergeldprogramms ist eine große Unbekannte. Mit einer Laufzeit von mehr als 18 Monaten – und Kosten in Höhe von rund 66 Milliarden Pfund – hat es 11 Millionen Arbeitsplätze gesichert. Wie viele dieser Arbeitsplätze jedoch weiterhin bestehen bleiben, bleibt abzuwarten. Kredite müssen zurückgezahlt werden, und der Wegfall der Kurzarbeitergeldzahlungen für die Mitarbeiter könnte schwerwiegende Folgen haben. Die meisten Mieter werden nun eher ihre Gewerbeflächen verkleinern, als Expansionspläne in Betracht zu ziehen.

Mögliche Lösung: Nutzungsänderung?

Für Immobilieninvestoren mit leerstehenden Objekten sehen die Aussichten düster aus, doch falls sie diese Möglichkeit noch nicht in Betracht gezogen haben, könnte eine Nutzungsänderung eine Option sein. Die lokalen Behörden könnten einer Umwidmung von Einzelhandels- oder Büroflächen in Wohnraum aufgeschlossen gegenüberstehen, aber wie lange wird der gesamte Prozess dauern? Und kann der Investor so lange warten?

Anders als während der Finanzkrise von 2008 dürfte der Bankensektor unterstützend wirken. Sofern ausreichend Kapital vorhanden ist, werden die Banken hoffentlich Geduld zeigen und Entwicklungspläne für Häuser oder Wohnungen wohlwollend betrachten, sofern sie auf dem Laufenden gehalten werden und die Kreditrückzahlungen fristgerecht erfolgen. Während der COVID-19-Krise hatten viele Behörden jedoch Schwierigkeiten, Anträge zügig zu bearbeiten, und alles, was nicht dem Standard entspricht, könnte länger dauern oder in den Stapel „zu schwierig“ wandern. Unterdessen wächst der Druck. Zahlungsaufschübe und niedrige Zinsen haben zwar geholfen, doch Einkommensausfälle und Liquiditätsengpässe machen sich allmählich bemerkbar.

Mögliche Lösung: Kompletter Neuaufbau?

Der Verkauf eines leerstehenden, älteren Gebäudes ohne Baugenehmigung ist für andere Investoren ebenso unattraktiv, sodass die Aussichten auf einen raschen Verkauf sinken. Ein Abriss des Gebäudes mag zwar erschwinglich sein, zehrt aber ebenfalls am Kapital. Bei der Planung eines Neubaus müssen Sie derzeit den jüngsten Preisanstieg bei Baumaterialien um 26 % sowie die allgemeine Verknappung in Großbritannien berücksichtigen. Ganz zu schweigen vom Anstieg der Arbeitskosten um 20 % – all dies wird das Budget in die Höhe treiben, die Fertigstellung verzögern und das Projekt möglicherweise undurchführbar machen. Vielleicht ist der Verkauf des Grundstücks für eine langfristige Wohnbebauung die beste Lösung, doch auch das ist mit Risiken behaftet. Bauträger sind nicht gerade für ihre schnelle Kaufentscheidung bekannt, und ihre Angebote enthalten oft Vorbehalte und einfache „Ausstiegsklauseln“.

Mögliche Lösung: Schaden durch Konstruktionsfehler?

Die meisten Investoren werden ihre Bemühungen zur Vermarktung ihrer Immobilie verdoppeln, um in gutem Glauben einen weiteren zuverlässigen und langfristigen Mieter zu gewinnen. Für die skrupellose, aber nicht unerhebliche Minderheit wird jedoch ein Brand (oder sogar ein Rohrbruch) – der darauf abzielt, das Gebäude zu verwüsten und den Abriss sowie die Räumung des Grundstücks unumgänglich zu machen – zu einem Risiko, das sie bereit sind einzugehen.

Sedgwick ist bestens aufgestellt, um solche Vorfälle für unsere Versicherungskunden aufzudecken und eine faire und verantwortungsvolle Untersuchung durchzuführen, um etwaige Motive aufzudecken und die Ursache zu ermitteln. KI-Technologie hilft uns zudem dabei, die relevanten Trends und Aktivitäten in Bereichen wie gewerblichen Brandfällen besser zu verstehen, was von unschätzbarem Wert ist. Zu Beginn des Winters 2021 und angesichts einer gewissermaßen unbekannten finanziellen Lage müssen wir sicherstellen, dass Kunden mit berechtigten Schadensfällen nicht durch diejenigen benachteiligt werden, die glauben, sich auf ihre Versicherungspolice verlassen zu können, um auf völlig illegale Weise an Geld zu kommen.