Von Brian McDonald, ACII APCIP, Leiter der Betrugsbekämpfung
Immobilieninvestoren und gewerbliche Vermieter wollen und brauchen Mieter, die ihre Wohnungen respektieren und bewohnen und gleichzeitig die vereinbarte Miete pünktlich zahlen.
Das ist eine Tatsache. Wenn ein Mieter auszieht, bleibt die Investition erhalten - im Allgemeinen in der Gewissheit, dass der perfekte Mieter nur eine Anfrage entfernt ist. Vor März 2020 hatten sich Immobilieninvestoren an die Regierung gewandt, um mehr Unterstützung zu erhalten - mit Verweis auf Dinge wie Stempelsteuerzuschläge und Änderungen der Steuererleichterungen für Hypotheken zum Kauf von Immobilien. Die Regierung war jedoch der Ansicht, dass die Vermieter in einer guten Position waren. Die Zinssätze blieben auf einem Rekordtief, und in vielerlei Hinsicht war der Markt gesund und benötigte keine Anreize.
Landschaft im Wandel
Durch Umstände, die sich ihrer Kontrolle entziehen, haben Vermieter eine dramatische Veränderung ihrer Investitionslandschaft erlebt. Schon vor der Pandemie waren die Stadtzentren in unsichere Zeiten geraten, da sich die Einkaufsgewohnheiten der Kunden geändert hatten - sie zogen den Online-Einkauf dem physischen Besuch von Einzelhandelsgeschäften vor.
Der Druck auf einige langjährige Mieter, die sich vor dem Hintergrund der rückläufigen Besucherzahlen nur schwer über Wasser halten konnten, wurde immer größer. Einige hatten keine andere Wahl, als zu kündigen und ihre Schlüssel zurückzugeben. Und gerade als die Suche des Vermieters nach einem neuen Mieter beginnen sollte, änderte COVID-19 alles. Einzelhandel, Freizeit und allgemeines Gewerbe - alles verstummte.
Staatliche Unterstützung
Auf lokaler Regierungsebene konzentrierten sich die Aufmerksamkeit, die Bemühungen und die Finanzierung auf die Bekämpfung der Pandemie. Initiativen zur Ankurbelung des innerstädtischen Handels, der Investitionen und der kommerziellen Expansion wurden auf Eis gelegt. Selbst die drastische Senkung der Mietpreise (um durchschnittlich mindestens 10 %) scheint unbemerkt geblieben zu sein und nicht gewürdigt worden zu sein.
Angesichts des bevorstehenden Auslaufens des staatlichen Förderprogramms COVID-19 könnte die finanzielle Lage vieler Immobilieninvestoren an ihre Grenzen stoßen. Das Ende des Förderprogramms ist eine große Unbekannte. Während der mehr als 18 Monate dauernden Laufzeit des Programms - mit Kosten in Höhe von etwa 66 Milliarden Pfund - wurden 11 Millionen Arbeitsplätze gesichert. Wie viele dieser Arbeitsplätze jedoch erhalten bleiben, ist noch ungewiss. Darlehensprogramme müssen zurückgezahlt werden, und der Wegfall der Urlaubsgelder für das Personal könnte einen harten Schlag bedeuten. Die meisten Mieter werden jetzt eher ihre Gewerbeflächen reduzieren als Expansionspläne in Betracht ziehen.
Mögliche Lösung: Änderung der Nutzung?
Für Immobilieninvestoren mit ungenutzten Einheiten sehen die Aussichten düster aus, aber wenn sie nicht bereits darüber nachgedacht haben, könnte eine Nutzungsänderung eine Option sein. Die lokalen Behörden könnten einer Nutzungsänderung von Einzelhandels- oder Büroräumen zu Wohngebäuden zustimmen, aber wie lange wird es von Anfang bis Ende dauern? Und kann der Investor warten?
Anders als während des Finanzcrashs von 2008 sollte der Bankensektor unterstützend wirken. Wenn erhebliches Kapital vorhanden ist, werden sie hoffentlich geduldig sein und Entwicklungsplänen für Häuser oder Wohnungen positiv gegenüberstehen, wenn sie auf dem Laufenden gehalten werden und die Kreditrückzahlungen bei Fälligkeit geleistet werden. Während der COVID-19-Krise hatten jedoch viele öffentliche Dienststellen Schwierigkeiten, Anträge schnell zu bearbeiten, und alles, was nicht dem Standard entspricht, könnte länger dauern oder auf den Stapel "zu schwierig" fallen. In der Zwischenzeit nimmt der Druck zu. Darlehensferien und niedrige Zinssätze haben geholfen, aber fehlende Einnahmen und ein schwieriger Cashflow machen sich bemerkbar.
Mögliche Lösung: Kompletter Neuaufbau?
Der Verkauf eines unbewohnten, älteren Gebäudes ohne Baugenehmigung ist für andere Investoren ebenfalls unattraktiv, so dass die Aussicht auf einen baldigen Verkauf sinkt. Ein Abriss des Gebäudes mag zwar erschwinglich sein, verschlingt aber auch Kapital. Wenn Sie einen Umbau in Erwägung ziehen, müssen Sie den jüngsten Anstieg der Preise für Baumaterialien um 26 % und die allgemeine Knappheit im Vereinigten Königreich berücksichtigen. Ganz zu schweigen von den um 20 % gestiegenen Arbeitskosten - all dies wird das Budget aufblähen, die Fertigstellung hinauszögern und das Projekt möglicherweise unrealisierbar machen. Vielleicht ist der Verkauf des Grundstücks für eine langfristige Wohnbebauung die beste Lösung, aber auch das ist mit Risiken behaftet. Wohnungsbauunternehmen sind nicht für ihre rasche Kaufbereitschaft bekannt, und ihre Angebote enthalten oft Vorbehalte und einfache Ausstiegsmöglichkeiten.
Mögliche Lösung: Schaden durch Design?
Die meisten Investoren werden ihre Anstrengungen bei der Vermarktung ihrer Immobilie verdoppeln, um einen weiteren zuverlässigen und langjährigen Mieter zu finden. Für einige wenige skrupellose Investoren ist ein Brand (oder sogar ein Rohrbruch), der das Gebäude verwüsten soll, so dass Abriss und Räumung unvermeidlich sind, ein Risiko, das sie einzugehen bereit sind.
Sedgwick ist gut aufgestellt, um diese Ereignisse für unsere Versicherungskunden aufzudecken und eine faire und verantwortungsvolle Untersuchung durchzuführen, um ein vorherrschendes Motiv zu erkennen und die Ursache zu ermitteln. Die KI-Technologie hilft uns auch dabei, die Trends und Aktivitäten, die bei Themen wie Bränden im gewerblichen Bereich von Interesse sind, besser zu verstehen, was von unschätzbarem Wert ist. Jetzt, wo wir in den Winter 2021 eintreten und uns in fiskalisches Neuland begeben, müssen wir sicherstellen, dass Kunden mit echten Ansprüchen nicht von denjenigen benachteiligt werden, die glauben, sich auf ihre Versicherungspolice verlassen zu können, um eine völlig illegale finanzielle Lösung zu finden.
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