Par Brian McDonald, ACII APCIP, responsable de l’engagement en matière de fraude
Les investisseurs immobiliers et les propriétaires commerciaux veulent et ont besoin de locataires qui respecteront et occuperont leurs logements tout en payant le loyer convenu à temps.
C’est un fait. Si un locataire part, il maintient son investissement - généralement sûr en sachant que le locataire parfait n’est qu’à une enquête. Avant mars 2020, les investisseurs immobiliers avaient approché le gouvernement pour obtenir plus de soutien - en faisant référence à des choses comme les surtaxes de droits de timbre et les modifications d’allégement fiscal aux prêts hypothécaires d’achat à la vente. Mais le gouvernement a estimé que les propriétaires étaient dans une bonne position. Les taux d’intérêt sont demeurés à un creux record et, à bien des égards, le marché était sain et n’avait pas besoin d’incitatifs.
Paysage changeant
Grâce à des circonstances indépendantes de leur volonté, les propriétaires ont vu un changement radical dans leur paysage d’investissement. Même avant la pandémie, les centres-villes étaient entrés dans une période d’incertitude avec un changement des habitudes d’achat des clients - optant pour l’expérience d’achat en ligne de préférence à la visite physique des points de vente au détail.
La pression s’est accrue sur certains locataires de longue date qui avaient du mal à rester à flot dans un contexte de baisse de la fréquentation. Certains n’avaient pas d’autre choix que de donner un préavis et de rendre leurs clés. Et juste au moment où la recherche d’un nouvel occupant par le locateur était sur le point de commencer, la COVID-19 a tout changé. Commerce de détail, loisirs et commerce général – tout s’est tu.
Soutien du gouvernement
Au niveau des gouvernements locaux, l’attention, les efforts et le financement de chacun étaient axés sur la lutte contre la pandémie. Des initiatives visant à stimuler le commerce, l’investissement et l’expansion commerciale dans le centre-ville ont été mises sur la glace. Même la réduction spectaculaire des prix de location (d’au moins 10% en moyenne) semble être passée inaperçue et peu appréciée.
Alors que nous arrivons à la fin du programme de soutien covid-19 du gouvernement, la situation financière de nombreux investisseurs immobiliers pourrait être étirée à la limite. La fin du régime de congé est une énorme inconnue. En cours d’exécution depuis plus de 18 mois - au coût de quelque 66 milliards de livres - il a protégé 11 millions d’emplois. Mais il reste à voir combien de ces emplois continueront d’être viables. Les programmes de prêts doivent être remboursés et la perte des paiements de congé pour le personnel pourrait frapper durement. La plupart des locataires sont maintenant plus susceptibles de réduire la surface de plancher commerciale que d’envisager des plans d’expansion.
Solution possible : Changement d’utilisation ?
Pour les investisseurs immobiliers avec des unités inoccupées, leurs perspectives semblent sombres, mais s’ils ne l’ont pas déjà envisagé, un changement d’utilisation peut être une option. Les autorités locales pourraient se prêter à un déplacement de l’utilisation du commerce de détail ou du bureau vers le logement, mais combien de temps cela prendra-t-il du début à la fin ? Et l’investisseur peut-il attendre ?
Contrairement au krach financier de 2008, le secteur bancaire devrait apporter son soutien. S’il y a des capitaux importants en place, ils seront, espérons-le, patients et favorables aux plans de développement des maisons ou des appartements s’ils sont tenus informés et si les remboursements du prêt sont effectués à l’échéance. Cependant, pendant la crise de la COVID-19, de nombreux services du secteur public ont eu de la difficulté à traiter les demandes rapidement, et tout ce qui n’était pas standard pourrait prendre plus de temps ou tomber dans la pile « trop difficile ». Pendant ce temps, la pression monte. Les vacances de prêt et les faibles taux d’intérêt ont aidé, mais le manque de revenus et les flux de trésorerie difficiles commencent à se faire savoir.
Solution potentielle : Reconstruction complète ?
La vente d’un bâtiment inoccupé et plus ancien sans autorisation de planification est tout aussi peu attrayante pour les autres investisseurs, de sorte que la perspective d’une vente anticipée est réduite. La démolition de la structure peut être abordable, mais elle gruge également le capital. Actuellement, lorsque vous envisagez une reconstruction, vous devez tenir compte de la récente augmentation de 26% des matériaux de construction et des pénuries générales au Royaume-Uni. Sans parler de l’augmentation de 20% des coûts de main-d’œuvre - ce qui gonflera le budget, prolongera l’achèvement et le rendra potentiellement irréalisable. Peut-être que la vente du terrain pour le développement de logements à long terme est la meilleure solution, mais c’est aussi lourd de risques. Les constructeurs de maisons ne sont pas connus pour leurs achats rapides et les offres incluent souvent des mises en garde et des « sorties » faciles.
Solution potentielle : Dommages par conception ?
La plupart des investisseurs redoubleront d’efforts pour commercialiser leur propriété dans un effort honnête pour obtenir un autre locataire fiable et de longue date. Cependant, pour quelques-uns sans scrupules mais importants, un incendie (ou même un tuyau éclaté) - qui est conçu pour ravager le bâtiment, rendant la démolition et le dégagement du site inévitables - devient un risque qu’ils sont prêts à prendre.
Sedgwick est bien placé pour découvrir ces événements pour nos clients assureurs et mener une enquête juste et responsable pour détecter tout motif dominant et établir la cause. La technologie de l’IA nous aide également à comprendre plus en profondeur les tendances et les activités d’intérêt dans des sujets tels que les incendies commerciaux, ce qui est inestimable. Alors que nous entrons dans l’hiver 2021 et dans une sorte d’eau fiscale inexplorée, nous devons nous assurer que les clients ayant de véritables réclamations ne sont pas désavantagés par ceux qui pensent qu’ils peuvent compter sur leur police d’assurance pour une solution financière totalement illégale.
Mots clés : Réclamations commerciales, propriétaire commercial, COVID-19, Risques en évolution + Réponse, Durcissement du marché, paysage de l’investissement, pandémie, réalité post-COVID, investisseurs immobiliers, Tendances + Transformation