Le défi pour les propriétaires commerciaux en pleine pandémie de COVID-19

Par Brian McDonald, ACII APCIP, responsable de la lutte contre la fraude

Les investisseurs immobiliers et les propriétaires commerciaux veulent et ont besoin de locataires qui respecteront et occuperont leurs unités tout en payant le loyer convenu à temps.

C’est un fait. Si un locataire part, il conserve son investissement — généralement en sécurité en sachant que le locataire parfait n’est qu’à une demande de renseignements. Avant mars 2020, les investisseurs immobiliers avaient approché le gouvernement pour obtenir plus de soutien — en faisant référence à des surtaxes de droits de timbre et aux changements d’allègements fiscaux aux hypothèques buy-to-loc. Mais le gouvernement estimait que les propriétaires terriens étaient dans une bonne position. Les taux d’intérêt sont restés à un niveau historiquement bas et, à bien des égards, le marché était sain et n’a pas nécessité d’incitatifs.

Évolution du paysage

En raison de circonstances indépendantes de leur volonté, les propriétaires ont connu un changement radical dans leur paysage d’investissement. Même avant la pandémie, les centres-villes étaient entrés dans une période incertaine avec un changement d’habitudes d’achat des clients – préférant l’expérience d’achat en ligne plutôt que de se rendre physiquement dans les points de vente.

La pression montait sur certains locataires de longue date qui avaient du mal à survivre dans un contexte de baisse de fréquentation. Certains n’avaient d’autre choix que de donner leur préavis et de rendre leurs clés. Et juste au moment où la recherche d’un nouvel occupant par le propriétaire allait commencer, la COVID-19 a tout changé. Le commerce de détail, les loisirs et le commerce général – tout est devenu silencieux.

Soutien gouvernemental

Au niveau des gouvernements locaux, l’attention, les efforts et le financement de tous étaient concentrés sur la lutte contre la pandémie. Les initiatives visant à stimuler le commerce, l’investissement et l’expansion commerciale du centre-ville ont été mises en pause. Même la réduction drastique des loyers (d’au moins 10% en moyenne) semble être passée inaperçue et ignorée.

Alors que nous approchons de la fin du programme gouvernemental de soutien à la COVID-19, la situation financière de nombreux investisseurs immobiliers pourrait être mise à rude épreuve. La fin du programme de congé est une énorme inconnue. Fonctionnant depuis plus de 18 mois — pour un coût d’environ 66 milliards de livres sterling — elle a protégé 11 millions d’emplois. Mais combien de ces emplois resteront viables reste à voir. Les régimes de prêts doivent être remboursés et la perte des paiements de congé partiel pour le personnel pourrait être durement affectée. La plupart des locataires sont maintenant plus susceptibles de réduire l’espace commercial que de considérer des plans d’expansion.

Solution potentielle : changement d’utilisation?

Pour les investisseurs immobiliers ayant des logements inoccupés, leurs perspectives semblent sombres, mais s’ils ne l’ont pas encore envisagé, un changement d’usage pourrait être une option. Les autorités locales pourraient être ouvertes à un passage de l’utilisation du commerce de détail ou des bureaux au logement, mais combien de temps cela prendra-t-il du début à la fin? Et l’investisseur peut-il attendre?

Contrairement au krach financier de 2008, le secteur bancaire devrait être favorable. S’il y a un capital important en jeu, ils sera, espérons-le, patients et favorables aux plans de développement des maisons ou appartements s’ils sont tenus informés et que les remboursements des prêts sont effectués à échéance. Cependant, pendant la crise de la COVID-19, de nombreux services du secteur public ont eu du mal à traiter rapidement les demandes, et tout ce qui n’était pas standard pouvait prendre plus de temps ou tomber dans la liste des « trop difficiles ». Pendant ce temps, la pression monte. Les suspensions de prêts et les taux d’intérêt bas ont aidé, mais le manque de revenus et la difficulté des flux de trésorerie commencent à se faire sentir.

Solution possible : reconstruire complètement?

Vendre un bâtiment vieux et inoccupé sans permis de construire est tout aussi peu attrayant pour les autres investisseurs, ce qui réduit la perspective d’une vente anticipée. Démolir la structure pourrait être abordable, mais cela engendre aussi du capital. Actuellement, lorsque vous envisagez une reconstruction, vous devez tenir compte de la récente hausse de 26% des matériaux de construction et des pénuries générales au Royaume-Uni. Sans parler de l’augmentation de 20% des coûts de main-d’œuvre – tout cela gonflerait le budget, retarderait l’achèvement et pourrait le rendre irréalisable. Peut-être que vendre le terrain pour un développement résidentiel à long terme est la meilleure solution, mais cela comporte aussi des risques. Les constructeurs de maisons ne sont pas connus pour leur rapidité d’achat et les offres incluent souvent des réserves et des « sorties » faciles.

Solution potentielle : dommages par conception?

La plupart des investisseurs redoubleront d’efforts pour promouvoir leur propriété afin de trouver un autre locataire fiable et de longue date. Cependant, pour la poignée de personnes peu scrupuleuses mais importantes, un incendie (ou même un tuyau éclat) — conçu pour ravager le bâtiment, rendant la démolition et le déblaiement du site inévitables — devient un risque qu’ils sont prêts à prendre.

Sedgwick est bien placé pour découvrir ces événements auprès de nos clients assureurs et mener une enquête équitable et responsable afin de détecter tout mobile prévalant et d’établir la cause. La technologie de l’IA nous aide aussi à mieux comprendre les tendances et activités d’intérêt dans des sujets comme les incendies commerciaux, ce qui est inestimable. Alors que nous entrons dans l’hiver 2021 et que nous entrons dans une situation financière inconnue, nous devons nous assurer que les clients ayant de véritables réclamations ne soient pas désavantagés par ceux qui pensent pouvoir compter sur leur police d’assurance pour une solution financière totalement illégale.