El reto al que se enfrentan los propietarios de inmuebles comerciales en plena pandemia de COVID-19

Por Brian McDonald, ACII APCIP, responsable del área de fraude

Daños y los propietarios de locales comerciales buscan y necesitan inquilinos que respeten y ocupen sus locales, y que paguen puntualmente el alquiler acordado.

Eso es un hecho. Si se marcha un inquilino, mantienen su inversión, con la tranquilidad de saber que el inquilino perfecto está a solo una solicitud de distancia. Antes de marzo de 2020, Daños habían solicitado más apoyo al Gobierno, haciendo referencia a cuestiones como los recargos del impuesto de transmisiones patrimoniales y los cambios en las desgravaciones fiscales de las hipotecas para la compra de viviendas destinadas al alquiler. Pero el Gobierno consideraba que los propietarios se encontraban en una buena situación. Los tipos de interés se mantuvieron en mínimos históricos y, en la mayoría de los aspectos, el mercado gozaba de buena salud y no requería incentivos.

Un panorama cambiante

Debido a circunstancias ajenas a su voluntad, los propietarios han visto cómo su panorama inversor cambiaba drásticamente. Incluso antes de la pandemia, los centros urbanos ya atravesaban una etapa de incertidumbre debido al cambio en los hábitos de compra de los clientes, que preferían la experiencia de compra en línea a acudir físicamente a las tiendas.

La presión se intensificó para algunos inquilinos de larga duración, a quienes les resultaba difícil mantenerse a flote en un contexto de descenso de la afluencia de clientes. Algunos no tuvieron más remedio que rescindir el contrato y devolver las llaves. Y justo cuando el propietario estaba a punto de empezar a buscar un nuevo inquilino, la COVID-19 lo cambió todo. El comercio minorista, el ocio y el comercio en general: todo quedó paralizado.

Apoyo gubernamental

A nivel de las administraciones locales, toda la atención, los esfuerzos y la financiación se centraron en hacer frente a la pandemia. Las iniciativas destinadas a impulsar el comercio, la inversión y la expansión comercial en los centros urbanos quedaron en suspenso. Incluso la drástica reducción de los precios de los alquileres (de al menos un 10 % de media) parece haber pasado desapercibida y no haber sido valorada.

A medida que nos acercamos al final del programa de ayudas del Gobierno contra la COVID-19, la situación financiera de muchos Daños podría verse llevada al límite. El fin del plan de regulación temporal de empleo supone una gran incógnita. Con una duración de más de 18 meses —y un coste de unos 66 000 millones de libras—, ha protegido 11 millones de puestos de trabajo. Pero aún está por ver cuántos de esos puestos seguirán siendo viables. Los préstamos deben devolverse y la pérdida de las prestaciones por desempleo parcial para el personal podría suponer un duro golpe. Ahora es más probable que la mayoría de los inquilinos reduzcan la superficie comercial que planteen planes de expansión.

¿Una posible solución: un cambio de uso?

Para Daños que tienen locales desocupados, las perspectivas parecen sombrías, pero, si aún no lo han considerado, un cambio de uso podría ser una opción. Las autoridades locales podrían mostrarse receptivas a un cambio de uso, pasando de local comercial u oficina a vivienda, pero ¿cuánto tiempo llevará todo el proceso? ¿Y podrá el inversor esperar?

A diferencia de lo que ocurrió durante la crisis financiera de 2008, el sector bancario debería mostrarse comprensivo. Si se dispone de un capital considerable, es de esperar que se muestren pacientes y favorables a los planes de construcción de viviendas o pisos, siempre y cuando se les mantenga informados y se paguen las cuotas del préstamo en su fecha de vencimiento. Sin embargo, durante la crisis de la COVID-19, muchos servicios del sector público tuvieron dificultades para tramitar las solicitudes con rapidez, y cualquier caso que se salga de lo habitual podría tardar más tiempo en resolverse o acabar en la pila de los «demasiado complicados». Mientras tanto, la presión va en aumento. Las moratorias en los préstamos y los bajos tipos de interés han ayudado, pero la falta de ingresos y las dificultades de liquidez empiezan a hacerse notar.

¿Una posible solución: una reconstrucción completa?

Vender un edificio antiguo y desocupado sin licencia de obras resulta igualmente poco atractivo para otros inversores, por lo que las perspectivas de una venta rápida se ven mermadas. Demoler la estructura podría resultar asequible, pero también merma el capital. En la actualidad, a la hora de plantearse una reconstrucción, hay que tener en cuenta el reciente aumento del 26 % en el precio de los materiales de construcción y la escasez generalizada que se vive en el Reino Unido. Por no hablar del aumento del 20 % en los costes de mano de obra, todo lo cual inflará el presupuesto, prolongará la finalización y podría hacer que el proyecto resulte inviable. Quizás vender el terreno para una promoción inmobiliaria a largo plazo sea la mejor solución, pero eso también entraña muchos riesgos. Los promotores inmobiliarios no se caracterizan por su rapidez a la hora de comprar y sus ofertas suelen incluir cláusulas restrictivas y «vías de escape» fáciles.

Posible solución: ¿Daños intencionados?

La mayoría de los inversores redoblarán sus esfuerzos por comercializar sus Daños un intento sincero por conseguir otro inquilino fiable y duradero. Sin embargo, para unos pocos sin escrúpulos —aunque sean una minoría—, un incendio (o incluso la rotura de una tubería) —diseñado para devastar el edificio y hacer inevitable su demolición y el desmantelamiento del solar— se convierte en un riesgo que están dispuestos a asumir.

Sedgwick está perfectamente preparada para investigar estos sucesos en nombre de nuestras aseguradoras y llevar a cabo una investigación justa y responsable con el fin de detectar cualquier motivo subyacente y determinar la causa. La tecnología de inteligencia artificial también nos ayuda a comprender con mayor profundidad las tendencias y actividades de interés en ámbitos como los incendios comerciales, lo cual resulta de un valor incalculable. Al entrar en el invierno de 2021 y adentrarnos en una especie de territorio fiscal inexplorado, debemos asegurarnos de que los clientes con reclamaciones genuinas no se vean perjudicados por aquellos que creen que pueden recurrir a su póliza de seguro para obtener una solución financiera totalmente ilegal.