El reto para los propietarios de locales comerciales en tiempos del COVID-19

Por Brian McDonald, ACII APCIP, jefe de lucha contra el fraude.

Daños y los propietarios comerciales quieren y necesitan inquilinos que respeten y ocupen sus viviendas, y que paguen puntualmente el alquiler acordado.

Es un hecho. Si un inquilino se marcha, mantienen su inversión, generalmente con la seguridad de que el inquilino perfecto está a solo una consulta de distancia. Antes de marzo de 2020, Daños se habían dirigido al Gobierno para solicitar más apoyo, haciendo referencia a cuestiones como los recargos del impuesto de timbre y los cambios en las desgravaciones fiscales para las hipotecas de compra para alquilar. Pero el Gobierno consideró que los propietarios se encontraban en una buena situación. Los tipos de interés se mantuvieron en mínimos históricos y, en la mayoría de los aspectos, el mercado era saludable y no necesitaba incentivos.

Paisaje cambiante

Debido a circunstancias ajenas a su control, los propietarios han visto cómo el panorama de sus inversiones cambiaba drásticamente. Incluso antes de la pandemia, los centros urbanos habían entrado en una época de incertidumbre debido al cambio en los hábitos de compra de los clientes, que preferían comprar por Internet en lugar de acudir físicamente a las tiendas.

La presión aumentó sobre algunos inquilinos antiguos a los que les resultaba difícil mantenerse a flote en un contexto de disminución de la afluencia de público. Algunos no tuvieron más remedio que dar aviso y devolver las llaves. Y justo cuando el propietario estaba a punto de comenzar la búsqueda de un nuevo inquilino, la COVID-19 lo cambió todo. El comercio minorista, el ocio y el comercio en general se paralizaron por completo.

Apoyo gubernamental

A nivel de los gobiernos locales, toda la atención, los esfuerzos y la financiación se centraron en hacer frente a la pandemia. Las iniciativas para impulsar el comercio, la inversión y la expansión comercial en los centros urbanos quedaron en suspenso. Incluso la drástica reducción de los precios de los alquileres (de al menos un 10 % de media) parece haber pasado desapercibida y no se ha valorado.

A medida que nos acercamos al final del programa de apoyo del gobierno contra la COVID-19, la situación financiera de muchos Daños podría verse llevada al límite. El fin del plan de permisos temporales es una gran incógnita. Tras más de 18 meses en vigor, con un coste de unos 66 000 millones de libras esterlinas, ha protegido 11 millones de puestos de trabajo. Pero aún está por ver cuántos de estos puestos seguirán siendo viables. Los planes de préstamos deben devolverse y la pérdida de los pagos de los permisos para el personal podría suponer un duro golpe. La mayoría de los inquilinos se inclinan ahora más por reducir la superficie comercial que por plantearse planes de expansión.

Posible solución: ¿cambio de uso?

Para Daños con unidades desocupadas, las perspectivas parecen sombrías, pero si aún no lo han considerado, un cambio de uso podría ser una opción. Las autoridades locales podrían estar dispuestas a aceptar un cambio de uso de local comercial u oficina a vivienda, pero ¿cuánto tiempo llevará desde el inicio hasta el final? ¿Y podrá esperar el inversor?

A diferencia de lo ocurrido durante la crisis financiera de 2008, el sector bancario debería mostrarse comprensivo. Si se dispone de un capital significativo, es de esperar que se muestren pacientes y favorables a los planes de construcción de viviendas o pisos, siempre que se les mantenga informados y se paguen las cuotas del préstamo a su vencimiento. Sin embargo, durante la crisis de la COVID-19, muchos servicios del sector público tuvieron dificultades para tramitar rápidamente las solicitudes, y cualquier cosa que se saliera de lo habitual podía tardar más tiempo o acabar en la pila de «demasiado difícil». Mientras tanto, la presión aumenta. Las moratorias de los préstamos y los bajos tipos de interés han ayudado, pero la falta de ingresos y las dificultades de tesorería empiezan a notarse.

Posible solución: ¿Reconstrucción completa?

Vender un edificio antiguo y desocupado sin permiso de construcción resulta igualmente poco atractivo para otros inversores, por lo que las perspectivas de una venta rápida se reducen. Demoler la estructura podría ser asequible, pero también consumiría capital. Actualmente, al plantearse una reconstrucción, hay que tener en cuenta el reciente aumento del 26 % en los materiales de construcción y la escasez generalizada en el Reino Unido. Por no hablar del aumento del 20 % en los costes de mano de obra, todo lo cual inflará el presupuesto, prolongará la finalización y, potencialmente, lo hará inviable. Quizás vender el terreno para la construcción de viviendas a largo plazo sea la mejor solución, pero eso también conlleva riesgos. Los constructores de viviendas no son conocidos por su rapidez en la compra y sus ofertas suelen incluir salvedades y «cláusulas de escape» fáciles.

Posible solución: ¿Daño intencionado?

La mayoría de los inversores redoblarán sus esfuerzos para comercializar sus Daños el sincero propósito de conseguir otro inquilino fiable y duradero. Sin embargo, para unos pocos sin escrúpulos, pero significativos, un incendio (o incluso una tubería reventada) —diseñado para devastar el edificio, haciendo inevitable su demolición y desescombro— se convierte en un riesgo que están dispuestos a asumir.

Sedgwick está bien posicionada para descubrir estos sucesos para nuestros clientes aseguradores y llevar a cabo una investigación justa y responsable con el fin de detectar cualquier motivo predominante y establecer la causa. La tecnología de inteligencia artificial también nos ayuda a comprender con mayor profundidad aquellas tendencias y actividades de interés en temas como los incendios comerciales, lo cual es muy valioso. Al entrar en el invierno de 2021 y en una situación fiscal algo desconocida, debemos asegurarnos de que los clientes con reclamaciones genuinas no se vean perjudicados por aquellos que piensan que pueden depender de su póliza de seguro para obtener una solución financiera totalmente ilegal.