Por Brian McDonald, ACII APCIP, responsable de lucha contra el fraude
Los inversores inmobiliarios y los propietarios comerciales quieren y necesitan inquilinos que respeten y ocupen sus unidades pagando puntualmente el alquiler acordado.
Es un hecho. Si un inquilino se va, mantienen su inversión, generalmente con la seguridad de que el inquilino perfecto está a sólo una consulta de distancia. Antes de marzo de 2020, los inversores inmobiliarios habían pedido más apoyo al Gobierno, aludiendo a cuestiones como los recargos del impuesto sobre actos jurídicos documentados y los cambios en las desgravaciones fiscales de las hipotecas de compra para alquiler. Pero el Gobierno consideró que los propietarios estaban en una buena situación. Los tipos de interés se mantenían en mínimos históricos y, en la mayoría de los aspectos, el mercado gozaba de buena salud y no necesitaba incentivos.
Paisaje cambiante
Por circunstancias que escapan a su control, los propietarios han visto cambiar drásticamente el panorama de sus inversiones. Incluso antes de la pandemia, los centros urbanos habían entrado en una época de incertidumbre, con un cambio en los hábitos de compra de los clientes, que optaban por la experiencia de compra en línea en lugar de visitar físicamente los puntos de venta.
La presión aumentó sobre algunos inquilinos que llevaban mucho tiempo en el edificio y que tenían dificultades para mantenerse a flote en un contexto de disminución de la afluencia de público. A algunos no les quedó más remedio que avisar y devolver las llaves. Y justo cuando estaba a punto de comenzar la búsqueda de un nuevo inquilino, COVID-19 lo cambió todo. La venta al por menor, el ocio y el comercio en general: todo quedó en silencio.
Apoyo gubernamental
En el ámbito de la administración local, la atención, los esfuerzos y la financiación de todos se centraron en hacer frente a la pandemia. Las iniciativas para impulsar el comercio, la inversión y la expansión comercial en los centros urbanos se congelaron. Incluso la drástica reducción de los precios de los alquileres (al menos un 10% de media) parece haber pasado desapercibida y no haber sido apreciada.
A medida que nos acercamos al final del programa de ayudas COVID-19 del Gobierno, la situación financiera de muchos inversores inmobiliarios podría verse al límite. El final del programa de ayudas es una gran incógnita. En marcha desde hace más de 18 meses -con un coste de unos 66.000 millones de libras-, ha protegido 11 millones de puestos de trabajo. Pero está por ver cuántos de estos empleos seguirán siendo viables. Los planes de préstamos deben devolverse y la pérdida de las indemnizaciones por despido para el personal podría ser un duro golpe. Ahora es más probable que la mayoría de los inquilinos reduzcan su superficie comercial en lugar de considerar planes de expansión.
Posible solución: ¿Cambio de uso?
Para los inversores inmobiliarios con locales desocupados, las perspectivas son sombrías, pero si aún no se lo han planteado, un cambio de uso puede ser una opción. Las autoridades locales podrían estar dispuestas a cambiar el uso de comercial u oficinas a vivienda, pero ¿cuánto tiempo llevará desde el principio hasta el final? ¿Y puede esperar el inversor?
A diferencia de lo que ocurrió durante la crisis financiera de 2008, el sector bancario debería ser favorable. Si se dispone de un capital significativo, es de esperar que se muestren pacientes y favorables a los planes de desarrollo de casas o pisos si se les mantiene informados y los reembolsos de los préstamos se realizan a su debido tiempo. Sin embargo, durante la crisis del COVID-19, muchos servicios del sector público tuvieron dificultades para tramitar rápidamente las solicitudes, y todo lo que no sea estándar puede llevar más tiempo o caer en el montón de "demasiado difícil". Mientras tanto, la presión aumenta. Las vacaciones de los préstamos y los bajos tipos de interés han ayudado, pero la falta de ingresos y el difícil flujo de caja empiezan a notarse.
Posible solución: ¿Reconstrucción completa?
Vender un edificio antiguo y desocupado sin permiso de obras es igualmente poco atractivo para otros inversores, por lo que la perspectiva de una venta anticipada disminuye. Demoler la estructura puede ser asequible, pero también merma el capital. En la actualidad, a la hora de plantearse una reconstrucción, hay que tener en cuenta la reciente subida del 26% de los materiales de construcción y la escasez general en el Reino Unido. Por no hablar del aumento del 20% de los costes laborales, todo lo cual inflará el presupuesto, prolongará la finalización y podría hacerla inviable. Tal vez la mejor solución sea vender el terreno para construir viviendas a largo plazo, pero eso también entraña riesgos. Los constructores de viviendas no son conocidos por su rapidez de compra y las ofertas suelen incluir advertencias y "salidas" fáciles.
Posible solución: ¿Daños por diseño?
La mayoría de los inversores redoblarán esfuerzos para comercializar su propiedad en un esfuerzo honesto por conseguir otro inquilino fiable y de larga duración. Sin embargo, para unos pocos sin escrúpulos pero significativos, un incendio (o incluso la rotura de una tubería) -destinado a arrasar el edificio, haciendo inevitable la demolición y el desalojo del solar- se convierte en un riesgo que están dispuestos a correr.
Sedgwick está bien posicionada para descubrir estos sucesos para nuestros clientes aseguradores y llevar a cabo una investigación justa y responsable para detectar cualquier motivo predominante y establecer la causa. La tecnología de IA también nos ayuda a comprender en mayor profundidad aquellas tendencias y actividades de interés en temas como los incendios comerciales, lo cual tiene un valor incalculable. A medida que nos adentramos en el invierno de 2021 y en aguas fiscales algo desconocidas, debemos asegurarnos de que los clientes con reclamaciones genuinas no se vean perjudicados por quienes piensan que pueden depender de su póliza de seguros para un apaño financiero totalmente ilegal.
Etiquetas: Siniestros comerciales, arrendador comercial, COVID-19, Evolución de los riesgos + Respuesta, Endurecimiento del mercado, panorama de inversión, pandemia, realidad Post-COVID, inversores inmobiliarios, Tendencias + Transformación