Por Brian McDonald, ACII APCIP, diretor de envolvimento com fraudes
Investidores imobiliários e proprietários comerciais querem e precisam de inquilinos que respeitem e ocupem suas unidades e paguem o aluguel acordado em dia.
Isso é um fato. Se um inquilino sai, eles mantêm seu investimento - geralmente seguros de que o inquilino perfeito está a apenas uma consulta de distância. Antes de março de 2020, os investidores imobiliários haviam procurado o governo para obter mais apoio - referindo-se a coisas como sobretaxas de imposto de selo e mudanças na redução de impostos para hipotecas de compra para aluguel. Mas o governo achava que os proprietários estavam em uma boa situação. As taxas de juros permaneceram em um nível recorde de baixa e, na maioria dos aspectos, o mercado estava saudável e não precisava de incentivos.
Mudança de cenário
Devido a circunstâncias fora de seu controle, os proprietários viram uma mudança drástica no cenário de seus investimentos. Mesmo antes da pandemia, os centros das cidades haviam entrado em tempos incertos com uma mudança nos hábitos de compra dos clientes - optando pela experiência de compra on-line em vez de visitar fisicamente os pontos de venda.
A pressão aumentou sobre alguns locatários de longa data que estavam tendo dificuldades para se manter em um cenário de queda no movimento de pessoas. Alguns não tiveram outra opção a não ser notificar e devolver as chaves. E justamente quando a busca do proprietário por um novo ocupante estava prestes a começar, a COVID-19 mudou tudo. O varejo, o lazer e o comércio em geral - tudo ficou em silêncio.
Apoio do governo
No nível do governo local, a atenção, os esforços e o financiamento de todos estavam concentrados no combate à pandemia. As iniciativas para impulsionar o comércio, o investimento e a expansão comercial no centro da cidade foram congeladas. Até mesmo a redução drástica dos preços de aluguel (em pelo menos 10%, em média) parece ter passado despercebida e não foi apreciada.
À medida que nos aproximamos do fim do programa de apoio à COVID-19 do governo, a situação financeira de muitos investidores imobiliários pode chegar ao limite. O fim do programa de licença é uma grande incógnita. Em vigor há mais de 18 meses - ao custo de cerca de £66 bilhões - ele protegeu 11 milhões de empregos. Mas ainda não se sabe quantos desses empregos continuarão a ser viáveis. Os esquemas de empréstimos devem ser pagos e a perda dos pagamentos de licença para os funcionários pode ser um duro golpe. A maioria dos locatários agora está mais propensa a reduzir a área comercial do que a considerar planos de expansão.
Solução em potencial: Mudança de uso?
Para os investidores imobiliários com unidades desocupadas, suas perspectivas parecem sombrias, mas, se ainda não consideraram essa possibilidade, uma mudança de uso pode ser uma opção. As autoridades locais poderiam ser receptivas a uma mudança de uso de varejo ou escritório para moradia, mas quanto tempo levará do início ao fim? E o investidor pode esperar?
Ao contrário do que aconteceu durante a crise financeira de 2008, o setor bancário deve dar apoio. Se houver um capital significativo disponível, espera-se que eles sejam pacientes e favoráveis aos planos de desenvolvimento de casas ou apartamentos se forem mantidos informados e se os pagamentos do empréstimo forem feitos no vencimento. No entanto, durante a crise da COVID-19, muitos serviços do setor público tiveram dificuldade para processar os pedidos rapidamente, e qualquer coisa fora do padrão pode demorar mais ou cair na pilha de "muito difícil". Enquanto isso, a pressão aumenta. As férias de empréstimo e as taxas de juros baixas ajudaram, mas a falta de renda e o fluxo de caixa difícil começam a se manifestar.
Solução em potencial: Reconstrução completa?
A venda de um edifício antigo, desocupado e sem permissão de planejamento é igualmente pouco atraente para outros investidores, portanto, a perspectiva de uma venda antecipada é reduzida. A demolição da estrutura pode ser econômica, mas também consome o capital. Atualmente, ao considerar uma reconstrução, você deve levar em conta o recente aumento de 26% nos materiais de construção e a escassez geral no Reino Unido. Sem mencionar o aumento de 20% nos custos de mão de obra - tudo isso inflacionará o orçamento, prolongará a conclusão e, possivelmente, a tornará inviável. Talvez a melhor solução seja vender o terreno para o desenvolvimento de moradias de longo prazo, mas isso também está repleto de riscos. Os construtores de casas não são conhecidos por suas compras rápidas e as ofertas geralmente incluem ressalvas e "saídas" fáceis.
Solução em potencial: Danos por projeto?
A maioria dos investidores redobrará os esforços para comercializar sua propriedade em um esforço honesto para garantir outro inquilino confiável e de longa data. No entanto, para alguns poucos inescrupulosos, mas significativos, um incêndio (ou até mesmo um cano estourado) - que é projetado para devastar o edifício, tornando inevitável a demolição e a limpeza do local - torna-se um risco que eles estão preparados para correr.
A Sedgwick está bem posicionada para descobrir esses eventos para nossos clientes seguradores e conduzir uma investigação justa e responsável para detectar qualquer motivo predominante e estabelecer a causa. A tecnologia de IA também nos ajuda a entender com mais profundidade as tendências e atividades de interesse em assuntos como incêndios comerciais, o que é inestimável. À medida que entramos no inverno de 2021 e em águas fiscais desconhecidas, devemos garantir que os clientes com reivindicações genuínas não sejam prejudicados por aqueles que pensam que podem depender de sua apólice de seguro para uma solução financeira totalmente ilegal.
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