O desafio para os proprietários comerciais em meio à COVID-19

Por Brian McDonald, ACII APCIP, chefe de combate à fraude

Os investidores imobiliários e os proprietários comerciais querem e precisam de inquilinos que respeitem e ocupem suas unidades, pagando o aluguel acordado em dia.

Isso é um fato. Se um inquilino sai, eles mantêm seu investimento — geralmente seguros, sabendo que o inquilino perfeito está a apenas uma consulta de distância. Antes de março de 2020, os investidores imobiliários haviam procurado o governo para obter mais apoio — referindo-se a questões como sobretaxas de imposto de selo e mudanças na redução de impostos para hipotecas de compra para aluguel. Mas o governo considerou que os proprietários estavam em uma boa situação. As taxas de juros permaneceram em níveis baixos recordes e, em muitos aspectos, o mercado estava saudável e não precisava de incentivos.

Mudança no panorama

Devido a circunstâncias alheias à sua vontade, os proprietários viram uma mudança dramática no panorama dos seus investimentos. Mesmo antes da pandemia, os centros das cidades já tinham entrado em tempos de incerteza, com uma mudança nos hábitos de compra dos clientes, que passaram a preferir a experiência de compra online em detrimento da visita física às lojas de varejo.

A pressão aumentou sobre alguns inquilinos de longa data que estavam tendo dificuldades para se manter à tona em um cenário de queda no número de clientes. Alguns não tiveram outra opção a não ser dar aviso prévio e devolver as chaves. E, quando o proprietário estava prestes a começar a procurar um novo inquilino, a COVID-19 mudou tudo. O varejo, o lazer e o comércio em geral entraram em silêncio.

Apoio governamental

No nível do governo local, toda a atenção, esforços e financiamento foram direcionados para o combate à pandemia. Iniciativas para impulsionar o comércio, o investimento e a expansão comercial no centro da cidade foram suspensas. Mesmo a redução drástica dos preços dos aluguéis (em pelo menos 10% em média) parece ter passado despercebida e não ter sido apreciada.

À medida que chegamos ao fim do programa de apoio COVID-19 do governo, a situação financeira de muitos investidores imobiliários pode estar chegando ao limite. O fim do programa de licença temporária é uma grande incógnita. Em vigor há mais de 18 meses — com um custo de cerca de 66 bilhões de libras —, ele protegeu 11 milhões de empregos. Mas ainda não se sabe quantos desses empregos continuarão viáveis. Os esquemas de empréstimo devem ser pagos e a perda dos pagamentos de licença para os funcionários pode ter um impacto significativo. A maioria dos inquilinos está agora mais propensa a reduzir o espaço comercial do que a considerar planos de expansão.

Solução potencial: Mudança de uso?

Para os investidores imobiliários com unidades desocupadas, as perspectivas parecem sombrias, mas, se ainda não consideraram essa possibilidade, uma mudança de uso pode ser uma opção. As autoridades locais podem estar dispostas a aceitar uma mudança de uso, de loja ou escritório para habitação, mas quanto tempo levará do início ao fim? E o investidor pode esperar?

Ao contrário do que aconteceu durante a crise financeira de 2008, o setor bancário deve ser solidário. Se houver capital significativo disponível, esperamos que sejam pacientes e favoráveis aos planos de desenvolvimento de casas ou apartamentos, desde que sejam mantidos informados e os pagamentos dos empréstimos sejam feitos na data prevista. No entanto, durante a crise da COVID-19, muitos serviços do setor público tiveram dificuldade em processar os pedidos rapidamente, e qualquer coisa que não fosse padrão poderia demorar mais tempo ou cair na pilha dos “casos difíceis”. Enquanto isso, a pressão aumenta. As moratórias de empréstimos e as baixas taxas de juros ajudaram, mas a falta de renda e o fluxo de caixa difícil começam a pesar.

Solução potencial: reconstrução completa?

Vender um edifício antigo e desocupado sem licença de construção é igualmente pouco atraente para outros investidores, pelo que as perspetivas de uma venda rápida são reduzidas. Demolir a estrutura pode ser acessível, mas também consome capital. Atualmente, ao considerar uma reconstrução, é necessário ter em conta o recente aumento de 26% nos materiais de construção e a escassez geral no Reino Unido. Sem mencionar o aumento de 20% nos custos de mão de obra — tudo isso inflacionará o orçamento, prolongará a conclusão e poderá torná-la inviável. Talvez vender o terreno para um empreendimento imobiliário de longo prazo seja a melhor solução, mas isso também envolve riscos. As construtoras não são conhecidas por suas compras rápidas e as ofertas geralmente incluem ressalvas e “saídas” fáceis.

Solução potencial: danos intencionais?

A maioria dos investidores redobrará os esforços para comercializar seus imóveis, em uma tentativa honesta de garantir outro inquilino confiável e duradouro. No entanto, para alguns poucos inescrupulosos, mas significativos, um incêndio (ou mesmo um cano estourado) — projetado para devastar o prédio, tornando inevitável a demolição e a limpeza do local — torna-se um risco que eles estão dispostos a correr.

A Sedgwick está bem posicionada para descobrir esses eventos para nossos clientes seguradores e conduzir uma investigação justa e responsável para detectar qualquer motivo predominante e estabelecer a causa. A tecnologia de IA também nos ajuda a compreender com maior profundidade essas tendências e atividades de interesse em assuntos como incêndios comerciais, o que é inestimável. À medida que entramos no inverno de 2021 e em algo como águas fiscais desconhecidas, devemos garantir que os clientes com reclamações genuínas não sejam prejudicados por aqueles que pensam que podem depender de sua apólice de seguro para uma solução financeira totalmente ilegal.