Le défi des bailleurs commerciaux dans le contexte de la COVID-19

Par Brian McDonald, ACII APCIP, responsable de la lutte contre la fraude

Les investisseurs immobiliers et les propriétaires commerciaux veulent et ont besoin de locataires qui respecteront et occuperont leurs logements tout en payant le loyer convenu dans les délais.

C'est un fait. Si un locataire part, ils conservent leur investissement, généralement rassurés à l'idée que le locataire idéal n'est qu'à un coup de fil. Avant mars 2020, les investisseurs immobiliers avaient demandé au gouvernement un soutien supplémentaire, en invoquant notamment les surtaxes sur les droits de timbre et les modifications des allégements fiscaux pour les prêts hypothécaires destinés à l'achat de biens immobiliers locatifs. Mais le gouvernement estimait que les propriétaires étaient dans une situation favorable. Les taux d'intérêt restaient à un niveau historiquement bas et, à presque tous les égards, le marché était sain et ne nécessitait pas de mesures incitatives.

Paysage en mutation

En raison de circonstances indépendantes de leur volonté, les propriétaires ont vu leur paysage d'investissement changer radicalement. Même avant la pandémie, les centres-villes étaient entrés dans une période d'incertitude en raison du changement des habitudes d'achat des clients, qui préféraient désormais acheter en ligne plutôt que de se rendre physiquement dans les magasins.

La pression s'est accentuée sur certains locataires de longue date qui avaient du mal à rester à flot dans un contexte de baisse de fréquentation. Certains n'ont eu d'autre choix que de donner leur préavis et de rendre leurs clés. Et alors que le propriétaire s'apprêtait à rechercher un nouveau locataire, la COVID-19 a tout changé. Le commerce de détail, les loisirs et le commerce en général ont été mis à l'arrêt.

Soutien gouvernemental

Au niveau des collectivités locales, toute l'attention, tous les efforts et tous les financements ont été consacrés à la lutte contre la pandémie. Les initiatives visant à stimuler le commerce, l'investissement et l'expansion commerciale dans les centres-villes ont été mises en veilleuse. Même la réduction spectaculaire des loyers (d'au moins 10 % en moyenne) semble être passée inaperçue et n'avoir suscité aucune reconnaissance.

Alors que le programme de soutien COVID-19 du gouvernement touche à sa fin, la situation financière de nombreux investisseurs immobiliers pourrait être mise à rude épreuve. La fin du dispositif de chômage partiel est une grande inconnue. Mis en place depuis plus de 18 mois, pour un coût d'environ 66 milliards de livres sterling, il a permis de préserver 11 millions d'emplois. Mais combien de ces emplois resteront viables ? Les prêts doivent être remboursés et la perte des indemnités de chômage partiel pour le personnel pourrait avoir de lourdes conséquences. La plupart des locataires sont désormais plus enclins à réduire leur surface commerciale qu'à envisager des projets d'expansion.

Solution potentielle : changement d'utilisation ?

Pour les investisseurs immobiliers qui possèdent des logements inoccupés, les perspectives semblent sombres, mais s'ils ne l'ont pas encore envisagé, un changement d'affectation pourrait être une option. Les autorités locales pourraient être favorables à un changement d'affectation, passant de commerces ou de bureaux à des logements, mais combien de temps cela prendra-t-il du début à la fin ? Et l'investisseur peut-il attendre ?

Contrairement à la crise financière de 2008, le secteur bancaire devrait se montrer coopératif. Si les capitaux disponibles sont importants, il y a bon espoir qu'il fasse preuve de patience et se montre favorable aux projets de construction de maisons ou d'appartements, à condition d'être tenu informé et que les remboursements des prêts soient effectués dans les délais. Cependant, pendant la crise du COVID-19, de nombreux services publics ont eu des difficultés à traiter rapidement les demandes, et tout ce qui sortait de l'ordinaire pouvait prendre plus de temps ou être classé dans la catégorie « trop difficile ». Pendant ce temps, la pression monte. Les moratoires sur les prêts et les taux d'intérêt bas ont aidé, mais le manque de revenus et les difficultés de trésorerie commencent à se faire sentir.

Solution potentielle : reconstruction complète ?

Vendre un bâtiment ancien inoccupé sans permis de construire n'est pas non plus très attrayant pour les autres investisseurs, ce qui réduit les chances d'une vente rapide. La démolition de la structure pourrait être abordable, mais elle grèverait également le capital. Actuellement, si vous envisagez une reconstruction, vous devez tenir compte de la récente hausse de 26 % du prix des matériaux de construction et de la pénurie générale au Royaume-Uni. Sans parler de l'augmentation de 20 % des coûts de main-d'œuvre, qui alourdira le budget, prolongera les délais de réalisation et rendra le projet potentiellement irréalisable. La meilleure solution serait peut-être de vendre le terrain pour un projet immobilier à long terme, mais cela comporte également des risques. Les constructeurs immobiliers ne sont pas réputés pour la rapidité de leurs achats et leurs offres comportent souvent des clauses restrictives et des « clauses de sortie » faciles à invoquer.

Solution potentielle : dommages causés intentionnellement ?

La plupart des investisseurs redoubleront d'efforts pour commercialiser leur propriété dans le but sincère de trouver un autre locataire fiable et durable. Cependant, pour une minorité peu scrupuleuse mais non négligeable, un incendie (ou même une rupture de canalisation) destiné à ravager le bâtiment, rendant inévitables la démolition et le déblaiement du site, devient un risque qu'ils sont prêts à prendre.

Sedgwick est bien placé pour mettre au jour ces événements pour nos clients assureurs et mener une enquête équitable et responsable afin de détecter tout motif prévalent et d'établir la cause. La technologie de l'IA nous aide également à mieux comprendre les tendances et les activités qui présentent un intérêt dans des domaines tels que les incendies commerciaux, ce qui est inestimable. Alors que nous entrons dans l'hiver 2021 et dans une période financière incertaine, nous devons veiller à ce que les clients ayant des sinistres légitimes ne soient pas désavantagés par ceux qui pensent pouvoir compter sur leur police d'assurance pour obtenir un gain financier totalement illégal.