Par Brian McDonald, ACII APCIP, responsable de la lutte contre la fraude
Les investisseurs immobiliers et les propriétaires de locaux commerciaux veulent et ont besoin de locataires qui respectent et occupent leurs logements tout en payant le loyer convenu à temps.
C'est un fait. Si un locataire s'en va, ils conservent leur investissement, sachant que le locataire idéal n'est qu'à une demande de renseignements. Avant mars 2020, les investisseurs immobiliers ont demandé au gouvernement de les soutenir davantage, notamment en évoquant les surtaxes sur les droits de timbre et les modifications apportées à l'allègement fiscal des prêts hypothécaires destinés à l'achat d'un logement. Mais le gouvernement a estimé que les propriétaires étaient dans une situation favorable. Les taux d'intérêt sont restés à un niveau historiquement bas et, à bien des égards, le marché était sain et n'avait pas besoin de mesures d'incitation.
Un paysage en mutation
En raison de circonstances indépendantes de leur volonté, les propriétaires ont vu leur paysage d'investissement changer radicalement. Même avant la pandémie, les centres-villes étaient entrés dans une période d'incertitude avec un changement des habitudes d'achat des clients, qui préféraient acheter en ligne plutôt que de se rendre physiquement dans les points de vente.
La pression s'est accrue sur certains locataires de longue date qui avaient du mal à se maintenir à flot dans un contexte de baisse de la fréquentation. Certains n'ont eu d'autre choix que de donner leur congé et de rendre leurs clés. Alors que le propriétaire était à la recherche d'un nouvel occupant, le COVID-19 a tout changé. Le commerce de détail, les loisirs et le commerce en général se sont tus.
Soutien du gouvernement
Au niveau des collectivités locales, l'attention, les efforts et les financements de chacun se sont concentrés sur la lutte contre la pandémie. Les initiatives visant à stimuler le commerce, les investissements et l'expansion commerciale dans les centres-villes ont été mises en veilleuse. Même la réduction spectaculaire des prix des loyers (d'au moins 10 % en moyenne) semble être passée inaperçue et peu appréciée.
A l'approche de la fin du programme de soutien gouvernemental COVID-19, la situation financière de nombreux investisseurs immobiliers pourrait être mise à rude épreuve. La fin du programme d'aide est une grande inconnue. En vigueur depuis plus de 18 mois - pour un coût de quelque 66 milliards de livres sterling - il a permis de protéger 11 millions d'emplois. Mais il reste à savoir combien de ces emplois resteront viables. Les programmes de prêts doivent être remboursés et la perte des indemnités de congé pour le personnel pourrait frapper durement. La plupart des locataires sont désormais plus enclins à réduire leur surface commerciale qu'à envisager des plans d'expansion.
Solution possible : Changement d'utilisation ?
Pour les investisseurs immobiliers disposant de logements inoccupés, les perspectives sont sombres, mais s'ils ne l'ont pas encore envisagé, un changement d'usage peut être une option. Les autorités locales pourraient être favorables à un changement d'usage des commerces ou des bureaux vers le logement, mais combien de temps cela prendra-t-il du début à la fin ? Et l'investisseur peut-il attendre ?
Contrairement à ce qui s'est passé lors du krach financier de 2008, le secteur bancaire devrait apporter son soutien. S'il y a des capitaux importants en place, on peut espérer qu'ils seront patients et favorables aux plans de développement de maisons ou d'appartements s'ils sont tenus informés et si les remboursements des prêts sont effectués à temps. Cependant, pendant la crise du COVID-19, de nombreux services du secteur public ont eu du mal à traiter rapidement les demandes, et tout ce qui n'est pas standard risque de prendre plus de temps ou de tomber dans la pile "trop difficile". Entre-temps, la pression monte. Les vacances de prêts et les taux d'intérêt peu élevés ont aidé, mais le manque de revenus et les difficultés de trésorerie commencent à se faire sentir.
Solution possible : Reconstruction complète ?
La vente d'un bâtiment ancien et inoccupé, sans permis de construire, est également peu attrayante pour les autres investisseurs, ce qui réduit les perspectives de vente rapide. La démolition de la structure peut être abordable, mais elle grève le capital. Actuellement, lorsqu'on envisage de reconstruire, il faut tenir compte de l'augmentation récente de 26 % des matériaux de construction et de la pénurie générale au Royaume-Uni. Sans parler de l'augmentation de 20 % du coût de la main-d'œuvre, qui gonfle le budget, prolonge l'achèvement des travaux et les rend potentiellement irréalisables. La meilleure solution consiste peut-être à vendre le terrain pour y construire des logements à long terme, mais cette solution comporte également des risques. Les constructeurs de logements ne sont pas réputés pour leur rapidité d'achat et les offres comportent souvent des mises en garde et des échappatoires faciles.
Solution potentielle : Dommages par conception ?
La plupart des investisseurs redoubleront d'efforts pour commercialiser leur bien dans un effort honnête pour trouver un autre locataire fiable et de longue date. Cependant, pour un petit nombre d'investisseurs peu scrupuleux mais importants, un incendie (ou même une rupture de canalisation) - qui est conçu pour ravager le bâtiment, rendant la démolition et le nettoyage du site inévitables - devient un risque qu'ils sont prêts à prendre.
Sedgwick est bien placé pour découvrir ces événements pour nos clients assureurs et mener une enquête juste et responsable pour détecter tout motif dominant et établir la cause. La technologie de l'IA nous aide également à comprendre plus en profondeur les tendances et les activités d'intérêt dans des sujets tels que les incendies commerciaux, ce qui est inestimable. Alors que nous entrons dans l'hiver 2021 et dans des eaux fiscales quelque peu inexplorées, nous devons veiller à ce que les clients qui ont de véritables demandes d'indemnisation ne soient pas désavantagés par ceux qui pensent qu'ils peuvent compter sur leur police d'assurance pour une solution financière totalement illégale.
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