O desafio para os senhorios comerciais no contexto da COVID-19

Por Brian McDonald, ACII APCIP, diretor de combate à fraude

Os investidores imobiliários e os proprietários comerciais querem e precisam de inquilinos que respeitem e ocupem as suas unidades, pagando o aluguel acordado em dia.

Isso é um facto. Se um inquilino sai, eles mantêm o seu investimento — geralmente seguros de que o inquilino perfeito está apenas a uma consulta de distância. Antes de março de 2020, os investidores imobiliários tinham abordado o governo para obter mais apoio — referindo-se a questões como sobretaxas de imposto de selo e alterações na redução de impostos para hipotecas de compra para arrendamento. Mas o governo considerou que os proprietários estavam em boa situação. As taxas de juro permaneceram em níveis historicamente baixos e, na maioria dos aspetos, o mercado estava saudável e não precisava de incentivos.

Mudança no panorama

Devido a circunstâncias fora do seu controlo, os proprietários viram uma mudança dramática no seu panorama de investimento. Mesmo antes da pandemia, os centros das cidades já tinham entrado num período de incerteza, com uma mudança nos hábitos de compra dos clientes, que passaram a preferir a experiência de compra online em vez de visitar fisicamente as lojas de retalho.

A pressão aumentou sobre alguns inquilinos de longa data que estavam com dificuldades para se manter à tona num cenário de queda no número de clientes. Alguns não tiveram outra opção a não ser dar aviso prévio e devolver as chaves. E, quando o proprietário estava prestes a começar a procurar um novo inquilino, a COVID-19 mudou tudo. O retalho, o lazer e o comércio em geral – tudo ficou em silêncio.

Apoio governamental

A nível do governo local, toda a atenção, esforços e financiamento foram direcionados para o combate à pandemia. Iniciativas para impulsionar o comércio, o investimento e a expansão comercial no centro da cidade foram suspensas. Mesmo a redução drástica dos preços dos aluguéis (em pelo menos 10% em média) parece ter passado despercebida e não ter sido apreciada.

À medida que chegamos ao fim do programa de apoio COVID-19 do governo, a situação financeira de muitos investidores imobiliários pode estar a chegar ao limite. O fim do regime de licença temporária é uma grande incógnita. Em vigor há mais de 18 meses — com um custo de cerca de 66 mil milhões de libras —, protegeu 11 milhões de empregos. Mas ainda não se sabe quantos desses empregos continuarão viáveis. Os programas de empréstimos devem ser reembolsados e a perda dos pagamentos de licença para os funcionários pode ter um impacto significativo. A maioria dos inquilinos está agora mais inclinada a reduzir o espaço comercial do que a considerar planos de expansão.

Solução potencial: Mudança de uso?

Para os investidores imobiliários com unidades desocupadas, as perspetivas parecem sombrias, mas, caso ainda não tenham considerado essa possibilidade, uma mudança de uso pode ser uma opção. As autoridades locais podem estar receptivas a uma mudança no uso, de lojas ou escritórios para habitação, mas quanto tempo levará do início ao fim? E o investidor pode esperar?

Ao contrário do que aconteceu durante a crise financeira de 2008, o setor bancário deve ser solidário. Se houver capital significativo disponível, espera-se que eles sejam pacientes e favoráveis aos planos de desenvolvimento de casas ou apartamentos, desde que sejam mantidos informados e os pagamentos dos empréstimos sejam feitos dentro do prazo. No entanto, durante a crise da COVID-19, muitos serviços do setor público tiveram dificuldade em processar os pedidos rapidamente, e qualquer coisa fora do padrão pode demorar mais tempo ou cair na pilha dos «casos difíceis». Entretanto, a pressão aumenta. As moratórias de empréstimos e as taxas de juro baixas ajudaram, mas a falta de rendimentos e o fluxo de caixa difícil começam a fazer-se sentir.

Solução potencial: reconstrução completa?

Vender um edifício antigo e desocupado sem licença de construção é igualmente pouco atraente para outros investidores, pelo que as perspetivas de uma venda rápida são reduzidas. Demolir a estrutura pode ser acessível, mas também consome capital. Atualmente, ao considerar uma reconstrução, é necessário ter em conta o recente aumento de 26% nos materiais de construção e a escassez geral no Reino Unido. Sem mencionar o aumento de 20% nos custos de mão de obra — tudo isso inflacionará o orçamento, prolongará a conclusão e poderá torná-la inviável. Talvez vender o terreno para um empreendimento habitacional de longo prazo seja a melhor solução, mas isso também é repleto de riscos. As construtoras não são conhecidas por suas compras rápidas e as ofertas geralmente incluem ressalvas e "saídas" fáceis.

Solução potencial: danos intencionais?

A maioria dos investidores redobrará os esforços para comercializar os seus imóveis, numa tentativa honesta de garantir outro inquilino fiável e duradouro. No entanto, para os poucos inescrupulosos, mas significativos, um incêndio (ou mesmo uma ruptura de canos) — destinado a devastar o edifício, tornando inevitável a demolição e a limpeza do local — torna-se um risco que estão dispostos a correr.

A Sedgwick está bem posicionada para descobrir esses eventos para os nossos clientes seguradores e conduzir uma investigação justa e responsável para detectar qualquer motivo predominante e estabelecer a causa. A tecnologia de IA também nos ajuda a compreender com maior profundidade essas tendências e atividades de interesse em assuntos como incêndios comerciais, o que é inestimável. À medida que entramos no inverno de 2021 e em algo como águas fiscais desconhecidas, devemos garantir que os clientes com reclamações genuínas não sejam prejudicados por aqueles que pensam que podem depender da sua apólice de seguro para uma solução financeira totalmente ilegal.