Por Brian McDonald, ACII APCIP, diretor de luta contra a fraude
Os investidores imobiliários e os proprietários comerciais querem e precisam de inquilinos que respeitem e ocupem as suas unidades, pagando a renda acordada a tempo e horas.
Isso é um facto. Se um inquilino sair, eles mantêm o seu investimento - geralmente seguros de que o inquilino perfeito está apenas a um inquérito de distância. Antes de março de 2020, os investidores imobiliários tinham abordado o governo para obter mais apoio - referindo-se a coisas como sobretaxas do imposto de selo e alterações ao desagravamento fiscal das hipotecas de compra para arrendamento. Mas o Governo considerou que os senhorios estavam numa boa posição. As taxas de juro mantiveram-se a um nível recorde e, na maioria dos aspectos, o mercado era saudável e não necessitava de incentivos.
Paisagem em mudança
Devido a circunstâncias que escapam ao seu controlo, os proprietários assistiram a uma mudança dramática no seu panorama de investimento. Mesmo antes da pandemia, os centros das cidades tinham entrado em tempos de incerteza, com uma mudança nos hábitos de compra dos clientes - optando pela experiência de compra online em vez de visitar fisicamente os pontos de venda.
A pressão aumentou para alguns lojistas de longa data, que estavam a ter dificuldade em manter-se à tona num cenário de declínio da afluência de pessoas. Alguns não tiveram outra opção senão rescindir o contrato e devolver as chaves. E quando o senhorio estava prestes a iniciar a procura de um novo ocupante, a COVID-19 mudou tudo. O comércio retalhista, o lazer e o comércio em geral - tudo se calou.
Apoio governamental
A nível da administração local, a atenção, os esforços e o financiamento de todos estavam concentrados na luta contra a pandemia. As iniciativas para impulsionar o comércio, o investimento e a expansão comercial dos centros urbanos foram congeladas. Mesmo a redução drástica dos preços das rendas (em pelo menos 10%, em média) parece ter passado despercebida e não foi apreciada.
À medida que nos aproximamos do fim do programa de apoio governamental à COVID-19, a situação financeira de muitos investidores imobiliários pode ser esticada até ao limite. O fim do regime de licença é uma grande incógnita. Em vigor há mais de 18 meses - com um custo de cerca de 66 mil milhões de libras - protegeu 11 milhões de postos de trabalho. Mas ainda não se sabe quantos desses empregos continuarão a ser viáveis. Os esquemas de empréstimos têm de ser reembolsados e a perda dos pagamentos de licença para o pessoal poderá ser muito dura. Atualmente, é mais provável que a maioria dos inquilinos reduza a área comercial do que considere planos de expansão.
Solução potencial: Mudança de utilização?
Para os investidores imobiliários com unidades desocupadas, as suas perspectivas parecem sombrias, mas se ainda não o consideraram, uma mudança de utilização pode ser uma opção. As autarquias locais poderão estar receptivas a uma mudança de utilização, de retalho ou escritório para habitação, mas quanto tempo levará do início ao fim? E será que o investidor pode esperar?
Ao contrário do que aconteceu durante o crash financeiro de 2008, o sector bancário deve ser solidário. Se houver um capital significativo, espera-se que sejam pacientes e favoráveis aos planos de desenvolvimento de casas ou apartamentos, se forem mantidos informados e se os reembolsos dos empréstimos forem efectuados quando devidos. No entanto, durante a crise da COVID-19, muitos serviços do sector público tiveram dificuldade em processar rapidamente os pedidos, e tudo o que não seja normalizado pode demorar mais tempo ou cair na pilha dos "demasiado difíceis". Entretanto, a pressão aumenta. As férias para os empréstimos e as taxas de juro baixas ajudaram, mas a falta de rendimentos e a dificuldade de tesouraria começam a fazer-se sentir.
Solução potencial: Reconstrução completa?
A venda de um edifício antigo, desocupado e sem licença de construção é igualmente pouco atractiva para outros investidores, pelo que a perspetiva de uma venda antecipada é reduzida. A demolição da estrutura pode ser acessível, mas também consome capital. Atualmente, ao considerar uma reconstrução, é necessário ter em conta o recente aumento de 26% nos materiais de construção e a escassez geral no Reino Unido. Para não falar do aumento de 20% nos custos de mão de obra - tudo isto irá inflacionar o orçamento, prolongar a conclusão e potencialmente torná-la inviável. Talvez a melhor solução seja vender o terreno para construção de habitações a longo prazo, mas isso também é arriscado. Os construtores de casas não são conhecidos pela sua rapidez de compra e as ofertas incluem muitas vezes cláusulas de salvaguarda e "saídas" fáceis.
Solução potencial: Danos por projeto?
A maioria dos investidores redobrará os esforços para comercializar o seu imóvel, num esforço honesto para garantir outro inquilino fiável e de longa data. No entanto, para os poucos inescrupulosos, mas significativos, um incêndio (ou mesmo um cano rebentado) - que se destina a devastar o edifício, tornando inevitável a demolição e a limpeza do local - torna-se um risco que estão dispostos a correr.
A Sedgwick está bem posicionada para descobrir estes eventos para os nossos clientes seguradores e conduzir um inquérito justo e responsável para detetar qualquer motivo predominante e estabelecer a causa. A tecnologia de IA também nos ajuda a compreender com maior profundidade as tendências e actividades de interesse em assuntos como os incêndios comerciais, o que é inestimável. À medida que entramos no inverno de 2021 e em águas fiscais desconhecidas, temos de garantir que os clientes com pedidos de indemnização genuínos não são prejudicados por aqueles que pensam que podem depender da sua apólice de seguro para uma solução financeira totalmente ilegal.
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