Overstromingsbestendigheid: de impact van overstromingsclaims minimaliseren

Wereldwijd lopen een miljard mensen het risico om te worden getroffen door een overstroming. Alleen al in het Verenigd Koninkrijk lopen naar schatting5,2 miljoenwoningen en bedrijven gevaar. En de kans op overstromingen neemttoedoor de klimaatverandering. De toegenomen winterregens – die naar verwachting in 2070 met 35% zullen zijn toegenomen – en extremere weersomstandigheden zullen de toch al onhoudbare situatie nog verergeren.

De impact van overstromingsrisico's op bedrijven is ook zorgwekkend. In het Verenigd Koninkrijk heropent slechts 60% van de bedrijven hun deuren nadat ze door een overstroming zijn getroffen. En voor bedrijven die dat wel doen, betekent elke schadeclaim als gevolg van een overstroming gemiddeld 50 verloren werkdagen. Ondertussen verschuift de strategie van de overheid, met een nieuwe acceptatie dat 'we het risico alleen op sommige plaatsen kunnen verminderen' in plaats van het risico volledig te elimineren.

Nu meer dan ooit moeten we oplossingen vinden om overstromingsrisico's waar mogelijk proactief te beperken.

Weet u wat het overstromingsrisico voor uw bezittingen is?

Investeren inoverstromingsbestendigheidwordt gedreven door het bewustzijn van het overstromingsrisico bij de belangrijkste belanghebbenden (bijv. gebouweigenaar / gebruiker / verzekeraar / kredietverstrekker). Voor vastgoedeigenaren betekent dit dat ze een breed scala aan factoren moeten beoordelen.

Welke bronnen van overstromingen bevinden zich in de omgeving van het gebouw? Wat zijn de stromingsroutes en gevaren, d.w.z. hoe zou het water stromen om het gebouw of de activa die u wilt beschermen te bereiken? Wat is de geschiedenis van overstromingen op het terrein? Zou het potentiële overstromingswater waarschijnlijk verontreinigd zijn, d.w.z. is een waterbron in de buurt schoon of verontreinigd met rioolwater of landbouwafval? Wat is de geschatte frequentie, duur en diepte van potentiële overstromingen die specifiek zijn voor het terrein?

De basisprincipes van overstromingen

Elk type overstroming heeft unieke gevolgen. Pluviale overstromingen, of overstromingen door oppervlaktewater, doen zich voor wanneer de grond het water niet snel genoeg kan absorberen, waardoor het over het oppervlak stroomt. Fluviale overstromingen doen zich daarentegen voor wanneer beken, rivieren of kleine sloten overstromen. Grondwateroverstromingen doen zich voor wanneer de grond volledig verzadigd is met water en het water nergens heen kan. Ten slotte is er nog getijdenoverstroming, de tijdelijke onderwaterzetting van kustgebieden of gebieden rond rivieren tijdens uitzonderlijk hoge getijden. Een risico dat vaak over het hoofd wordt gezien, is het terugstromen van rioolwater naar een pand wanneer het gecombineerde riool- en oppervlaktewatersysteem overbelast raakt. Samengestelde overstroming is een combinatie van een of meer van de bovengenoemde soorten overstromingen.

Het lijkt misschien tegenstrijdig, maar meer eigendommen lopen risico door overstromingen door oppervlaktewater dan door water dat uit een rivier of zee stroomt. Als het langdurig of intensief regent en de grond het water niet kan absorberen, stroomt het over het oppervlak en kan het eigendommen overspoelen waarvan vaak wordt gedacht dat ze een laag overstromingsrisico hebben. 

Weerbaarheid van onroerend goed tegen overstromingen in de praktijk

Overstromingsbestendigheid van onroerend goed(PFR) is een brede term die maatregelen omvat die de impact van overstromingswater op onroerend goed of activa minimaliseren. Dit kunnen zowel permanente maatregelen zijn die in het onroerend goed zijn ingebouwd, als tijdelijke maatregelen die bij een overstroming worden toegepast. 

PFR bestaat uit twee delen: weerstandsmaatregelen, oftewel maatregelen die de hoeveelheid water die een gebouw binnenkomt verminderen (bijv. waterdichte deuren/barrières/automatische luchtstenen), of herstelmaatregelen die de schade beperken als er toch water in een gebouw komt (bijv. keukens/vloer- en wandafwerkingen die niet beschadigd raken als ze nat worden). De kunst is om beide maatregelen in evenwicht te brengen en te bepalen welke het meest effectief en geschikt zijn voor een specifiek pand.

Bij het realiseren van overstromingsbestendigheid volgen Britse professionals een belangrijke en duidelijke methodologie:de gedragscode (CoP) voor overstromingsbestendigheid van onroerend goed(C790F), gepubliceerd door deConstruction Industry Research and Information Association(CIRIA), een onafhankelijke non-profitorganisatie.

De CoP beschrijft een zesfasenaanpak die gekwalificeerde surveyors volgen voor een effectieve uitvoering.

• Overstromingsrisicobeoordeling –een beoordeling waarbij het overstromingsrisico voor het onroerend goed wordt beoordeeld; waarbij de waarschijnlijke frequentie, diepte, ernst en algehele kwetsbaarheid voor overstromingen worden bepaald.
• Vastgoedonderzoek– een vastgoedonderzoek en beoordeling van de bestaande veerkracht (uitgevoerd door een gekwalificeerde, ervaren taxateur).
• Ontwikkeling van opties– beslissen over de PFR-strategie en het creëren van een bijbehorend, gedetailleerd ontwerp dat bestand is tegen overstromingen.
• Bouw– installatie van PFR-producten door gekwalificeerde aannemers of specialisten.
• Inbedrijfstelling en oplevering– een audit na installatie, uitgevoerd door een onafhankelijke derde partij, om te bevestigen dat de maatregelen effectief werken.
• Onderhoud– verantwoordelijkheid toewijzen voor de voortdurende werking en klanten uitleggen hoe ze maatregelen moeten onderhouden.

Een apart document, 'Uw eigendom beter bestand maken tegen overstromingen' (CIRIA C70C), is een nuttige bron voor huiseigenaren of bedrijfseigenaren die geïnteresseerd zijn in advies over het beter bestand maken van hun woning tegen overstromingen.

Het belang van het winnen van klanten

Een groot deel van de risicogroep in het Verenigd Koninkrijkneemt geen actievemaatregelen om de gevolgen van overstromingen te beperken, zelfs niet wanneer ze al meerdere keren door overstromingen zijn getroffen. Recent onderzoek heeft aangetoond dat er verschillende psychologische en gedragsmatige barrières zijn die onbewust van invloed zijn op de kans dat iemand maatregelen neemt om de gevolgen van overstromingen te beperken.

Volgensonderzoekin opdracht van het Milieuagentschap is er bij het publiek een wijdverbreid gebrek aan bewustzijn over de werkelijke omvang van het risico waarmee hun eigendommen worden geconfronteerd. 

Veel deelnemers vinden dat ze niet genoeg risico lopen om investeringen in overstromingsbeperkende maatregelen te rechtvaardigen. Daardoor begrijpen veel mensen de risicopercentages helemaal verkeerd. Als een landmeter bijvoorbeeld een jaarlijkse overstromingskans van 1 op 33 vaststelt, gaan velen ervan uit dat dit betekent dat het onroerend goed gemiddeld eens in de 33 jaar door een overstroming wordt getroffen.In werkelijkheidbetekent dit dat er elk jaar een kans van 3,3% op overstroming is, wat aangeeft dat het werkelijke risico veel groter is dan wordt gedacht. Dit wordt nog verergerd door het feit dat huiseigenaren en bedrijven niet willen accepteren dat er een voortdurend risico bestaat.

Bovendien voelden de meeste deelnemers zich niet in staat om actie te ondernemen en hadden ze weinig kennis over welke PFR-maatregelen er beschikbaar waren om te installeren. Zelfeffectiviteit bleek ook belangrijk te zijn bij de besluitvorming van de deelnemers; degenen die vertrouwen hadden in hun vermogen om PFR-maatregelen uit te voeren, waren eerder geneigd om dat ook te doen. 

Het is van cruciaal belang om klanten te helpen hun risico's te begrijpen en hun risicobereidheid verder vast te stellen. Klanten moeten in staat zijn om de kosten-batenanalyse te begrijpen van hoeveel risico ze bereid zijn te accepteren en hoeveel ze bereid zijn te investeren om hun eigendom te beschermen. We moeten ons collectief distantiëren van de overtuiging dat alleen eigendommen in de buurt van een rivier of alleen eigendommen in bepaalde omgevingen risico lopen.Alle eigendommenkunnen risico lopen – en het is nu tijd om dit risico te beperken met een holistische en strategische aanpak.

Sommige van deze concepten zijn eerder gedeeld in eenrecent webinar.

Ian Gibbs – Nationaal technisch manager, Repair Solutions, Verenigd Koninkrijk