Utfordringen for næringseiere under COVID-19

Av Brian McDonald, ACII APCIP, leder for svindelengasjement

Eiendomsinvestorer og kommersielle utleiere ønsker og trenger leietakere som respekterer og bor i enhetene sine, samtidig som de betaler den avtalte leien til rett tid.

Det er et faktum. Hvis én leietaker forlater boligen, beholder de investeringen sin – vanligvis trygge i vissheten om at den perfekte leietakeren bare er en forespørsel unna. Før mars 2020 hadde eiendomsinvestorer henvendt seg til myndighetene for mer støtte – med henvisning til ting som dokumentavgiftstillegg og endringer i skattelette for utleielån. Men myndighetene mente at utleiere var i en god situasjon. Rentesatsene forble på et rekordlavt nivå, og på de fleste måter var markedet sunt og krevde ikke insentiver.

Landskapet i endring

På grunn av omstendigheter utenfor deres kontroll har utleiere sett en dramatisk endring i investeringslandskapet sitt. Selv før pandemien hadde bykjerner gått inn i usikre tider med en endring i handlevanene til kundene – de valgte nettbaserte kjøp fremfor fysiske besøk i utsalgssteder.

Presset økte på noen av leietakerne som hadde bodd lenge, og som syntes det var vanskelig å holde seg flytende på grunn av synkende fotgjengere. Noen hadde ikke noe annet valg enn å si opp leietakerne og levere tilbake nøklene. Og akkurat idet utleiers leting etter en ny beboer skulle til å begynne, forandret COVID-19 alt. Detaljhandel, fritid og generell handel – alt ble stille.

Statlig støtte

På lokalt nivå var alles oppmerksomhet, innsats og finansiering fokusert på å bekjempe pandemien. Initiativer for å øke handel, investeringer og kommersiell ekspansjon i sentrum ble lagt på is. Selv dramatisk reduksjon av leieprisene (med minst 10 % i gjennomsnitt) ser ut til å ha gått ubemerket hen og ikke blitt verdsatt.

Når vi nærmer oss slutten av regjeringens COVID-19-støtteprogram, kan den økonomiske situasjonen til mange eiendomsinvestorer være strukket til det ytterste. Slutten på permitteringsordningen er en enorm ukjent faktor. Den har vart i mer enn 18 måneder – til en kostnad av rundt 66 milliarder pund – og har beskyttet 11 millioner arbeidsplasser. Men hvor mange av disse jobbene som vil fortsette å være levedyktige, gjenstår å se. Låneordninger må betales tilbake, og tapet av permitteringsbetalinger for ansatte kan ramme hardt. De fleste leietakere er nå mer sannsynlig å redusere næringsareal enn å vurdere planer om å utvide.

Mulig løsning: Bruksendring?

For eiendomsinvestorer med ubebodde enheter ser utsiktene dystre ut, men hvis de ikke allerede har vurdert det, kan en bruksendring være et alternativ. Lokale myndigheter kan være åpne for en endring i bruk fra detaljhandel eller kontor til bolig, men hvor lang tid vil det ta fra start til slutt? Og kan investoren vente?

I motsetning til under finanskrisen i 2008, bør banksektoren være støttende. Hvis det er betydelig kapital på plass, vil de forhåpentligvis være tålmodige og positivt innstilt til utviklingsplaner for hus eller leiligheter hvis de holdes informert og lånebetalingene skjer til rett tid. Under COVID-19-krisen hadde imidlertid mange offentlige tjenester problemer med å behandle søknader raskt, og alt som ikke var standard kunne ta lengre tid eller havne i bunken med «for vanskelig». I mellomtiden øker presset. Lånefritak og lave renter har hjulpet, men mangel på inntekt og vanskelig kontantstrøm begynner å si noe.

Mulig løsning: Fullstendig ombygging?

Å selge en ubebodd, eldre bygning uten byggetillatelse er like lite attraktivt for andre investorer, så utsiktene til et tidlig salg reduseres. Å rive strukturen kan være rimelig, men spiser også opp kapital. Når man vurderer en ombygging, må man for tiden ta hensyn til den nylige økningen på 26 % i byggematerialer og generell mangel i Storbritannia. For ikke å nevne økningen på 20 % i lønnskostnader – alt dette vil blåse opp budsjettet, forlenge ferdigstillelsen og potensielt gjøre det umulig. Kanskje det å selge tomten for langsiktig boligutvikling er den beste løsningen, men det er også forbundet med risiko. Husbyggere er ikke kjent for raske kjøp, og tilbud inkluderer ofte forbehold og enkle «unnslipp».

Mulig løsning: Skade gjennom design?

De fleste investorer vil doble innsatsen for å markedsføre eiendommen sin i et ærlig forsøk på å sikre seg en annen pålitelig og langvarig leietaker. For de skruppelløse, men betydelige få, blir imidlertid en brann (eller til og med et sprukket rør) – som er utformet for å herje bygningen, noe som gjør riving og rydding av tomten uunngåelig – en risiko de er villige til å ta.

Sedgwick er godt posisjonert til å avdekke disse hendelsene for våre forsikringskunder og gjennomføre en rettferdig og ansvarlig undersøkelse for å avdekke eventuelle rådende motiver og fastslå årsaken. AI-teknologi hjelper oss også med å forstå de trendene og aktivitetene av interesse i emner som næringsbranner i større dybde, noe som er uvurderlig. Når vi nå går inn i vinteren 2021 og inn i et noe ukjent finanspolitisk farvann, må vi sørge for at kunder med reelle krav ikke blir dårligere stilt av de som tror de kan stole på forsikringen sin for en fullstendig ulovlig, økonomisk løsning.