Gesetz über die Rechte von Mietern von 2025 – Auswirkungen auf Versicherungsansprüche

Hintergrund

Das Mieterschutzgesetz von 2025, dessen erste Phase^{am 1.}Mai 2026 in Kraft tritt, soll dem langjährigen politischen Druck und den Kampagnen zur Reform des privaten Mietmarktes in England Rechnung tragen. 

Seit dem Wohnungsbaugesetz von 1988, das durch die Einführung von „unverschuldeten“ Zwangsräumungen Investitionen im privaten Sektor fördern sollte, hat sich das Problem der Wohnunsicherheit zunehmend verschärft. Bereits 2017 wiesen Aktivisten darauf hin, dass solche „unverschuldeten“ Zwangsräumungen eine der Hauptursachen für das Problem der Obdachlosigkeit seien. 

Neben dem Thema Zwangsräumungen gibt es seit jeher das Problem des Zustands und der Instandhaltung von Mietwohnungen. Während die Debatte über dieses Thema durch politische Differenzen blockiert wurde, führte der tragische Tod des zweijährigen Awaab Ishak zur Verabschiedung des Gesetzes über den sozialen Wohnungsbau (Social Housing (Regulation) Act) von 2023, das für Sozialwohnungsvermieter in England rechtsverbindliche Fristen für die Untersuchung und Beseitigung schwerwiegender Gefahren vorsieht.  

Gesetz über die Rechte von Mietern von 2025

Das Mieterschutzgesetz 2025 stellt somit einen Versuch dar, den privaten Mietwohnungssektor in England grundlegend zu reformieren. Die Bestimmungen werden schrittweise eingeführt:

27. Oktober 2025

• Neue Durchsetzungs- und Ermittlungsbefugnisse der Kommunalverwaltungen sind in Kraft getreten.

1. Mai 2026

• Abschaffung der „No-Fault“-Räumungen gemäß § 21 und Umstellung aller Mietverhältnisse auf einen unbefristeten Mietvertrag. 
• Vermieter müssen ihren Mietern die vorgeschriebene Kündigungsfrist für die Rücknahme der Wohnung einräumen und müssen bereit sein, ihre Gründe vor Gericht zu begründen. 
• Der Vermieter kann den Besitz nur aus bestimmten, nachgewiesenen Gründen zurückerlangen, wie beispielsweise Mietrückstände, Verkauf oder Umzug; wenn der Mieter jedoch nicht auszieht, entscheidet das Gericht darüber.  
• Mietgebote sind verboten. 
• Die Mietvorauszahlung ist auf einen Monat begrenzt. 
• Der Vermieter sollte die Zustimmung zur Haltung eines Haustiers nicht ohne triftigen Grund verweigern.
• Diskriminierende Praktiken gegenüber Mietern mit Kindern oder Anzeigen mit der Aufschrift „No DSS“ sind verboten. 

Ab Ende 2026

• Einführung einer Datenbank für den privaten Mietwohnungsmarkt und Ausweitung des Awaab-Gesetzes auf den privaten Mietwohnungsmarkt. 

Die Verwendung des Begriffs „befristet“ lässt oft regelmäßige oder feste Zeitabstände vermuten, ähnlich wie bei den derzeit üblichen 6- oder 12-monatigen Mietverträgen, doch das Gegenteil ist der Fall. Bei fortlaufenden befristeten Mietverträgen handelt es sich um unbefristete Mietverhältnisse, d. h., es gibt kein festes Ende, es sei denn, der Mieter kündigt mit einer Frist von zwei Monaten oder einer von beiden Parteien im Voraus vereinbarten Kündigungsfrist.

Aus Sicht der Schadenregulierung betreffen die auffälligsten Änderungen die Pflichten der Vermieter und den Mieterschutz, und diese werden unweigerlich Auswirkungen auf den Umfang und die Komplexität künftiger Schadenfälle haben. Um zu verstehen, warum dies so ist, bedenken Sie Folgendes:

Verstärkte Überprüfung des Standards bestehender Unterkünfte

Angesichts strengerer Durchsetzung von Immobilienstandards und Anforderungen an eine schnellere Wiederherstellung dürfte die Toleranz gegenüber langwierigen Instandsetzungsarbeiten oder der Bereitschaft, in einer aufgrund eines versicherten Ereignisses mäßig beschädigten Unterkunft zu verbleiben, abnehmen. Die Feststellung, wann eine Immobilie tatsächlich „unbewohnbar“ ist und für wie lange, erfordert eine sorgfältige Abwägung. 

Erhöhter Druck hinsichtlich der Reparaturfristen

Verlängerte Fristen für die Bereitstellung von Ersatzunterkünften können sich aufgrund gesetzlicher Vorgaben, die ein rasches Handeln erfordern, als schwieriger erweisen.

Erhöhtes Risiko einer Unterversicherung

Sind Immobilien nicht in angemessener Höhe zum Wiederbeschaffungswert versichert – insbesondere wenn Nachrüstungen zur Einhaltung gesetzlicher Vorschriften erforderlich sind –, könnte die entstandene Deckungslücke die Reparaturzeiten verlängern und sich auf die Dauer der vorübergehenden Unterbringung auswirken. Angesichts der bereits bestehenden Schwierigkeiten, angemessene vorübergehende Unterkünfte für die Bewohner zu finden, werden die Schadenkosten sehr wahrscheinlich steigen und die bestehenden Deckungssummen der Policen unter Druck setzen. 

Größere Komplexität

Mit Inkrafttreten des Gesetzes werden Mietverträge mit einer befristeten Laufzeit automatisch in unbefristete Verträge umgewandelt. Vermieter werden ihre Bedingungen anpassen, und Schadensregulierer müssen die Auswirkungen der neuen Regelungen sorgfältig abwägen und prüfen, inwieweit diese mit dem Versicherungsschutz vereinbar sind. Dies hat nicht nur Auswirkungen auf die Regelungen für die bestehenden Mietwohnungen, sondern auch auf die vorübergehende Unterkunft, die der Mieter während der Reparaturarbeiten benötigt. 

Mögliche Vorteile

Andererseits könnte das Ende von 6- oder 12-monatigen Mietverträgen möglicherweise das Risiko für Versicherer verringern, da der vertriebene Mieter die Möglichkeit hat, eine Kündigungsfrist einzuhalten, wenn die Reparaturen kurz vor dem Abschluss stehen. Dadurch wird vermieden, dass Miete für eine vorübergehende Unterkunft gezahlt werden muss, wenn die ursprüngliche Mietwohnung wieder bezugsfertig ist. Möglicherweise. 

Dennoch ist es nicht schwer vorstellbar, dass die Mieten steigen werden, um dies auszugleichen, wenn ein Vermieter größere Schwankungen auf dem Markt, kürzere Mietverträge, größere Schwierigkeiten bei der Rückgabe der Räumlichkeiten und steigende Instandhaltungskosten feststellt. Die Zeit wird es zeigen.