Daños causados por el granizo y el viento en el revestimiento del edificio: ¿reparar o sustituir?

Las tormentas de viento y granizo pueden causar daños importantes a edificios y viviendas. Dependiendo de la gravedad de la tormenta, los costes de reparación y sustitución pueden aumentar rápidamente. En caso de que el granizo o el viento causen Daños su Daños, los propietarios asegurados se encuentran en desventaja si no están familiarizados con las normas diseñadas para garantizar que los profesionales del sector realicen reparaciones de alta calidad. Lo mismo ocurre si no comprenden los entresijos de las decisiones de reparación frente a sustitución durante el proceso de reclamación. En este blog, analizamos los tres pasos que ayudan a determinar si es más beneficioso reparar o sustituir tras una reclamación por daños causados por el viento o el granizo. 

Componentes de la envolvente de un edificio

La envolvente de un edificio es la separación física entre el ambiente acondicionado y el no acondicionado de un edificio. Los componentes de la envolvente del edificio incluyen el sistema de techo y sus accesorios, el sistema de paredes y sus accesorios, el aislamiento y las aberturas (puertas y ventanas). La envolvente debe ser capaz de proporcionar integridad estructural y control de la humedad, el aire y la temperatura. 

Resumen sobre el granizo y el viento 

Segúnla NASA, el granizo se forma cuando las corrientes ascendentes de las tormentas eléctricas son lo suficientemente fuertes como para transportar gotas de agua muy por encima del nivel de congelación. Estas gotas de agua congeladas pueden crecer a medida que el granizo entra en contacto con más agua libre. Cuando el peso del granizo es tan grande que las corrientes ascendentes de la tormenta eléctrica no pueden transportarlo, el granizo cae al suelo. La energía de impacto de un granizo es proporcional tanto a su peso como a su velocidad; los granizos más grandes que viajan a velocidades más altas tienen más energía cinética que los granizos más pequeños que viajan a velocidades más bajas. Los impactos más fuertes se producen cuando un granizo impacta en una superficie perpendicular a su trayectoria, ya que la mayor parte de la energía cinética del granizo se transfiere a la superficie impactada. A medida que el ángulo de impacto se vuelve oblicuo, se reserva más energía cinética, de modo que los granizos se deslizan, rebotan y/o ruedan por las superficies de impacto antes de detenerse. El granizo puede magullar, perforar o causar la pérdida de gránulos en las tejas de asfalto, partir las tejas de madera, fracturar los tejados de tejas y los revestimientos de vinilo, abollar los revestimientos metálicos y los componentes del tejado, y abollar o desconchar la pintura de los revestimientos de estuco.

Los daños causados por el viento suelen ser el resultado de dos mecanismos: daños directos (debidos a las presiones inducidas por el viento) o daños indirectos (debidos al impacto de los escombros arrastrados por el viento). Los daños directos causados por el viento en la envolvente de un edificio suelen manifestarse en forma de deformación, desprendimiento, descascarillado, desplazamiento o desgarro de componentes, incluidos el revestimiento del tejado y el revestimiento de las paredes. Estos daños suelen concentrarse y propagarse a lo largo de las esquinas y los bordes de los tejados de baja pendiente y los aleros, limas, inclinaciones y cumbreras de los tejados inclinados, así como en las esquinas de las paredes, los parapetos y las interfaces entre el tejado y la pared. En casos extremos, los daños directos causados por el viento también pueden provocar el desplazamiento lateral, el desgarro o el derrumbe de los elementos estructurales. Los daños indirectos causados por el viento suelen aparecer en forma de abrasiones, fracturas, hendiduras, perforaciones y/o desgarros en la envolvente del edificio, que suelen formar patrones aproximadamente lineales alineados con la dirección del viento a medida que los escombros se desplazan por las superficies del techo y las paredes.

¿Qué se considera daño?

La mayoría de las pólizas de seguro amplían la cobertura por daños en el revestimiento del edificio causados por el granizo y el viento. Sin embargo, las condiciones físicas que constituyen un daño a menudo no se definen en la póliza. Por ejemplo, una póliza común para propietarios de viviendas puede indicar que cubre «pérdidas físicas directas accidentales en los Daños». Las condiciones reales que representan una pérdida física directa pueden ser indefinidas, vagas o ambiguas, y a menudo entran en juego términos como «daños funcionales» y «daños estéticos».

Una definición de daño comúnmente utilizada en ingeniería requiere que se altere la función de un componente de la envolvente del edificio (como su capacidad para evacuar el agua) o que se reduzca su vida útil restante. Sin embargo, es posible que estos requisitos no se ajusten a la intención de la póliza de seguro.

Un perito o experto que inspeccione los Daños el granizo y el viento debe recibir orientación sobre qué condiciones físicas se consideran daños según los términos de la póliza de seguro. Sin esta orientación, el inspector puede basarse en las definiciones de daños aceptadas por el sector, que pueden coincidir o no con la intención de la póliza de seguro.

Reparar o sustituir: un proceso en tres pasos

Paso 1: Revisión del código

Una vez que se han confirmado los daños causados por el granizo y el viento, el proceso para determinar si se deben reparar o sustituir los componentes dañados comienza con la revisiónde los códigos de construcción locales y estatales. Estos códigos establecen los requisitos mínimos para el diseño y la construcción de los distintos sistemas de los edificios residenciales y comerciales, incluida la envolvente del edificio, con el fin de proteger a los ocupantes de condiciones peligrosas. También pueden definir las circunstancias específicas en las que se permite una reparación o si se requiere una sustitución. La mayoría de los códigos de construcción estatales y locales se basan en los códigos de construcción modelo del Consejo Internacional de Códigos, aunque cada jurisdicción suele realizar modificaciones locales a estos códigos que deben investigarse y comprenderse. 

Paso 2: Determinar si la envolvente del edificio puede repararse.

Una vez que se han tenido en cuenta los códigos de construcción, es importante determinar si los componentes del edificiopuedenrepararse. Las reparaciones de las envolventes de los edificios pueden ser extremadamente difíciles de realizar, y la capacidad de reparar un edificio depende de la experiencia, la habilidad y el cuidado que ejerza el contratista encargado de la reparación. Aunque las reparaciones pueden parecer sencillas en teoría, pueden surgir muchos retos durante su ejecución. Entre ellos se incluyen la disponibilidad de materiales de reparación adecuados, la antigüedad del edificio, la magnitud de los daños y los requisitos de acceso. En algunos casos, el simple hecho de intentar acceder al tejado para llegar a la zona que hay que reparar puede provocar daños en la cubierta del tejado, que a su vez deberá ser reparada. Esto crea un efecto bola de nieve en el que la ejecución de las reparaciones se vuelve inviable.

El proceso de reparación también tiene un componente estético que debe tenerse en cuenta. La mayoría de los propietarios de edificios no desean que la reparación sea visible, ya que les preocupa que pueda afectar al atractivo exterior o al valor de reventa de los Daños. Algunas pólizas de seguro también incluyen cláusulas relativas al tipo y la calidad de las reparaciones para tener en cuenta las consideraciones estéticas. Si un determinado componente de la envolvente del edificio, como las tejas del tejado, ha dejado de fabricarse o ha cambiado la paleta de colores, puede que no sea práctico realizar reparaciones que se integren con las zonas adyacentes.

Paso 3: Análisis de costes

Por último, se realiza un análisis de coste-beneficio. Las reparaciones suelen tener un coste unitario más elevado que los costes de sustitución debido a la ineficiencia del trabajo y otros factores. Al comparar los costes unitarios de la reparación y la sustitución, normalmente se puede identificar un punto de equilibrio en el que la sustitución resulta más económica que la reparación. Esta determinación debe realizarse para cada componente de forma individual y ajustarse a las directrices universalmente aceptadas por el sector. 

Algunos de estos conceptos se compartieron previamenteen la Conferencia Regional Occidental de Ajustadores de la Oficina de Recursos Daños Responsabilidad Civil (PLRB) de la Junta de Regulación de Seguros de California.

Más información > Póngase en contacto con [email protected] o[email protected]para obtener orientación sobre reclamaciones por daños causados por granizo y viento.