Daños causados por el granizo y el viento en la envolvente del edificio: ¿reparar o sustituir?

Las tormentas de viento y granizo pueden causar daños importantes en edificios y viviendas. Dependiendo de la intensidad de la tormenta, los costes de reparación y sustitución aumentan rápidamente. En caso de que el granizo o el viento causen Daños su Daños, los propietarios asegurados se encuentran en desventaja si no conocen las normas diseñadas para garantizar que los profesionales del sector realicen reparaciones de alta calidad. Lo mismo ocurre si no comprenden los entresijos de la decisión entre reparar o sustituir durante el proceso de reclamación. En este blog, analizamos los tres pasos que ayudan a determinar si es más beneficioso reparar o sustituir tras una reclamación por daños causados por el viento o el granizo. 

Componentes de la envolvente de un edificio

La envolvente de un edificio es la barrera física que separa el ambiente climatizado del no climatizado. Entre los componentes de la envolvente se incluyen el sistema de cubierta y sus accesorios, el sistema de paredes y sus accesorios, el aislamiento y los elementos de apertura (puertas y ventanas). La envolvente debe garantizar la integridad estructural y permitir el control de la humedad, el aire y la temperatura. 

Resumen sobre el granizo y el viento 

Segúnla NASA, el granizo se forma cuando las corrientes ascendentes de las tormentas eléctricas son lo suficientemente fuertes como para elevar las gotas de agua muy por encima del nivel de congelación. Esta gota de agua congelada puede crecer a medida que más agua libre entra en contacto con el granizo. Cuando el peso del granizo se vuelve tan grande que las corrientes ascendentes de la tormenta ya no pueden sostenerlo, el granizo cae al suelo. La energía de impacto de un granizo es proporcional tanto a su peso como a su velocidad; los granizos más grandes que se desplazan a velocidades más altas tienen más energía cinética que los más pequeños que se desplazan a velocidades más bajas. Los impactos más fuertes se producen cuando un granizo golpea una superficie perpendicular a su trayectoria, ya que la mayor parte de la energía cinética del granizo se transfiere a la superficie impactada. A medida que el ángulo de impacto se vuelve oblicuo, se conserva una mayor parte de la energía cinética, de modo que los granizos resbalan, rebotan y/o ruedan por las superficies de impacto antes de detenerse. El granizo puede magullar, perforar o provocar la pérdida de gránulos en las tejas de asfalto, partir las tejas de madera, fracturar los tejados de tejas y los revestimientos de vinilo, abollar los revestimientos metálicos y los componentes del tejado, y abollar o desconchar la pintura de los revestimientos de estuco.

Los daños causados por el viento suelen deberse a dos mecanismos: daños directos (provocados por las presiones del viento) o daños indirectos (provocados por el impacto de escombros arrastrados por el viento). Los daños directos que el viento causa en la envolvente de un edificio suelen manifestarse en forma de deformación, desprendimiento, desprendimiento de capas, desplazamiento o desgarro de los componentes, incluyendo la cubierta del tejado y el revestimiento de las paredes. Estos daños suelen concentrarse más a lo largo de las esquinas y los bordes de una cubierta de baja pendiente y de los aleros, limas, limas traseras y cumbreras de una cubierta inclinada, así como en las esquinas de las paredes, los parapetos y las uniones entre el tejado y la pared, y se propagan desde estos puntos. En casos extremos, los daños directos causados por el viento también pueden provocar el desplazamiento lateral, el alabeo o el colapso de los elementos estructurales del armazón. Los daños indirectos causados por el viento suelen manifestarse como abrasiones, fracturas, hendiduras, perforaciones y/o desgarros en la envolvente del edificio, que suelen formarse en patrones aproximadamente lineales alineados con la dirección del viento a medida que los escombros se desplazan por las superficies del tejado y las paredes.

¿Qué se considera daño?

La mayoría de las pólizas de seguro amplían la cobertura a los daños causados en la envolvente del edificio por el granizo y el viento. Sin embargo, las condiciones físicas que constituyen un daño a menudo no se definen en la póliza. Por ejemplo, una póliza habitual de seguro de vivienda puede indicar que cubre «pérdidas físicas directas accidentales en los Daños». Las condiciones reales que representan una pérdida física directa pueden estar indefinidas, ser vagas o ambiguas, y a menudo entran en juego términos como «daños funcionales» y «daños estéticos».

Una definición de «daño» muy utilizada en ingeniería exige que se vea alterada la función de un componente de la envolvente del edificio (como su capacidad para repeler el agua) o que se reduzca su vida útil restante. Sin embargo, es posible que estos requisitos no se ajusten a la intención de la póliza de seguro.

Un perito o experto que inspeccione un Daños daños causados por el granizo y el viento debería contar con una guía sobre qué condiciones físicas se consideran daños según los términos de la póliza de seguro. Sin esta guía, el inspector podría basarse en definiciones de daños aceptadas en el sector, que pueden coincidir o no con la intención de la póliza de seguro.

Reparar o sustituir: un proceso en tres pasos

Paso 1: Revisión del código

Una vez confirmados los daños causados por el granizo y el viento, el proceso para determinar si se deben reparar o sustituir los componentes dañados comienza con la revisiónde las normas de construcción locales y estatales. Estas normas establecen los requisitos mínimos sobre cómo deben diseñarse y construirse los distintos sistemas de los edificios residenciales y comerciales —incluida la envolvente del edificio— con el fin de proteger a los ocupantes de situaciones peligrosas. También pueden definir las circunstancias específicas en las que se permite una reparación o si es necesaria la sustitución. La mayoría de los códigos de construcción estatales y locales se basan en los códigos de construcción modelo del Consejo Internacional de Códigos, aunque cada jurisdicción suele introducir modificaciones locales a estos códigos que deben investigarse y comprenderse. 

Paso 2: Determinar si se puede reparar la envolvente del edificio

Una vez tenidos en cuenta los códigos de construcción, es importante determinar si los componentes del edificiopuedenrepararse. Las reparaciones de la envolvente del edificio pueden resultar extremadamente complejas, y la viabilidad de la reparación depende de la experiencia, la destreza y el esmero del contratista encargado de la misma. Aunque el concepto de la reparación pueda parecer sencillo, pueden surgir numerosos retos durante su ejecución. Entre ellos se incluyen la disponibilidad de materiales de reparación adecuados, la antigüedad del edificio, la magnitud de los daños y los requisitos de acceso. En algunos casos, el mero hecho de intentar acceder al tejado para llegar a la zona que hay que reparar puede provocar daños en la cubierta, que a su vez habrá que reparar. Esto crea un efecto bola de nieve en el que llevar a cabo las reparaciones se vuelve inviable.

El proceso de reparación también tiene un componente estético que debe tenerse en cuenta. La mayoría de los propietarios de edificios no desean que la reparación sea visible, por temor a que pueda afectar al atractivo exterior o al valor de reventa del Daños. Algunas pólizas de seguro también incluyen cláusulas relativas a la «igualdad de tipo y calidad» en las reparaciones, con el fin de abordar estas consideraciones estéticas. Si un determinado componente de la envolvente del edificio, como las tejas o las baldosas del tejado, ha dejado de fabricarse o ha cambiado la gama de colores, puede que no resulte práctico conseguir que las reparaciones se integren con las zonas adyacentes.

Paso 3: Análisis de costes

Por último, se lleva a cabo un análisis de coste-beneficio. Las reparaciones suelen tener un coste unitario más elevado que los costes de sustitución, debido a ineficiencias en el trabajo y otros factores. Al comparar los costes unitarios de la reparación y la sustitución, normalmente se puede identificar un punto de equilibrio en el que la sustitución resulta más económica que la reparación. Esta decisión debe tomarse para cada componente de forma individual y ajustarse a las directrices universalmente aceptadas en el sector. 

Algunos de estos conceptos ya se expusieronen la Conferencia Regional del Oeste de Peritos de la Oficina de Recursos sobre Daños Responsabilidad Civil (PLRB).

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