Las tormentas de viento y granizo pueden causar daños importantes en edificios y viviendas. Dependiendo de la gravedad de la tormenta, los costes de reparación y sustitución aumentan rápidamente. En caso de que el granizo o el viento dañen su propiedad, los propietarios asegurados están en desventaja si no están familiarizados con las normas diseñadas para garantizar que los profesionales del sector realicen reparaciones de alta calidad. Lo mismo ocurre si no comprenden los pormenores de las decisiones de reparación frente a las de sustitución durante el proceso de reclamación. En este blog, analizamos los tres pasos que ayudan a determinar si es más beneficioso reparar o sustituir tras un siniestro de viento o granizo.
Componentes de la envolvente de un edificio
La envolvente de un edificio es el separador físico entre el entorno acondicionado y el no acondicionado de un edificio. Los componentes de la envolvente del edificio incluyen el sistema de cubierta y sus accesorios, el sistema de paredes y sus accesorios, el aislamiento y las fenestraciones (puertas y ventanas). La envolvente debe ser capaz de proporcionar integridad estructural y gestión de la humedad, el aire y la temperatura.
Panorama del granizo y el viento
Según la NASA, el granizo se forma cuando las corrientes ascendentes de las tormentas son lo suficientemente fuertes como para transportar gotas de agua por encima del nivel de congelación. Esta gota de agua congelada puede crecer a medida que más agua libre entra en contacto con la piedra de granizo. Cuando el peso del granizo es tan grande que no puede ser transportado por las corrientes ascendentes de la tormenta, el granizo cae al suelo. La energía de impacto de una piedra de granizo es proporcional tanto a su peso como a su velocidad; las piedras más grandes que se desplazan a mayor velocidad tienen más energía cinética que las piedras más pequeñas que se desplazan a menor velocidad. Los golpes más duros se producen cuando una piedra de granizo impacta contra una superficie perpendicular a su trayectoria, ya que la mayor parte de la energía cinética de la piedra de granizo se transfiere a la superficie impactada. A medida que el ángulo de impacto se hace oblicuo, se reserva una mayor parte de la energía cinética, de modo que las piedras de granizo patinan, saltan y/o ruedan a lo largo de las superficies de impacto antes de detenerse. El granizo puede magullar, perforar o causar la pérdida de gránulos en las tejas de asfalto, partir las tejas de madera, fracturar los tejados de tejas y el revestimiento de vinilo, abollar el revestimiento de metal y los componentes del tejado, y abollar o desconchar la pintura en el revestimiento de estuco.
Los daños causados por el viento suelen deberse a dos mecanismos: daños directos (debidos a las presiones inducidas por el viento) o daños indirectos (debidos a los impactos de escombros transportados por el viento). Los daños directos causados por el viento en la envolvente de un edificio suelen consistir en la deformación, el desprendimiento, la exfoliación, el desplazamiento o el desgarro de los componentes, incluida la cubierta del tejado y el revestimiento de las paredes. Estos daños suelen concentrarse y propagarse a lo largo de las esquinas y bordes de una cubierta de poca inclinación y de los aleros, limatesas y cumbreras de una cubierta inclinada, así como en las esquinas de los muros, parapetos e interfaces entre el tejado y la pared. En casos extremos, los daños directos del viento también pueden provocar el desplazamiento lateral, la deformación o el colapso de los elementos estructurales. Los daños indirectos del viento suelen aparecer como abrasiones, fracturas, desportilladuras, perforaciones y/o desgarros en la envolvente del edificio que suelen formarse en patrones aproximadamente lineales que se alinean con la dirección del viento a medida que los escombros se desplazan por las superficies del tejado y las paredes.
¿Qué se considera un daño?
La mayoría de las pólizas de seguro cubren los daños en la envolvente del edificio causados por el granizo y el viento. Sin embargo, las condiciones físicas que constituyen daños no suelen estar definidas en la póliza. Por ejemplo, una póliza de propietario común puede indicar que paga por "pérdida física directa accidental de la propiedad." Las condiciones reales que representan una pérdida física directa pueden ser indefinidas, vagas o ambiguas, y a menudo entran en juego términos como "daños funcionales" y "daños estéticos".
Una definición de daños comúnmente utilizada en ingeniería requiere que se altere la función de un componente de la envolvente del edificio (como su capacidad para evacuar el agua) o que se reduzca su vida útil restante. Sin embargo, estos requisitos pueden no coincidir con la intención de la póliza de seguro.
Un perito o experto que inspeccione una propiedad por daños causados por el granizo y el viento debe recibir orientación sobre qué condiciones físicas se consideran daños según los términos de la póliza de seguro. Sin esta orientación, el inspector puede basarse en definiciones de daños aceptadas por el sector, que pueden coincidir o no con la intención de la póliza de seguro.
Reparar frente a sustituir: Un proceso en tres pasos
Paso 1: Revisión del código
Una vez confirmados los daños causados por el granizo y el viento, el proceso para determinar si se deben reparar o sustituir los componentes dañados comienza con la revisión de los códigos de construcción locales y estatales. Estos códigos establecen los requisitos mínimos que deben cumplir los distintos sistemas de los edificios residenciales y comerciales, incluida la envolvente del edificio, para proteger a los ocupantes de condiciones peligrosas. También pueden definir circunstancias específicas en las que se permite una reparación, o si es necesaria una sustitución. La mayoría de los códigos de construcción estatales y locales se basan en los códigos de construcción modelo del Consejo Internacional de Códigos, aunque cada jurisdicción suele introducir enmiendas locales a estos códigos que deben investigarse y comprenderse.
Paso 2: Determinar si se puede reparar la envolvente del edificio
Una vez considerados los códigos de construcción, es importante determinar si los componentes del edificio pueden repararse. Las reparaciones de las envolventes de los edificios pueden ser extremadamente difíciles de realizar, y la capacidad de reparar un edificio está sujeta a la experiencia, la habilidad y el cuidado ejercidos por el contratista de la reparación. Aunque las reparaciones pueden parecer sencillas en su concepto, hay muchos problemas que pueden surgir durante la ejecución de una reparación. Entre ellos se incluyen la disponibilidad de materiales de reparación adecuados, la antigüedad del edificio, el alcance de los daños y los requisitos de acceso. En algunos casos, el simple hecho de intentar acceder a un tejado para llegar a la zona que se va a reparar puede provocar daños en la cubierta, que a su vez tendrá que ser reparada. Esto crea un efecto de bola de nieve en el que la ejecución de las reparaciones se vuelve impracticable.
El proceso de reparación también tiene un componente estético que debe tenerse en cuenta. La mayoría de los propietarios de edificios no quieren una reparación visible porque temen que pueda afectar al atractivo o al valor de reventa de la propiedad. Algunas pólizas de seguros también tienen políticas relativas al tipo y la calidad de las reparaciones para abordar las consideraciones estéticas. Si un determinado componente de la envolvente del edificio, como las tejas del tejado, ha dejado de fabricarse o la paleta de colores ha cambiado, puede que no resulte práctico realizar reparaciones que combinen con las zonas adyacentes.
Paso 3: Análisis de costes
Por último, se realiza un análisis coste-beneficio. Las reparaciones suelen tener un coste unitario más elevado que las sustituciones, debido a la ineficacia del trabajo y a otros factores. Comparando los costes unitarios de reparación y sustitución, se puede identificar un punto de equilibrio en el que la sustitución resulta más económica que la reparación. Esta determinación debe hacerse caso por caso para cada componente y ajustarse a las directrices universalmente aceptadas del sector.
Algunos de estos conceptos se compartieron previamente en la Conferencia de Peritos de la Región Occidental de la PLRB (Property & Liability Resource Bureau Western Regional Adjusters Conference).
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