Por David Gear, director, responsable de grandes siniestros y siniestros complejos (Escocia e Irlanda del Norte)
Muchos peritos se han encontrado en una situación común: mientras que las sumas aseguradas y/o los valores declarados de los edificios se consideran adecuados en un principio, tras las pruebas, al final resultan insuficientes. Esto suele deberse a factores adversos y problemas inesperados. ¿Y ahora qué?
A la hora de establecer el nivel de cobertura para los edificios, el consejo general que se da a los asegurados es que incluyan provisiones para la demolición y la retirada de escombros, los costes de reinstalación, los honorarios profesionales y el impuesto sobre el valor añadido (IVA), si procede. En general, se trata de un cálculo sencillo para el que muchas aseguradoras, corredores y agentes externos pueden ofrecer asesoramiento, servicios de tasación, guías de costes de rehabilitación y otras herramientas de ayuda.
Hacer frente a las fluctuaciones
Los costes de los siniestros que se ven influidos negativamente por el aumento de los precios y la inflación no son inusuales y normalmente se contrarrestan con cláusulas de pólizas contra la inflación, como la vinculación a índices, o con tipos de cobertura de valor declarado. Los actuales aumentos de los costes de construcción y de los plazos son bien conocidos y, en muchos casos, las defensas de las pólizas antes mencionadas están resultando insuficientes.
Sin embargo, esta nota se centra en los costes que normalmente no se esperan y que, por lo tanto, no se han tenido en cuenta cuando se fijó inicialmente el nivel de cobertura. La naturaleza de estos costes puede variar significativamente en valor y aparecen con más frecuencia en siniestros que implican daños graves. La introducción inesperada e inoportuna de estos costes puede dar lugar a que se supere el límite de responsabilidad/suma asegurada, con los consiguientes costes no asegurados y dificultades financieras para el tomador del seguro.
Comprender el nivel de complejidad
Consideremos un ejemplo hipotético que implica un incendio desastroso en un edificio comercial situado en una calle de un centro urbano grande y concurrido. Supongamos que el fuego ha dañado el tejado. Dado el riesgo para el público, la autoridad local puede utilizar sus poderes legales para designar contratistas que hagan del edificio y sus alrededores un entorno seguro. Esto puede incluir la retirada de escombros sueltos y el tapiado de puertas y ventanas. Es probable que haya que cerrar carreteras, establecer zonas de exclusión y gestionar el tráfico. Se necesitarían ingenieros y se incurriría en costes relacionados con el tiempo, como los relativos a andamios, grúas de acceso, vallado de seguridad del perímetro y guardias de seguridad.
Para complicar aún más la situación, tras las pruebas se confirma la presencia de amianto y, en consecuencia, los escombros que se retiran se clasifican ahora como contaminados, lo que conlleva unos costes de eliminación más elevados. Normalmente, las autoridades locales facturan estos costes al propietario del edificio, incluidos los gastos de gestión y administración. Dado que estos trabajos se realizaron con carácter de urgencia, el asegurado no habría tenido la oportunidad de obtener precios alternativos competitivos.
Normalmente, los servicios públicos también se desconectarían inmediatamente. Se producirían retrasos y costes elevados para la reconexión y, mientras tanto, se necesitarían suministros alternativos temporales para la evaluación inicial de los daños y los trabajos de emergencia, incluido el secado. También se ha confirmado que el edificio del ejemplo está catalogado. Esto conlleva requisitos de planificación más onerosos, honorarios profesionales adicionales, plazos de reparación más largos y restricciones en el método de reparación y el tipo de materiales. Por ejemplo, el requisito de conservar una fachada u otros elementos originales tendría que incorporarse a un complejo proyecto de reparación con un coste significativo en comparación con la opción más económica de un solar despejado.
Avanzar
Ninguno de los factores detallados en este ejemplo es particularmente inusual, sin embargo, rara vez se tienen en cuenta específicamente en el nivel calculado de cobertura y, en ocasiones, pueden dar lugar a importantes costes de reclamación antes de que se proceda a cualquier reparación. Aunque aquí nos centramos principalmente en la cobertura de edificios, varios de los factores mencionados también podrían afectar a otros siniestros. A medida que nos acercamos a 2023, tenga en cuenta estas consideraciones y permita un generoso margen de contingencia para costes inesperados, aunque no infrecuentes, de esta naturaleza.