Par David Gear, directeur, responsable des sinistres majeurs et complexes (Écosse et Irlande du Nord)
De nombreux experts se sont retrouvés dans une situation commune : alors que les sommes assurées et/ou les valeurs déclarées des bâtiments sont initialement considérées comme adéquates, après vérification, elles s'avèrent finalement insuffisantes. Cette situation est souvent due à des facteurs défavorables et à des problèmes inattendus. Que se passe-t-il alors ?
Lorsqu'il s'agit de fixer le niveau de couverture des bâtiments, le conseil général donné aux assurés est d'inclure des provisions pour la démolition et l'enlèvement des débris, les coûts de remise en état, les honoraires professionnels et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le cas échéant. Il s'agit généralement d'un calcul simple pour lequel de nombreux assureurs, courtiers et parties externes peuvent fournir des conseils, des services d'évaluation, des guides sur les coûts de remise en état et d'autres outils d'aide.
Faire face aux fluctuations
Il n'est pas inhabituel que les coûts des sinistres soient influencés négativement par les augmentations de prix et l'inflation et ils sont normalement compensés par des dispositions de police relatives à l'inflation, telles que l'indexation, ou par des types de couverture en valeur déclarée. L'augmentation actuelle des coûts et des délais de construction est bien connue et, dans de nombreux cas, les garanties susmentionnées s'avèrent insuffisantes.
La présente note se concentre toutefois sur les coûts auxquels on ne s'attend généralement pas et qui n'ont donc pas été pris en compte lors de la fixation initiale du niveau de couverture. La nature de ces coûts peut varier considérablement en valeur et apparaît plus fréquemment dans les sinistres impliquant des dommages graves. L'introduction inattendue et non souhaitée de ces coûts peut entraîner un dépassement de la limite de responsabilité/somme assurée, ce qui se traduit par des coûts non assurés et une détresse financière pour l'assuré.
Comprendre le niveau de complexité
Prenons l'exemple hypothétique d'un incendie désastreux dans un bâtiment commercial situé dans une rue d'un grand centre urbain très fréquenté. Supposons que l'incendie ait endommagé le toit. Compte tenu du risque pour le public, les autorités locales peuvent utiliser leurs pouvoirs statutaires pour désigner des entrepreneurs chargés de sécuriser le bâtiment et la zone environnante. Il peut s'agir d'enlever les débris et de calfeutrer les portes et les fenêtres. Des routes pourraient être fermées, des zones d'exclusion créées et une gestion du trafic mise en place. Des ingénieurs seront nécessaires et des coûts liés au temps, tels que ceux relatifs aux échafaudages, aux grues d'accès, aux clôtures de sécurité du périmètre et aux agents de sécurité, seront encourus.
Pour compliquer encore notre scénario, après les tests, la présence d'amiante est confirmée et, par conséquent, les débris enlevés sont maintenant classés comme contaminés, ce qui entraîne des coûts d'élimination plus élevés. En règle générale, les autorités locales facturent ces coûts au propriétaire du bâtiment, y compris les frais de gestion et d'administration. Étant donné que ces travaux ont été effectués dans l'urgence, l'assuré n'a pas eu la possibilité d'obtenir d'autres prix compétitifs.
En règle générale, les services publics sont également déconnectés immédiatement. Des retards et des coûts élevés de reconnexion s'ensuivraient et, dans l'intervalle, des approvisionnements alternatifs temporaires sont nécessaires pour l'évaluation initiale des dommages et les travaux d'urgence, y compris l'assèchement. Il est également confirmé que le bâtiment cité en exemple est classé. Ce statut s'accompagne d'exigences de planification plus onéreuses, d'honoraires professionnels supplémentaires, de délais de réparation plus longs et de restrictions sur la méthode de réparation et le type de matériaux. Par exemple, l'obligation de conserver une façade ou d'autres éléments d'origine devrait alors être intégrée dans un projet de réparation complexe, ce qui entraînerait des coûts importants par rapport à l'option plus économique d'un site dépollué.
Aller de l'avant
Aucun des facteurs décrits dans cet exemple n'est particulièrement inhabituel, mais ils sont rarement pris en compte dans le calcul du niveau de couverture et peuvent parfois entraîner des coûts de sinistre importants avant que les réparations ne soient effectuées. Bien que nous nous concentrions ici principalement sur la couverture des bâtiments, plusieurs des facteurs susmentionnés peuvent également affecter d'autres chefs de sinistre. À l'aube de l'année 2023, tenez compte de ces considérations et prévoyez une généreuse provision pour imprévus en cas de coûts inattendus de cette nature, même s'ils ne sont pas rares.