Histoires et coûts de l'imprévu : quand le niveau de couverture n'est pas suffisant

Par David Gear, directeur, responsable des sinistres majeurs et complexes (Écosse et Irlande du Nord)

De nombreux experts se experts retrouvés dans une situation courante : alors que les montants assurés et/ou les valeurs déclarées sont initialement jugés adéquats, ils s'avèrent finalement insuffisants après avoir été testés. Cela est souvent dû à des facteurs défavorables et à des problèmes imprévus. Que faire dans ce cas ?

Lorsqu'il s'agit de déterminer le niveau de couverture des bâtiments, il est généralement conseillé aux assurés d'inclure les frais de démolition et d'enlèvement des débris, les coûts de remise en état, les honoraires professionnels et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le cas échéant. Il s'agit généralement d'un calcul simple pour lequel de nombreux assureurs, courtiers et tiers peuvent fournir des conseils, des services d'évaluation, des guides sur les coûts de remise en état et d'autres outils utiles.

Faire face aux fluctuations

Il n'est pas rare que les coûts des sinistres soient affectés par les hausses de prix et l'inflation, et cette situation est généralement compensée par des dispositions relatives à l'inflation, telles que l'indexation ou les types de couverture à valeur déclarée. Les augmentations actuelles des coûts de construction et des délais sont largement médiatisées et, dans de nombreux cas, les mesures de défense susmentionnées s'avèrent insuffisantes.

La présente note se concentre toutefois sur les coûts qui ne sont généralement pas prévisibles et qui, par conséquent, n'ont pas été pris en compte lors de la fixation initiale du niveau de couverture. La nature de ces coûts peut varier considérablement en termes de valeur et ils apparaissent de plus en plus fréquemment dans les sinistres impliquant des dommages graves. L'apparition inattendue et indésirable de ces coûts peut entraîner le dépassement de la limite de responsabilité/somme assurée, ce qui se traduit par des coûts non assurés et des difficultés financières pour l'assuré.

Comprendre le niveau de complexité

Prenons un exemple hypothétique impliquant un incendie catastrophique dans un immeuble commercial situé dans une rue d'un grand centre-ville très fréquenté. Supposons que l'incendie ait endommagé le toit. Compte tenu du risque pour le public, les autorités locales peuvent utiliser leurs pouvoirs statutaires pour désigner des entrepreneurs chargés de sécuriser le bâtiment et ses environs. Cela peut inclure l'enlèvement des débris et la pose de panneaux sur les portes et les fenêtres. Les routes seraient probablement fermées, des zones d'exclusion seraient mises en place et des mesures de gestion du trafic seraient introduites. Des ingénieurs seraient nécessaires et des coûts liés au temps, tels que ceux liés aux échafaudages, à l'accès aux grues, aux clôtures de sécurité périmétriques et aux agents de sécurité, seraient engagés.

Pour compliquer encore davantage notre scénario, les tests ont confirmé la présence d'amiante et, par conséquent, les débris retirés sont désormais classés comme contaminés, ce qui entraîne des coûts d'élimination plus élevés. En règle générale, les autorités locales facturent ces coûts au propriétaire du bâtiment, y compris leurs frais de traitement et d'administration. Étant donné que ces travaux ont été effectués en urgence, l'assuré n'a pas eu la possibilité d'obtenir des prix alternatifs compétitifs.

En règle générale, les services publics seraient également immédiatement coupés. Il s'ensuivrait des retards et des coûts élevés pour le rétablissement du service, et dans l'intervalle, des approvisionnements alternatifs temporaires seraient nécessaires pour l'évaluation initiale des dommages et les travaux d'urgence, y compris le séchage. Il est également confirmé que le bâtiment pris en exemple est classé/répertorié. Cela s'accompagne d'exigences de planification plus contraignantes, de frais professionnels supplémentaires, de délais de réparation prolongés et de restrictions quant à la méthode de réparation et au type de matériaux. Par exemple, l'obligation de conserver une façade ou d'autres éléments d'origine devrait alors être intégrée dans un projet de réparation complexe, à un coût important par rapport à l'option plus économique consistant à démolir le site.

Aller de l'avant

Aucun des facteurs détaillés dans cet exemple n'est particulièrement inhabituel, mais ils sont rarement pris en compte dans le niveau de couverture calculé et peuvent parfois entraîner des coûts de réclamation importants avant même que les réparations ne commencent. Bien que nous nous concentrions ici principalement sur la couverture des bâtiments, plusieurs des facteurs susmentionnés pourraient également affecter d'autres types de réclamations. À l'approche de 2023, gardez ces considérations à l'esprit et prévoyez une marge de manœuvre généreuse pour les coûts imprévus, mais courants, de cette nature.