Verhalen en kosten van het onverwachte: wanneer het dekkingsniveau niet voldoende is

Door David Gear, directeur, hoofd grote en complexe schadegevallen (Schotland en Noord-Ierland)

Veel schade-experts hebben zich in een veelvoorkomende situatie bevonden: hoewel de verzekerde bedragen en/of opgegeven waarden aanvankelijk als toereikend worden beschouwd, blijken ze na controle uiteindelijk ontoereikend te zijn. Dit is vaak te wijten aan ongunstige factoren en onverwachte problemen. Wat nu?

Bij het vaststellen van het dekkingsniveau voor gebouwen wordt polishouders algemeen geadviseerd om rekening te houden met kosten voor sloop en puinruimen, herstelkosten, honoraria van deskundigen en btw, indien van toepassing. Over het algemeen is dit een eenvoudige berekening waarvoor veel verzekeraars, makelaars en externe partijen advies, taxatiediensten, richtlijnen voor herstelkosten en andere hulpmiddelen kunnen bieden.

Omgaan met schommelingen

Het is niet ongebruikelijk dat schadeclaims negatief worden beïnvloed door prijsstijgingen en inflatie. Dit wordt normaal gesproken tegengegaan door inflatiebepalingen in polissen, zoals indexering of dekking op basis van de opgegeven waarde. De huidige stijgingen in bouwkosten en doorlooptijden zijn algemeen bekend en in veel gevallen blijken de bovengenoemde polisbepalingen ontoereikend te zijn.

Deze nota richt zich echter op kosten die doorgaans niet te verwachten zijn en daarom niet in aanmerking zijn genomen toen het dekkingsniveau aanvankelijk werd vastgesteld. De aard van deze kosten kan aanzienlijk variëren in waarde en komt vaker voor bij claims met ernstige schade. De onverwachte en ongewenste introductie van deze kosten kan ertoe leiden dat de aansprakelijkheidslimiet/het verzekerde bedrag wordt overschreden, wat resulteert in onverzekerde kosten en financiële problemen voor de polishouder.

Inzicht in de mate van complexiteit

Neem een hypothetisch voorbeeld van een rampzalige brand in een commercieel gebouw in een straat in een groot en druk stadscentrum. Laten we aannemen dat de brand het dak heeft beschadigd. Gezien het risico voor het publiek kan de lokale overheid haar wettelijke bevoegdheden gebruiken om aannemers aan te wijzen om het gebouw en de omgeving veilig te maken. Dit kan onder meer het verwijderen van losse brokstukken en het dichttimmeren van deuren en ramen omvatten. Waarschijnlijk worden wegen afgesloten, worden er verboden zones ingesteld en wordt er verkeersbeheer ingevoerd. Er zijn ingenieurs nodig en er ontstaan tijdgerelateerde kosten, bijvoorbeeld voor steigers, kranen, veiligheidshekken rondom het terrein en beveiligingspersoneel.

Om ons scenario nog ingewikkelder te maken, wordt na onderzoek bevestigd dat er asbest aanwezig is en wordt het verwijderde puin nu als verontreinigd aangemerkt, waardoor hogere verwijderingskosten worden gemaakt. Doorgaans brengt de lokale overheid deze kosten, inclusief haar verwerkings- en administratiekosten, in rekening aan de eigenaar van het gebouw. Aangezien deze werkzaamheden op basis van een noodsituatie zijn uitgevoerd, had de verzekeringnemer geen mogelijkheid om concurrerende alternatieve prijzen te verkrijgen.

Doorgaans worden ook de nutsvoorzieningen onmiddellijk afgesloten. Dit leidt tot vertragingen en hoge kosten voor het opnieuw aansluiten, en in de tussentijd zijn tijdelijke alternatieve voorzieningen nodig voor de eerste schade-evaluatie en noodwerkzaamheden, waaronder drogen. Het voorbeeldgebouw heeft ook een beschermde status. Dit gaat gepaard met strengere planningseisen, extra professionele kosten, langere reparatietermijnen en beperkingen op de reparatiemethode en het soort materialen. Zo zou bijvoorbeeld de eis om een gevel of andere originele kenmerken te behouden, moeten worden opgenomen in een complex reparatieproject tegen aanzienlijke kosten in vergelijking met de meer economische optie van een opgeruimde locatie.

Vooruitgang

Geen van de factoren die in dit voorbeeld worden genoemd, zijn bijzonder ongebruikelijk, maar ze worden zelden specifiek meegenomen in de berekende dekkingsgraad en kunnen soms leiden tot aanzienlijke schadeclaimkosten voordat er reparaties worden uitgevoerd. Hoewel we ons hier voornamelijk richten op de dekking van gebouwen, kunnen verschillende van de bovengenoemde factoren ook van invloed zijn op andere schadeclaims. Houd bij het ingaan van 2023 rekening met deze overwegingen en zorg voor een ruime onvoorziene kostenpost voor onverwachte, maar niet ongebruikelijke kosten van deze aard.