Door David Gear, directeur, hoofd grote en complexe schade (Schotland en Noord-Ierland)
Veel schade-experts bevinden zich in een veel voorkomende situatie: terwijl de verzekerde bedragen en/of gedeclareerde waarden van gebouwen aanvankelijk als voldoende worden beschouwd, blijken ze na testen uiteindelijk ontoereikend te zijn. Dit is vaak het gevolg van ongunstige factoren en onverwachte problemen. Wat nu?
Bij het bepalen van het dekkingsniveau voor gebouwen is het algemene advies aan polishouders om rekening te houden met sloop- en puinruimingskosten, de kosten van heropbouw, professionele honoraria en belasting over de toegevoegde waarde (BTW), indien van toepassing. Over het algemeen is dit een eenvoudige berekening waarvoor veel verzekeraars, makelaars en externe partijen advies, taxatiediensten, gidsen voor herstellingskosten en andere hulpmiddelen kunnen bieden.
Schommelingen aanpakken
Het is niet ongebruikelijk dat claimkosten negatief worden beïnvloed door prijsstijgingen en inflatie en dit wordt normaal gesproken tegengegaan door inflatiepolisbepalingen zoals indexkoppeling of met aangegeven waarde dekkingen. De huidige stijgingen in bouwkosten en -termijnen zijn goed bekend en in veel gevallen blijken de bovengenoemde beleidsbeschermingen onvoldoende.
In deze toelichting ligt de nadruk echter op kosten die gewoonlijk niet worden verwacht en waarmee dus geen rekening is gehouden toen het dekkingsniveau in eerste instantie werd vastgesteld. De aard van deze kosten kan aanzienlijk variëren in waarde en komt vaker voor bij claims waarbij sprake is van ernstige schade. De onverwachte en onwelkome invoering van deze kosten kan ertoe leiden dat de aansprakelijkheidslimiet/het verzekerde bedrag wordt overschreden - wat leidt tot onverzekerde kosten en financieel leed voor de polishouder.
Inzicht in de mate van complexiteit
Beschouw een hypothetisch voorbeeld van een rampzalige brand in een commercieel gebouw in een straat in een groot en druk stadscentrum. Laten we aannemen dat de brand het dak heeft beschadigd. Gezien het risico voor het publiek kan de lokale overheid gebruik maken van haar wettelijke bevoegdheden om aannemers aan te stellen om van het gebouw en de omgeving een veilige omgeving te maken. Dit kan inhouden dat losliggend puin wordt verwijderd en deuren en ramen worden dichtgetimmerd. Wegen zullen waarschijnlijk moeten worden afgesloten, er zullen verboden zones moeten worden ingesteld en er zal verkeersmanagement moeten worden ingevoerd. Er zijn technici nodig en er worden tijdgerelateerde kosten gemaakt, zoals kosten voor steigers, kranen, veiligheidshekken en bewakers.
Om ons scenario nog ingewikkelder te maken, wordt na het testen bevestigd dat er asbest aanwezig is en bijgevolg wordt het puin dat wordt verwijderd nu geclassificeerd als verontreinigd, wat hogere verwijderingskosten met zich meebrengt. Doorgaans factureert de lokale overheid deze kosten terug aan de eigenaar van het gebouw, inclusief hun administratie- en behandelingskosten. Aangezien deze werkzaamheden op noodbasis werden uitgevoerd, had de polishouder geen kans om concurrerende alternatieve prijzen te krijgen.
Gewoonlijk worden de nutsvoorzieningen ook onmiddellijk afgesloten. Vertragingen en hoge kosten voor heraansluiting zouden volgen, en in de tussentijd zijn tijdelijke alternatieve voorzieningen nodig voor de eerste schadebeoordeling en noodwerkzaamheden, waaronder drogen. Van het voorbeeldgebouw is ook bevestigd dat het een monumentale status heeft. Dit gaat gepaard met zwaardere planningseisen, extra professionele honoraria, langere reparatietijden en beperkingen op de reparatiemethode en het soort materialen. De eis om bijvoorbeeld een gevel of andere originele kenmerken te behouden zou dan moeten worden opgenomen in een complex reparatieproject tegen aanzienlijke kosten in vergelijking met de meer economische optie van een ontruimde locatie.
Vooruitgang
Geen van de factoren in dit voorbeeld is bijzonder ongebruikelijk, maar ze worden zelden specifiek meegenomen in het berekende dekkingsniveau en kunnen soms resulteren in aanzienlijke claimkosten voordat er reparaties worden uitgevoerd. Hoewel we ons hier voornamelijk richten op de dekking van gebouwen, kunnen verschillende van de bovengenoemde factoren ook van invloed zijn op andere schadeposten. Houd met het oog op 2023 rekening met deze overwegingen en zorg voor een royale voorziening voor onverwachte, zij het niet ongebruikelijke, kosten van deze aard.