Récits et coûts de l’imprévu : quand le niveau de couverture n’est pas suffisant

Par David Gear, directeur, responsable des pertes majeures et complexes (Écosse et Irlande du Nord)

Beaucoup d’experts en sinistres se sont retrouvés dans une situation courante : bien que les sommes assurées et/ou les valeurs déclarées soient initialement jugées adéquates, après les tests, elles sont finalement jugées insuffisantes. Cela est souvent dû à des facteurs indésirables et à des problèmes inattendus. Maintenant quoi?

Lors de la fixation du niveau de couverture pour les bâtiments, les conseils généraux donnés aux assurés sont d’inclure des allocations pour la démolition et l’enlèvement des débris, les coûts de réintégration, les honoraires professionnels et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le cas échéant. En général, un calcul simple pour lequel de nombreux assureurs, courtiers et parties externes peuvent fournir des conseils, des services d’évaluation, des guides sur les coûts de réintégration et d’autres outils pour vous aider.

Traiter les fluctuations

Le fait que les coûts des sinistres soient affectés négativement par la hausse des prix et l’inflation n’est pas inhabituel et est normalement compensé par des dispositions de politique inflationniste telles que l’indexation ou avec des types de couverture à valeur déclarée. Les augmentations actuelles des coûts et des délais de construction sont bien médiatisées et, dans bien des cas, les défenses politiques mentionnées ci-dessus s’avèrent insuffisantes.

L’accent de cette note porte toutefois sur des coûts qui ne sont généralement pas prévus et qui n’ont donc pas été pris en compte au moment où le niveau de couverture a été initialement fixé. La nature de ces coûts peut varier considérablement en valeur et apparaissent de plus en plus fréquemment dans les réclamations impliquant des dommages graves. L’introduction inattendue et indésirable de ces coûts peut dépasser la limite de responsabilité/montant assuré — entraînant des coûts non assurés et des difficultés financières pour le titulaire de la police.

Comprendre le niveau de complexité

Considérons un exemple hypothétique impliquant un incendie désastreux dans un bâtiment commercial situé dans une rue d’un grand centre-ville animé. Supposons que le feu ait endommagé le toit. Compte tenu du risque pour le public, l’autorité locale peut utiliser ses pouvoirs légaux pour nommer des entrepreneurs afin de rendre le bâtiment et la zone environnante sécuritaires. Cela peut inclure l’enlèvement des débris en vrac et le barricadage des portes et fenêtres. Des routes risquent de fermer, des zones d’exclusion seront mises en place et une gestion du trafic instaurée. Des ingénieurs seraient nécessaires et des coûts liés au temps, comme ceux liés à l’échafaudage, à l’accès aux grues, aux clôtures de sécurité du périmètre et aux agents de sécurité, seraient engagés.

Pour compliquer davantage notre situation, après les tests, l’amiante a été confirmé et, par conséquent, les débris enlevés sont maintenant classés comme contaminés, entraînant des coûts d’élimination plus élevés. Habituellement, l’autorité locale facture ces coûts au propriétaire de l’immeuble, incluant les frais de manipulation et d’administration. Étant donné que ces travaux étaient effectués en urgence, il n’y aurait eu aucune chance pour le titulaire de la police d’obtenir des prix alternatifs compétitifs.

Habituellement, les services publics étaient aussi immédiatement coupés. Des retards et des coûts élevés pour la reconnexion s’ensuivraient, et entre-temps, des fournitures temporaires alternatives sont nécessaires pour l’évaluation initiale des dommages et les travaux d’urgence, y compris le séchage. Le bâtiment exemple est également confirmé comme ayant un statut classé/classé. Ce qui implique cela, ce sont des exigences de planification plus lourdes, des frais professionnels supplémentaires, des délais de réparation prolongés et des restrictions sur la méthode de réparation et le type de matériaux. Par exemple, l’exigence de conserver une façade ou d’autres éléments d’origine devrait alors être intégrée à un projet de réparation complexe à un coût important comparé à l’option plus économique d’un site dégagé.

À la suite

Aucun des facteurs détaillés dans cet exemple n’est particulièrement inhabituel, cependant ils sont rarement pris en compte dans le niveau calculé de couverture et peuvent parfois entraîner des coûts importants de réclamation avant que les réparations ne commencent. Bien que notre focus ici porte principalement sur la couverture des bâtiments, plusieurs des facteurs mentionnés précédemment pourraient aussi influencer d’autres chefs de réclamation. Alors que nous entamons 2023, soyez conscients de ces considérations et permettez-nous d’accorder une généreuse allocation de contingence pour des coûts imprévus, bien que non rares, de ce type.