Par David Gear, réalisateur, responsable des pertes majeures et complexes (Écosse et Irlande du Nord)
De nombreux experts en sinistres se sont retrouvés dans une situation commune : alors que les sommes de construction assurées et/ou les valeurs déclarées sont initialement considérées comme adéquates, après les tests, elles sont finalement jugées insuffisantes. Cela est souvent dû à des facteurs défavorables et à des problèmes inattendus. Maintenant quoi?
Lors de la fixation du niveau de couverture pour les bâtiments, les conseils généraux donnés aux assurés sont d’inclure des allocations pour la démolition et l’enlèvement des débris, les coûts de remise en état, les honoraires professionnels et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le cas échéant. En règle générale, un calcul simple pour lequel de nombreux assureurs, courtiers et parties externes peuvent fournir des conseils, des services d’évaluation, des guides de coûts de rétablissement et d’autres outils pour aider.
Faire face aux fluctuations
Les coûts des sinistres étant influencés négativement par les hausses de prix et l’inflation n’est pas inhabituel et est normalement contré par des dispositions de la politique d’inflation telles que l’indexation ou avec des types de couverture de valeur déclarée. Les augmentations actuelles des coûts de construction et des délais sont bien médiatisées et, dans de nombreux cas, les moyens de défense politiques susmentionnés s’avèrent insuffisants.
L’accent de cette note est toutefois mis sur les coûts qui pourraient ne pas être généralement attendus et qui, par conséquent, n’ont pas été pris en compte lorsque le niveau de couverture a été initialement fixé. La nature de ces coûts peut varier considérablement en valeur et apparaît plus fréquemment dans les réclamations impliquant des dommages graves. L’introduction imprévue et malvenue de ces coûts peut entraîner le dépassement de la limite de responsabilité ou de somme assurée, ce qui entraîne des coûts non assurés et des difficultés financières pour le titulaire de la police.
Comprendre le niveau de complexité
Prenons un exemple hypothétique qui implique un incendie désastreux dans un bâtiment commercial sur une rue dans un grand centre-ville achalandé. Supposons que le feu ait endommagé le toit. Compte tenu du risque pour le public, l’autorité locale peut utiliser ses pouvoirs statutaires pour nommer des entrepreneurs afin de faire du bâtiment et des environs un environnement sûr. Il peut s’agir d’enlever les débris en vrac et de monter à bord des portes et des fenêtres. Les routes seraient susceptibles de fermer, des zones d’exclusion seraient mises en place et la gestion de la circulation introduite. Des ingénieurs seraient nécessaires et des coûts liés au temps tels que ceux liés à l’échafaudage, à l’accès aux grues, aux clôtures de sécurité du périmètre et aux gardes de sécurité seraient engagés.
Pour compliquer davantage notre scénario, à la suite d’essais, la présence d’amiante est confirmée et, par conséquent, les débris enlevés sont maintenant classés comme contaminés, ce qui entraîne des coûts d’élimination plus élevés. En règle générale, l’autorité locale facturera ces coûts au propriétaire de l’immeuble, y compris ses frais de manutention et d’administration. Étant donné que ces travaux ont été effectués d’urgence, le titulaire de police n’aurait eu aucune possibilité d’obtenir d’autres prix concurrentiels.
En règle générale, les services publics seraient également immédiatement déconnectés. Des retards et des coûts élevés pour la reconnexion s’ensuivraient, et dans l’intervalle, des fournitures de remplacement temporaires sont nécessaires pour l’évaluation initiale des dommages et les travaux d’urgence, y compris le séchage. L’exemple de bâtiment est également confirmé comme étant classé/ classé. Ce qui vient avec cela, ce sont les exigences de planification les plus onéreuses, les honoraires professionnels supplémentaires, les délais de réparation prolongés et les restrictions sur la méthode de réparation et le type de matériaux. Par exemple, l’exigence de conserver une façade ou d’autres caractéristiques originales devrait alors être intégrée à un projet de réparation complexe à un coût important par rapport à l’option plus économique d’un site défriché.
Aller de l’avant
Aucun des facteurs détaillés dans cet exemple n’est particulièrement inhabituel, mais ils sont rarement spécifiquement pris en compte dans le niveau de couverture calculé et peuvent parfois entraîner des coûts de réclamation importants avant toute réparation. Bien que nous nous concentrions ici principalement sur la couverture des bâtiments, plusieurs des facteurs susmentionnés pourraient également affecter d’autres chefs de réclamation. Alors que nous en 2023, soyez conscients de ces considérations et permettez une généreuse allocation de contingence pour les coûts imprévus, bien que pas rares, de cette nature.