Las pólizas de seguro contratadas para cubrir las mejoras realizadas en las propiedades alquiladas por un inquilino pueden parecer un concepto relativamente sencillo.
Al fin y al cabo, es probable que el arrendador reconozca las mejoras realizadas en su propiedad. Sin embargo, para que la cobertura se determine correctamente, no basta con que el inquilino informe a su corredor o aseguradora del valor de las mejoras. Los casos de inquilinos que realizan mejoras van en aumento, al igual que los retos asociados, tanto para los propietarios como para los inquilinos y las aseguradoras.
¿Quién es responsable?
Para comprender mejor los problemas comunes y los temas recurrentes relacionados con las mejoras de los inquilinos, exploremos un escenario típico de reclamación. Pensemos en un inquilino que se ha mudado recientemente a un centro comercial y se ha hecho cargo de un local vacío. Con la aprobación del arrendador, decidió personalizar la unidad, lo que incluía aire acondicionado, aseos, cocina para el personal, decoración, suelos, tabiques, puertas y fachada.
El inquilino aseguró el coste de estas obras (además de su retirada) como mejoras del inquilino o dentro de su cobertura de contenido, que suele incluir las mejoras del inquilino. Desgraciadamente, un incendio obligó a rehacer las obras del inquilino. Al revisar el contrato de arrendamiento, el arrendador está obligado a asegurar los locales, cuya definición es la unidad tal como se entrega. Esto excluye cualquier obra, adición o mejora realizada por el inquilino. En este caso, la cobertura era clara e inequívoca, sin solapamiento de responsabilidades. Pero no siempre es así.
La redacción del contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento bien redactado definirá claramente los elementos clave, incluidos los locales que deben asegurarse, las obligaciones de seguro de cada parte y, lo que es más importante, describirá el proceso para que el inquilino obtenga el consentimiento del propietario para realizar modificaciones. A menudo, un inquilino sustituye un elemento existente que pertenece al propietario, por ejemplo, el suelo. Aunque el inquilino haya realizado la "mejora" y haya incurrido en los costes, el suelo original "pertenecía" al propietario. Lamentablemente, los contratos de arrendamiento a menudo carecen de esta claridad, por lo que surgen disputas en relación con la interpretación y aplicación de los pactos.
Lo ideal sería que tanto el inquilino como el propietario se remitieran a las especificaciones del contrato de arrendamiento en el momento de contratar las pólizas de seguro y los niveles de cobertura. A menudo no es así, lo que puede dar lugar a disputas y retrasos.
Desafíos en evolución
A medida que surgen los siniestros, propietarios e inquilinos pueden enfrentarse a numerosos obstáculos. Puede ocurrir que ni el inquilino ni el propietario hayan tenido en cuenta las obligaciones del contrato de seguro, incluida la definición de los locales que deben asegurarse, a la hora de contratar la cobertura. Podría haber confusión sobre qué daños se han producido y si son responsabilidad del seguro o de mantenimiento. También puede cuestionarse el valor de las mejoras realizadas por el inquilino, sobre todo si el valor propuesto es elevado y hace que una de las partes quede inadvertidamente infrasegurada, lo que provocaría más retrasos y desacuerdos.
Si un contrato de arrendamiento no deja claras las obligaciones en materia de seguros, se producen retrasos y aumentan las reclamaciones en términos de pérdida de alquileres, gastos de servicio y beneficios/ingresos brutos. La cobertura de las mejoras de los inquilinos puede dar lugar a reclamaciones complejas, a menudo malinterpretadas y contenciosas. En los últimos años, estas reclamaciones se han hecho más frecuentes dado el aumento de propiedades arrendadas, la rotación de inquilinos y la naturaleza y el valor en constante evolución de las mejoras realizadas. La mejor manera de afrontar los retos relacionados con la cobertura de mejoras para inquilinos es contar con la orientación de expertos. Para más información, visite nuestro sitio web.