Les polices d'assurance couvrant les améliorations apportées par un locataire à un bien locatif peuvent sembler relativement simples.
Après tout, un propriétaire peut probablement reconnaître les améliorations apportées à son bien. Toutefois, pour que la couverture soit correctement déterminée, il ne suffit pas que le locataire informe son courtier ou son assureur de la valeur des améliorations. Les cas où les locataires apportent des améliorations sont de plus en plus nombreux, tout comme les défis qui en découlent - pour les propriétaires, les locataires et les assureurs.
Qui est responsable ?
Pour mieux comprendre les problèmes courants et les thèmes récurrents liés aux améliorations locatives, examinons un scénario de sinistre typique. Prenons le cas d'un locataire qui a récemment emménagé dans un centre commercial et a pris un logement vide. Avec l'accord du propriétaire, il a décidé de personnaliser l'unité, notamment en y installant l'air conditionné, des toilettes, une cuisine pour le personnel, une décoration, un revêtement de sol, des cloisons, des portes et une devanture.
Le locataire a assuré le coût de ces travaux (en plus de leur enlèvement) en tant qu'améliorations locatives ou dans le cadre de sa couverture des biens, qui inclut généralement les améliorations locatives. Malheureusement, un incendie a obligé le locataire à refaire les travaux. Lors de la révision du bail, le propriétaire est tenu d'assurer les locaux, c'est-à-dire l'unité telle qu'elle a été remise. Cela exclut tous les travaux, ajouts ou améliorations effectués par le locataire. Dans ce cas, la couverture était claire et sans ambiguïté, sans chevauchement des responsabilités. Mais ce n'est pas toujours le cas.
Questions relatives à la rédaction du bail
Un bail bien construit fournira des définitions claires des éléments clés, y compris les locaux à assurer, les obligations d'assurance de chaque partie et, surtout, la procédure à suivre par le locataire pour obtenir l'accord du propriétaire en cas de modifications. Il arrive souvent qu'un locataire remplace un élément appartenant au propriétaire, par exemple un revêtement de sol. Bien que le locataire ait effectué l'"amélioration" et encouru les coûts, le revêtement de sol d'origine "appartenait" au propriétaire. Malheureusement, les baux manquent souvent de clarté, ce qui donne lieu à des litiges liés à l'interprétation et à l'application des clauses restrictives.
Dans l'idéal, le locataire et le propriétaire devraient se référer aux spécifications du bail au moment où les polices d'assurance et les niveaux de couverture sont mis en place. Souvent, ce n'est pas le cas, ce qui peut entraîner des litiges et des retards.
Des défis en constante évolution
Au fur et à mesure que les sinistres se développent, les propriétaires et les locataires peuvent être confrontés à un certain nombre d'obstacles. Il se peut que ni le locataire ni le propriétaire n'aient pris en compte les obligations d'assurance prévues par le bail, y compris la définition des locaux à assurer lors de la mise en place de la couverture. Il peut y avoir une confusion sur les dommages causés et sur la question de savoir s'il s'agit d'une responsabilité d'assurance ou d'entretien. La valeur des améliorations apportées par le locataire peut également être remise en question, en particulier si la valeur proposée est élevée et entraîne une sous-assurance involontaire de l'une des parties, ce qui entraîne des retards et des désaccords supplémentaires.
Si un bail n'est pas clair en ce qui concerne les obligations d'assurance, des retards se produisent et les réclamations augmentent en termes de perte de loyer, de frais de service et de bénéfice brut/revenu. La couverture des améliorations apportées par les locataires peut donner lieu à des réclamations complexes, souvent mal comprises et litigieuses. Ces dernières années, ces sinistres sont devenus plus fréquents en raison de l'augmentation du nombre de propriétés louées, de la rotation des locataires et de l'évolution constante de la nature et de la valeur des améliorations apportées. La meilleure façon de relever les défis liés à la couverture des améliorations locatives est de s'appuyer sur les conseils d'experts. Pour plus d'informations, visitez notre site web.