Mieterausbauten und Überlegungen zum Versicherungsschutz

Versicherungspolicen, die zur Absicherung von Verbesserungen an Mietobjekten durch einen Mieter abgeschlossen werden, mögen auf den ersten Blick wie ein relativ einfaches Konzept erscheinen.

Schließlich kann ein Vermieter die an seinerImmobilie vorgenommenen Modernisierungen oder Verbesserungen wahrscheinlich selbst erkennen. Damit der Versicherungsschutz jedoch korrekt festgelegt werden kann, reicht es nicht aus, dass der Mieter seinem Makler oder Versicherer lediglich den Wert der Verbesserungen mitteilt. Die Zahl der Fälle, in denen Mieter Verbesserungen vornehmen, nimmt zu – ebenso wie die damit verbundenen Herausforderungen für Vermieter, Mieter und Versicherer.

Wer ist dafür verantwortlich?

Um häufige Probleme und wiederkehrende Themen im Zusammenhang mit Mieterausbauten besser zu verstehen, wollen wir uns ein typisches Schadensszenario ansehen. Stellen Sie sich einen Mieter vor, der kürzlich in ein Einkaufszentrum eingezogen ist und eine leerstehende Ladenfläche übernommen hat. Mit Zustimmung des Vermieters beschloss er, die Ladenfläche individuell anzupassen, wozu Klimaanlage, Toiletten, Mitarbeiterküche, Dekoration, Bodenbelag, Trennwände, Türen und die Ladenfront gehörten.

Der Mieter versicherte die Kosten für diese Arbeiten (zusätzlich zu deren Beseitigung) als Mieterausbauten oder im Rahmen seiner Hausratversicherung, die üblicherweise Mieterausbauten abdeckt. Leider machte ein Brand eine erneute Ausführung der Arbeiten des Mieters erforderlich. Bei Prüfung des Mietvertrags stellt sich heraus, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Räumlichkeiten zu versichern, wobei sich die Definition auf die Einheit im Übergabezustand bezieht. Dies schließt jegliche vom Mieter durchgeführten Arbeiten, Anbauten oder Verbesserungen aus. In diesem Fall war der Versicherungsschutz klar und eindeutig, ohne dass es zu Überschneidungen bei den Verantwortlichkeiten kam. Das ist jedoch nicht immer der Fall.

Der Wortlaut des Mietvertrags ist entscheidend

Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag enthält klare Definitionen wichtiger Punkte, darunter die zu versichernden Räumlichkeiten, die Versicherungspflichten jeder Partei und – was besonders wichtig ist – eine Beschreibung des Verfahrens, nach dem der Mieter die Zustimmung des Vermieters für Umbauten einholen muss. Häufig ersetzt ein Mieter einen bestehenden Gegenstand, der dem Vermieter gehört, beispielsweise den Bodenbelag. Auch wenn der Mieter die „Verbesserung“ vorgenommen und die Kosten getragen hat, „gehörte“ der ursprüngliche Bodenbelag dem Vermieter. Leider mangelt es Mietverträgen oft an dieser Klarheit, sodass es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Auslegung und Anwendung der Vertragsbestimmungen kommt.

Im Idealfall sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Auswahl der Versicherungspolicen und der Festlegung der Deckungssummen an den Bestimmungen des Mietvertrags orientieren. Oft ist dies jedoch nicht der Fall, was zu Streitigkeiten und Verzögerungen führen kann.

Sich wandelnde Herausforderungen

Im Verlauf eines Schadensfalls können Vermieter und Mieter mit einer Vielzahl von Hindernissen konfrontiert werden. Es kann vorkommen, dass weder der Mieter noch der Vermieter bei Abschluss der Versicherung die im Mietvertrag festgelegten Versicherungspflichten berücksichtigt haben, einschließlich der Definition der zu versichernden Räumlichkeiten. Es kann Unklarheiten darüber geben, welcher Schaden entstanden ist und ob dieser in den Bereich der Versicherung oder der Instandhaltung fällt. Auch der Wert der vom Mieter vorgenommenen Ausbaumaßnahmen kann umstritten sein, insbesondere wenn der vorgeschlagene Wert hoch ist und dazu führt, dass eine der Parteien unbeabsichtigt unterversichert ist – was zu weiteren Verzögerungen und Meinungsverschiedenheiten führt.

Sind die Versicherungspflichten in einem Mietvertrag unklar, kommt es zu Verzögerungen und zu einer Zunahme von Schadensfällen in Bezug auf Mietausfälle, Nebenkosten sowie Bruttogewinn bzw. Bruttoeinnahmen. Der Versicherungsschutz für Mieterausbauten kann zu komplexen, häufig missverstandenen und strittigen Schadensfällen führen. In den letzten Jahren haben diese Schadensfälle angesichts der steigenden Zahl vermieteter Immobilien, der Mieterfluktuation sowie der sich ständig weiterentwickelnden Art und des Wertes der vorgenommenen Ausbauten an Häufigkeit zugenommen. Der beste Weg, um die Herausforderungen im Zusammenhang mit dem Versicherungsschutz für Mieterausbauten zu meistern, besteht darin, sich von Experten beraten zu lassen. Weitere Informationen finden Sie auf unsererWebsite.