Versicherungspolicen zur Deckung von Verbesserungen, die ein Mieter an Mietobjekten vornimmt, scheinen ein relativ einfaches Konzept zu sein.
Schließlich kann ein Vermieter wahrscheinlich die an seiner Immobilie vorgenommenen Modernisierungen oder Verbesserungen erkennen. Damit der Versicherungsschutz korrekt ermittelt werden kann, reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter seinem Makler oder Versicherer den Wert der Verbesserungen mitteilt. Die Fälle, in denen Mieter Verbesserungen vornehmen, nehmen zu, und damit auch die damit verbundenen Herausforderungen - für Vermieter, Mieter und Versicherer.
Wer ist verantwortlich?
Um häufige Probleme und wiederkehrende Themen im Zusammenhang mit Mieterausbauten besser zu verstehen, wollen wir ein typisches Schadensszenario untersuchen. Nehmen wir einen Mieter, der vor kurzem in ein Einkaufszentrum gezogen ist und eine leere Wohnung übernommen hat. Mit dem Einverständnis des Vermieters beschloss er, die Einheit individuell zu gestalten, einschließlich Klimaanlage, Toiletten, Personalküche, Dekoration, Bodenbelag, Trennwände, Türen und Ladenfront.
Der Mieter versicherte die Kosten für diese Arbeiten (zusätzlich zu ihrer Beseitigung) als Mieterausbauten oder im Rahmen seiner Hausratversicherung, die üblicherweise Mieterausbauten einschließt. Leider mussten die Arbeiten des Mieters aufgrund eines Brandes erneut ausgeführt werden. Bei der Überprüfung des Mietvertrags ist der Vermieter verpflichtet, die Räumlichkeiten zu versichern, d. h. die Einheit, wie sie übergeben wurde. Dies schließt alle vom Mieter durchgeführten Arbeiten, Ergänzungen oder Verbesserungen aus. In diesem Fall war der Versicherungsschutz klar und eindeutig, ohne Überschneidungen der Zuständigkeiten. Aber das ist nicht immer der Fall.
Der Wortlaut des Mietvertrags ist wichtig
Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag enthält klare Definitionen der wichtigsten Punkte, einschließlich der zu versichernden Räumlichkeiten, der Versicherungspflichten für jede Partei und, was besonders wichtig ist, des Verfahrens, mit dem der Mieter die Zustimmung des Vermieters zu Änderungen einholen kann. Häufig ersetzt ein Mieter einen vorhandenen Gegenstand, der dem Vermieter gehört, z. B. einen Bodenbelag. Der Mieter hat zwar die "Verbesserung" vorgenommen und die Kosten getragen, aber der ursprüngliche Bodenbelag "gehörte" dem Vermieter. Leider mangelt es Mietverträgen oft an dieser Klarheit, und so kommt es zu Streitigkeiten über die Auslegung und Anwendung von Vereinbarungen.
Idealerweise würden sich sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Vereinbarung von Versicherungspolicen und Deckungssummen auf die Spezifikationen des Mietvertrags beziehen. Oft ist dies nicht der Fall, was zu Streitigkeiten und Verzögerungen führen kann.
Sich entwickelnde Herausforderungen
Bei der Entstehung von Ansprüchen können Vermieter und Mieter auf eine Reihe von Hindernissen stoßen. Es könnte sein, dass weder der Mieter noch der Vermieter bei der Vereinbarung des Versicherungsschutzes die Versicherungspflichten im Mietvertrag berücksichtigt haben, einschließlich der Definition der zu versichernden Räumlichkeiten. Es könnte Unklarheit darüber herrschen, welche Schäden entstanden sind und ob sie der Versicherung oder der Instandhaltung zuzurechnen sind. Auch der Wert der von den Mietern vorgenommenen Verbesserungen kann in Frage gestellt werden, insbesondere wenn der vorgeschlagene Wert hoch ist und eine der Parteien versehentlich unterversichert ist, was zu weiteren Verzögerungen und Meinungsverschiedenheiten führt.
Wenn ein Mietvertrag hinsichtlich der Versicherungsverpflichtungen unklar ist, kommt es zu Verzögerungen, und die Ansprüche steigen in Form von Mietverlusten, Nebenkosten und Bruttogewinn/-einnahmen. Der Versicherungsschutz für Mieterausbauten kann zu komplexen, häufig missverstandenen und strittigen Ansprüchen führen. In den letzten Jahren sind diese Ansprüche angesichts der Zunahme von Mietobjekten, der Fluktuation der Mieter und der sich ständig verändernden Art und des Wertes der vorgenommenen Verbesserungen häufiger geworden. Der beste Weg, die Herausforderungen im Zusammenhang mit der Deckung von Mieterausbauten zu bewältigen, besteht darin, sich von Experten beraten zu lassen. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website.