As apólices de seguro contratadas para cobrir melhorias feitas em imóveis alugados por um inquilino podem parecer um conceito relativamente simples.
Afinal, o locador provavelmente pode reconhecer as atualizações ou melhorias feitas em sua propriedade. Entretanto, para que a cobertura seja determinada corretamente, é preciso mais do que o locatário simplesmente informar o valor das melhorias ao seu corretor ou seguradora. Os casos de inquilinos que fazem melhorias estão aumentando, assim como os desafios associados - para proprietários, inquilinos e seguradoras.
Quem é o responsável?
Para entender melhor os problemas comuns e os temas recorrentes relacionados às melhorias do locatário, vamos explorar um cenário típico de reclamação. Considere um locatário que se mudou recentemente para um shopping center e assumiu uma unidade vazia. Com a aprovação do locador, ele decidiu personalizar a unidade, o que incluiu ar-condicionado, banheiros, cozinha para funcionários, decoração, piso, divisórias, portas e fachada da loja.
O inquilino segurou o custo dessas obras (além da remoção) como melhorias para o inquilino ou dentro da cobertura de seu conteúdo, que geralmente inclui melhorias para o inquilino. Infelizmente, um incêndio exigiu que o trabalho do locatário fosse refeito. Na revisão do contrato de aluguel, o locador é obrigado a segurar as instalações, cuja definição é a unidade entregue. Isso exclui quaisquer obras, acréscimos ou melhorias feitas pelo locatário. Nesse caso, a cobertura foi clara e inequívoca, sem sobreposição de responsabilidades. Mas esse nem sempre é o caso.
Questões de redação do contrato de arrendamento
Um contrato de locação bem construído fornecerá definições claras dos principais itens, incluindo as instalações a serem seguradas, as obrigações de seguro de cada parte e, o que é mais importante, delineará o processo para que o locatário obtenha o consentimento do locador para fazer alterações. Muitas vezes, o locatário substitui um item existente pertencente ao locador, como, por exemplo, o piso. Embora o locatário possa ter feito a "melhoria" e incorrido nos custos, o piso original "pertencia" ao locador. Infelizmente, os contratos de aluguel muitas vezes não são claros e, por isso, surgem disputas em relação à interpretação e à aplicação dos convênios.
O ideal seria que o locatário e o locador consultassem as especificações do contrato de locação no momento da contratação das apólices de seguro e dos níveis de cobertura. Muitas vezes, esse não é o caso, o que pode resultar em disputas e atrasos.
Desafios em evolução
À medida que os sinistros se desenvolvem, os locadores e locatários podem enfrentar uma série de obstáculos. Pode ser que nem o locatário nem o locador tenham considerado as obrigações de seguro no contrato de locação, incluindo a definição das instalações a serem seguradas ao providenciar a cobertura. Pode haver confusão quanto ao dano causado e se ele é responsabilidade do seguro ou da manutenção. O valor das melhorias do inquilino também pode ser questionado, especialmente se o valor proposto for alto e fizer com que uma das partes fique inadvertidamente com seguro insuficiente, o que levará a mais atrasos e desentendimentos.
Se um contrato de locação não for claro quanto às obrigações de seguro, ocorrerão atrasos e as reclamações aumentarão em termos de perda de aluguel, taxas de serviço e lucro/receita bruta. A cobertura de melhorias para inquilinos pode levar a reivindicações complexas, geralmente mal compreendidas e contenciosas. Nos últimos anos, essas reivindicações se tornaram mais frequentes devido ao aumento de propriedades alugadas, à rotatividade de inquilinos e à natureza e ao valor em constante evolução das melhorias feitas. A melhor maneira de enfrentar os desafios relacionados à cobertura de melhorias para locatários é contar com a orientação de especialistas. Para obter mais informações, visite nosso site.