Les polices d’assurance organisées pour couvrir les améliorations apportées aux propriétés locatives par un locataire peuvent sembler être un concept relativement simple.
Après tout, un propriétaire peut probablement reconnaître les améliorations apportées à sa propriété. Cependant, pour que la couverture soit déterminée correctement, il y a plus que le locataire qui se contente d’informer son courtier ou son assureur de la valeur des améliorations. Le nombre de locataires qui apportent des améliorations est à la hausse, tout comme les défis connexes — pour les locateurs, les locataires et les assureurs.
Qui est responsable ?
Pour mieux comprendre les problèmes communs et les thèmes récurrents liés aux améliorations locaux, explorons un scénario de réclamation typique. Prenons l’exemple d’un locataire qui a récemment emménagé dans un centre commercial et qui a pris un logement vide. Avec l’approbation du propriétaire, ils ont décidé de personnaliser l’unité, qui comprenait la climatisation, les toilettes, la cuisine du personnel, la décoration, les revêtements de sol, les cloisons, les portes et la devanterie du magasin.
Le locataire a assuré le coût de ces travaux (en plus de leur retrait) en tant qu’améliorations des locataires ou dans leur couverture de contenu, qui comprend généralement les améliorations des locataires. Malheureusement, un incendie a nécessité la refaite des travaux du locataire. Lors de l’examen du bail, le locateur est tenu d’assurer les lieux, dont la définition est celle de l’unité telle que remise. Cela exclut tous les travaux, ajouts ou améliorations effectués par le locataire. Dans ce cas, la couverture était claire et sans ambiguïté, sans chevauchement des responsabilités. Mais ce n’est pas toujours le cas.
Le libellé du bail est important
Un bail bien construit fournira des définitions claires des éléments clés, y compris les locaux à assurer, les obligations d’assurance pour chaque partie et, surtout, décrira le processus pour que le locataire obtienne le consentement du propriétaire pour apporter des modifications. Souvent, un locataire remplacera un article existant appartenant au propriétaire, par exemple, un revêtement de sol. Bien que le locataire ait pu faire l'« amélioration » et avoir engagé les coûts, le revêtement de sol d’origine « appartenait » au locateur. Malheureusement, les baux peuvent souvent manquer de cette clarté, et des différends surgissent donc en ce qui concerne l’interprétation et l’application des engagements.
Idéalement, le locataire et le locateur se référeraient aux spécifications du bail au moment où les polices d’assurance et les niveaux de couverture sont organisés. Souvent, ce n’est pas le cas, ce qui peut entraîner des litiges et des retards.
L’évolution des défis
Au fur et à mesure que les réclamations se développent, les propriétaires et les locataires peuvent faire face à un certain nombre d’obstacles. Il se peut que ni le locataire ni le locateur n’aient tenu compte des obligations d’assurance dans le bail, y compris la définition des locaux à assurer lors de l’organisation de la couverture. Il pourrait y avoir confusion quant aux dommages causés et à la question de savoir s’il s’agit d’une responsabilité en matière d’assurance ou d’entretien. La valeur des améliorations apportées aux locataires peut également être remise en question, surtout si la valeur proposée est élevée et que l’une des parties est sous-assurée par inadvertance, ce qui entraîne d’autres retards et désaccords.
Si un bail n’est pas clair au sujet des obligations d’assurance, des retards se produisent et les réclamations augmentent en termes de perte de loyer, de frais de service et de bénéfice brut / revenu. La couverture des améliorations apportées aux locataires peut donner lieu à des réclamations complexes, souvent mal comprises et litigieuses. Au cours des dernières années, ces réclamations sont devenues plus fréquentes compte tenu de l’augmentation du nombre de propriétés louées, du roulement des locataires et de la nature et de la valeur en constante évolution des améliorations apportées. La meilleure façon de relever les défis liés à la couverture des améliorations locatrices est de s’appuyer sur des experts pour obtenir des conseils. Pour plus d’informations, visitez notre site Web.