Melhorias feitas pelo inquilino e considerações sobre cobertura

As apólices de seguro contratadas para cobrir melhorias feitas em imóveis alugados por um inquilino podem parecer um conceito relativamente simples.

Afinal, um senhorio provavelmente reconhece as melhorias ou renovações feitas na suapropriedade. No entanto, para que a cobertura seja determinada corretamente, não basta que o inquilino simplesmente informe o seu corretor ou seguradora sobre o valor das melhorias. Os casos de inquilinos que fazem melhorias estão a aumentar, assim como os desafios associados — para senhorios, inquilinos e seguradoras.

Quem é o responsável?

Para compreender melhor as questões comuns e os temas recorrentes relacionados com as melhorias feitas pelos inquilinos, vamos explorar um cenário típico de reclamação. Considere um inquilino que se mudou recentemente para um centro comercial e ocupou uma unidade vazia. Com a aprovação do senhorio, decidiu personalizar a unidade, o que incluiu ar condicionado, casas de banho, cozinha para funcionários, decoração, pavimento, divisórias, portas e fachada da loja.

O inquilino segurou o custo dessas obras (além da sua remoção) como melhorias do inquilino ou dentro da sua cobertura de conteúdo, que normalmente inclui melhorias do inquilino. Infelizmente, um incêndio obrigou a que as obras do inquilino fossem refeitas. Ao rever o contrato de arrendamento, o senhorio é obrigado a segurar as instalações, cuja definição é a unidade tal como foi entregue. Isto exclui quaisquer obras, acréscimos ou melhorias feitas pelo inquilino. Neste caso, a cobertura era clara e inequívoca, sem sobreposição de responsabilidades. Mas nem sempre é assim.

A redação do contrato de locação é importante

Um contrato de arrendamento bem elaborado fornecerá definições claras dos itens principais, incluindo as instalações a serem seguradas, as obrigações de seguro de cada parte e, mais importante, descreverá o processo para o inquilino obter o consentimento do senhorio para fazer alterações. Muitas vezes, um inquilino substitui um item existente pertencente ao senhorio, por exemplo, o pavimento. Embora o inquilino possa ter feito a «melhoria» e incorrido nos custos, o pavimento original «pertencia» ao senhorio. Infelizmente, os contratos de arrendamento muitas vezes carecem dessa clareza e, por isso, surgem disputas em relação à interpretação e aplicação das cláusulas.

Idealmente, tanto o inquilino como o senhorio deveriam consultar as especificações do contrato de arrendamento no momento da contratação das apólices de seguro e dos níveis de cobertura. Muitas vezes, isso não acontece, o que pode resultar em disputas e atrasos.

Desafios em evolução

À medida que as reclamações se desenvolvem, os proprietários e inquilinos podem enfrentar vários obstáculos. Pode ser que nem o inquilino nem o proprietário tenham considerado as obrigações de seguro dentro do contrato de arrendamento, incluindo a definição das instalações a serem seguradas ao contratar a cobertura. Pode haver confusão sobre quais os danos causados e se são da responsabilidade do seguro ou da manutenção. O valor das melhorias feitas pelo inquilino também pode ser questionado, especialmente se o valor proposto for elevado e fizer com que uma das partes fique inadvertidamente subsegurada — levando a mais atrasos e desacordos.

Se um contrato de arrendamento não for claro quanto às obrigações de seguro, ocorrem atrasos e aumentam os pedidos de indemnização em termos de perda de renda, encargos de serviço e lucro bruto/receita. A cobertura para melhorias feitas pelos inquilinos pode levar a pedidos de indemnização complexos, frequentemente mal compreendidos e controversos. Nos últimos anos, esses pedidos tornaram-se mais frequentes, devido ao aumento do número de imóveis arrendados, à rotatividade dos inquilinos e à natureza e ao valor em constante evolução das melhorias realizadas. A melhor maneira de lidar com os desafios relacionados à cobertura das melhorias feitas pelos inquilinos é contar com a orientação de especialistas. Para mais informações, visiteo nossosite.