As apólices de seguro destinadas a cobrir os melhoramentos efectuados em imóveis arrendados por um inquilino podem parecer um conceito relativamente simples.
Afinal, um senhorio pode provavelmente reconhecer as actualizações ou melhorias feitas na sua propriedade. No entanto, para que a cobertura seja determinada corretamente, é necessário mais do que o inquilino informar simplesmente o seu corretor ou seguradora do valor das melhorias. Os casos de inquilinos que efectuam melhorias estão a aumentar, assim como os desafios associados - para senhorios, inquilinos e seguradoras.
Quem é responsável?
Para compreender melhor as questões comuns e os temas recorrentes relacionados com as melhorias introduzidas pelos inquilinos, vamos explorar um cenário típico de reclamação. Considere-se um inquilino que se mudou recentemente para um centro comercial e ficou com uma unidade vazia. Com a aprovação do senhorio, decidiu personalizar a unidade, o que incluiu ar condicionado, casas de banho, cozinha para os funcionários, decoração, pavimento, divisórias, portas e fachada da loja.
O inquilino segurou o custo destas obras (para além da sua remoção) como benfeitorias do inquilino ou no âmbito da sua cobertura do recheio, que normalmente inclui benfeitorias do inquilino. Infelizmente, um incêndio exigiu que as obras do inquilino fossem refeitas. Aquando da revisão do contrato de arrendamento, o senhorio é obrigado a segurar as instalações, cuja definição é a unidade tal como foi entregue. Isto exclui quaisquer obras, adições ou melhoramentos efectuados pelo inquilino. Neste caso, a cobertura era clara e inequívoca, sem sobreposição de responsabilidades. Mas nem sempre é esse o caso.
A redação do contrato de arrendamento é importante
Um contrato de arrendamento bem construído fornecerá definições claras de itens essenciais, incluindo as instalações a segurar, as obrigações de seguro de cada parte e, mais importante, delineará o processo para o inquilino obter o consentimento do senhorio para efetuar alterações. Muitas vezes, um inquilino substitui um elemento existente pertencente ao senhorio, por exemplo, o pavimento. Embora o inquilino possa ter efectuado a "melhoria" e incorrido nos custos, o pavimento original "pertencia" ao senhorio. Infelizmente, os contratos de arrendamento podem muitas vezes não ser claros e, por isso, surgem litígios relacionados com a interpretação e a aplicação dos convénios.
O ideal seria que tanto o inquilino como o senhorio se referissem às especificações do contrato de arrendamento no momento da contratação das apólices de seguro e dos níveis de cobertura. Muitas vezes, não é esse o caso, o que pode resultar em litígios e atrasos.
Desafios em evolução
À medida que os sinistros se desenvolvem, os senhorios e os inquilinos podem deparar-se com uma série de obstáculos. Pode acontecer que nem o inquilino nem o senhorio tenham tido em conta as obrigações de seguro previstas no contrato de arrendamento, incluindo a definição das instalações a segurar, aquando da contratação da cobertura. Pode haver confusão quanto aos danos causados e se se trata de uma responsabilidade de seguro ou de manutenção. O valor dos melhoramentos efectuados pelo inquilino também pode ser posto em causa, especialmente se o valor proposto for elevado e fizer com que uma das partes fique inadvertidamente com um seguro insuficiente, o que conduzirá a mais atrasos e desacordos.
Se um contrato de arrendamento não for claro quanto às obrigações de seguro, verificam-se atrasos e as reclamações aumentam em termos de perda de rendas, taxas de serviço e lucro/receitas brutas. A cobertura das benfeitorias dos inquilinos pode dar origem a sinistros complexos, geralmente mal compreendidos e litigiosos. Nos últimos anos, estes sinistros tornaram-se mais frequentes devido ao aumento do número de propriedades arrendadas, à rotatividade dos inquilinos e à natureza e valor em constante evolução das melhorias efectuadas. A melhor maneira de enfrentar os desafios relacionados com a cobertura de melhorias para inquilinos é apoiar-se em especialistas para obter orientação. Para mais informações, visite o nosso sítio Web.