Verbeteringen door huurders en overwegingen met betrekking tot dekking

Verzekeringspolissen die zijn afgesloten om verbeteringen aan huurwoningen door een huurder te dekken, lijken op het eerste gezicht een relatief eenvoudig concept.

Een verhuurder kan immers waarschijnlijk wel zien welke upgrades of verbeteringen er aan zijnwoning zijn aangebracht. Om de dekking echter correct te kunnen bepalen, is er meer nodig dan alleen een mededeling van de huurder aan zijn makelaar of verzekeraar over de waarde van de verbeteringen. Het aantal gevallen waarin huurders verbeteringen aanbrengen neemt toe, en daarmee ook de uitdagingen die dit met zich meebrengt – voor verhuurders, huurders en verzekeraars.

Wie is verantwoordelijk?

Om een beter inzicht te krijgen in veelvoorkomende problemen en terugkerende thema's met betrekking tot verbeteringen door huurders, bekijken we een typisch schadegeval. Stel dat een huurder onlangs zijn intrek heeft genomen in een winkelcentrum en een leegstaand pand heeft gehuurd. Met toestemming van de verhuurder heeft hij besloten het pand aan te passen, onder meer met airconditioning, toiletten, een personeelskeuken, decoratie, vloeren, scheidingswanden, deuren en een winkelpui.

De huurder verzekerde de kosten van deze werkzaamheden (naast hun verwijdering) als verbeteringen door de huurder of binnen hun inboedelverzekering, die doorgaans verbeteringen door de huurder omvat. Helaas moest het werk van de huurder door een brand opnieuw worden uitgevoerd. Bij herziening van de huurovereenkomst blijkt dat de verhuurder verplicht is om het pand te verzekeren, waarbij het pand wordt gedefinieerd als de woning zoals deze is opgeleverd. Dit sluit alle werkzaamheden, toevoegingen of verbeteringen door de huurder uit. In dit geval was de dekking duidelijk en ondubbelzinnig, zonder overlapping in verantwoordelijkheden. Maar dat is niet altijd het geval.

De bewoordingen van de huurovereenkomst zijn belangrijk

Een goed opgestelde huurovereenkomst bevat duidelijke definities van belangrijke punten, waaronder het te verzekeren pand, de verzekeringsverplichtingen voor elke partij en, heel belangrijk, een overzicht van de procedure die de huurder moet volgen om toestemming van de verhuurder te krijgen voor het aanbrengen van wijzigingen. Vaak vervangt een huurder een bestaand onderdeel dat eigendom is van de verhuurder, bijvoorbeeld de vloer. Hoewel de huurder de 'verbetering' heeft aangebracht en de kosten daarvoor heeft gedragen, was de oorspronkelijke vloer 'eigendom' van de verhuurder. Helaas ontbreekt deze duidelijkheid vaak in huurovereenkomsten, waardoor er geschillen ontstaan over de interpretatie en toepassing van de bepalingen.

Idealiter zouden zowel huurder als verhuurder bij het afsluiten van verzekeringen en het vaststellen van de dekkingsniveaus verwijzen naar de specificaties van de huurovereenkomst. Vaak is dit echter niet het geval, wat kan leiden tot geschillen en vertragingen.

Veranderende uitdagingen

Naarmate claims zich ontwikkelen, kunnen verhuurders en huurders met allerlei obstakels te maken krijgen. Het kan zijn dat noch de huurder, noch de verhuurder bij het afsluiten van de verzekering rekening heeft gehouden met de verzekeringsverplichtingen in de huurovereenkomst, waaronder de definitie van het te verzekeren pand. Er kan verwarring bestaan over welke schade er is aangericht en of dit onder de verzekering of het onderhoud valt. Ook de waarde van de verbeteringen die de huurder heeft aangebracht, kan ter discussie staan, vooral als de voorgestelde waarde hoog is en ertoe leidt dat een van de partijen onbedoeld onderverzekerd is, wat weer tot verdere vertragingen en meningsverschillen leidt.

Als een huurovereenkomst onduidelijk is over verzekeringsverplichtingen, ontstaan er vertragingen en nemen claims toe in termen van huurderving, servicekosten en brutowinst/omzet. Dekking voor verbeteringen door huurders kan leiden tot complexe, vaak verkeerd begrepen en omstreden claims. De laatste jaren komen deze claims vaker voor, gezien de toename van het aantal verhuurde panden, het verloop van huurders en de steeds veranderende aard en waarde van de verbeteringen die worden aangebracht. De beste manier om uitdagingen met betrekking tot de dekking van verbeteringen door huurders het hoofd te bieden, is door advies in te winnen bij experts. Ga voor meer informatie naar onzewebsite.