Verzekeringspolissen die verbeteringen aan huurwoningen door een huurder dekken, lijken een relatief eenvoudig concept.
Immers, een verhuurder kan waarschijnlijk de upgrades of verbeteringen aan zijn woning herkennen. Om de dekking correct vast te stellen, komt er echter meer bij kijken dan alleen de huurder die zijn makelaar of verzekeraar op de hoogte brengt van de waarde van de verbeteringen. Het komt steeds vaker voor dat huurders verbeteringen aanbrengen en dat stelt verhuurders, huurders en verzekeraars voor steeds grotere uitdagingen.
Wie is verantwoordelijk?
Om veelvoorkomende problemen en terugkerende thema's met betrekking tot verbeteringen aan huurders beter te begrijpen, zullen we een typisch schadescenario onderzoeken. Neem een huurder die onlangs in een winkelcentrum is komen wonen en een leegstaande unit heeft betrokken. Met toestemming van de verhuurder besloot hij de ruimte aan te passen, waaronder airconditioning, toiletten, een keuken voor het personeel, decoratie, vloeren, scheidingswanden, deuren en een winkelpui.
De huurder verzekerde de kosten van deze werkzaamheden (naast hun verwijdering) als huurdersverbeteringen of binnen hun inboedeldekking, die gewoonlijk huurdersverbeteringen omvat. Helaas moest het werk van de huurder opnieuw worden gedaan als gevolg van een brand. Bij de herziening van de huurovereenkomst is de verhuurder verplicht om het gebouw te verzekeren, waarbij de definitie de eenheid is zoals die is overgedragen. Dit sluit alle werkzaamheden, toevoegingen of verbeteringen door de huurder uit. In dit geval was de dekking duidelijk en ondubbelzinnig, zonder overlapping van verantwoordelijkheden. Maar dat is niet altijd het geval.
De formulering van het huurcontract is belangrijk
Een goed opgestelde huurovereenkomst geeft duidelijke definities van de belangrijkste punten, zoals het te verzekeren pand, de verzekeringsverplichtingen voor elke partij en, wat belangrijk is, het proces voor de huurder om toestemming van de verhuurder te krijgen voor het aanbrengen van wijzigingen. Vaak zal een huurder een bestaand voorwerp van de verhuurder vervangen, bijvoorbeeld een vloerbedekking. Hoewel de huurder de 'verbetering' heeft aangebracht en de kosten heeft gemaakt, 'behoorde' de oorspronkelijke vloerbedekking toe aan de verhuurder. Helaas ontbreekt deze duidelijkheid vaak in huurovereenkomsten, waardoor geschillen ontstaan over de interpretatie en toepassing van convenanten.
Idealiter verwijzen zowel de huurder als de verhuurder naar de specificaties van de huurovereenkomst op het moment dat de verzekeringspolissen en de dekkingsniveaus worden geregeld. Vaak is dit niet het geval en dit kan leiden tot geschillen en vertragingen.
Evoluerende uitdagingen
Bij het ontstaan van claims kunnen verhuurders en huurders op allerlei obstakels stuiten. Het kan zijn dat noch de huurder noch de verhuurder bij het regelen van de dekking rekening hebben gehouden met de verzekeringsverplichtingen in het huurcontract, inclusief de definitie van het te verzekeren pand. Er kan verwarring bestaan over wat voor schade er is aangericht en of dit een verzekerings- of onderhoudsverplichting is. De waarde van de verbeteringen van de huurder kan ook ter discussie staan, vooral als de voorgestelde waarde hoog is en ervoor zorgt dat een van de partijen per ongeluk onderverzekerd is - wat leidt tot verdere vertragingen en meningsverschillen.
Als een huurovereenkomst onduidelijk is over verzekeringsverplichtingen, ontstaan er vertragingen en nemen de claims toe in termen van huurderving, servicekosten en brutowinst/omzet. Dekking voor verbeteringen aan huurders kan leiden tot complexe, vaak verkeerd begrepen en controversiële claims. De laatste jaren komen deze claims steeds vaker voor gezien de toename van het aantal verhuurde panden, het verloop van huurders en de steeds veranderende aard en waarde van de verbeteringen die worden aangebracht. De beste manier om uitdagingen met betrekking tot de dekking van huurdersverbeteringen het hoofd te bieden, is te vertrouwen op deskundigen voor begeleiding. Bezoek voor meer informatie onze website.