Mejoras realizadas por el inquilino y aspectos a tener en cuenta en materia de cobertura

Las pólizas de seguro contratadas para cubrir las mejoras realizadas en inmuebles de alquiler por parte de un inquilino pueden parecer un concepto relativamente sencillo.

Al fin y al cabo, es probable que el arrendador pueda reconocer las reformas o mejoras realizadas en su Daños. Sin embargo, para que la cobertura se determine correctamente, no basta con que el inquilino se limite a informar a su agente o aseguradora del valor de las mejoras. Los casos de inquilinos que realizan mejoras están aumentando, al igual que los retos asociados, tanto para los propietarios como para los inquilinos y las aseguradoras.

¿Quién es el responsable?

Para comprender mejor los problemas habituales y los temas recurrentes relacionados con las reformas de los locales, analicemos un caso típico de reclamación. Imaginemos a un inquilino que se ha instalado recientemente en un centro comercial y ha alquilado un local vacío. Con la autorización del propietario, decidió personalizar el local, lo que incluyó la instalación de aire acondicionado, aseos, una cocina para el personal, la decoración, el suelo, tabiques, puertas y el escaparate.

El inquilino aseguró el coste de estas obras (además de su desmontaje) como mejoras realizadas por el inquilino o dentro de su cobertura de contenido, que suele incluir dichas mejoras. Desgraciadamente, un incendio obligó a rehacer las obras del inquilino. Al revisar el contrato de alquiler, se establece que el arrendador está obligado a asegurar el inmueble, cuya definición es la vivienda tal y como se entregó. Esto excluye cualquier obra, ampliación o mejora realizada por el inquilino. En este caso, la cobertura era clara e inequívoca, sin solapamiento de responsabilidades. Pero no siempre es así.

La redacción del contrato de alquiler es importante

Un contrato de alquiler bien redactado incluirá definiciones claras de aspectos clave, como los locales que deben asegurarse, las obligaciones de cada parte en materia de seguros y, lo que es más importante, describirá el procedimiento que debe seguir el inquilino para obtener el consentimiento del arrendador a la hora de realizar modificaciones. A menudo, el inquilino sustituye un elemento existente que pertenece al arrendador, por ejemplo, el suelo. Aunque el inquilino haya realizado la «mejora» y haya asumido los costes, el suelo original «pertenecía» al arrendador. Lamentablemente, los contratos de arrendamiento suelen carecer de esta claridad, por lo que surgen disputas en relación con la interpretación y la aplicación de las cláusulas.

Lo ideal sería que tanto el inquilino como el arrendador consultaran las condiciones del contrato de alquiler a la hora de contratar las pólizas de seguro y establecer los niveles de cobertura. Sin embargo, a menudo esto no ocurre, lo que puede dar lugar a disputas y retrasos.

Retos en constante evolución

A medida que se desarrollan las reclamaciones, los propietarios y los inquilinos pueden encontrarse con diversos obstáculos. Es posible que ni el inquilino ni el propietario hayan tenido en cuenta las obligaciones en materia de seguros recogidas en el contrato de alquiler, incluida la definición de los locales que deben asegurarse a la hora de contratar la cobertura. Podría haber confusión en torno a los daños causados y a si son responsabilidad del seguro o del mantenimiento. El valor de las mejoras realizadas por el inquilino también puede ser objeto de debate, especialmente si el valor propuesto es elevado y provoca que una de las partes quede inadvertidamente infraasegurada, lo que da lugar a más retrasos y desacuerdos.

Si un contrato de arrendamiento no deja claras las obligaciones en materia de seguros, se producen retrasos y aumentan las reclamaciones por pérdidas en concepto de alquiler, gastos de comunidad y beneficio bruto o ingresos. La cobertura de las mejoras realizadas por los inquilinos puede dar lugar a reclamaciones complejas, a menudo malinterpretadas y controvertidas. En los últimos años, estas reclamaciones se han vuelto más frecuentes debido al aumento de los inmuebles alquilados, la rotación de inquilinos y la naturaleza y el valor en constante evolución de las mejoras que se llevan a cabo. La mejor manera de afrontar los retos relacionados con la cobertura de las mejoras realizadas por los inquilinos es recurrir a expertos para que le orienten. Para obtener más información, visite nuestrositio web.