De l'inoccupation à la vulnérabilité : comprendre les risques liés aux bâtiments vides

Les bâtiments vacants peuvent présenter des risques actifs et coûteux pour les propriétaires fonciers, les municipalités et les assureurs. Qu'un bâtiment soit en cours de démolition, de réaménagement pour une nouvelle utilisation ou d'intégration dans une autre structure, la période de transition crée une période de vulnérabilité.

Comment les bâtiments deviennent vulnérables

Les locaux inoccupés résultent souvent de changements planifiés tels que la démolition (récupération des matériaux de construction en vue de leur réutilisation), la reconversion (changement de la fonction d'un bâtiment) ou la rationalisation (modernisation ou fusion d'espaces). Si ces stratégies peuvent améliorer l'efficacité ou favoriser le développement durable, elles exposent toutefois les biens immobiliers à un risque de perte.

L'incendie de la base marine de Tustin est un exemple de ce qui peut mal tourner. En raison d'une propriété incertaine, d'équipements hors service et d'une sécurité minimale, le hangar historique pour dirigeables de Californie a brûlé pendant 24 jours en novembre 2023 et les coûts de nettoyage ont dépassé les 100 millions de dollars.

Risques courants

Les bâtiments inoccupés sont confrontés à des menaces particulières :

• Dégâts causés par le feu, la fumée et l'eau
• Vandalisme et effractions
• Responsabilité civile liée aux locaux, infestation de rongeurs et conditions météorologiques
• Squattage ou accès non autorisé

Sans activité régulière, les petits problèmes peuvent rapidement s'aggraver et la couverture d'assurance pour les propriétés vacantes est souvent limitée, voire totalement négligée.

Stratégies de protection

La réduction des risques liés aux bâtiments vacants nécessite à la fois une vigilance physique et une prévoyance administrative, notamment :

• Inspections fréquentes – intérieures et extérieures, y compris les services publics et les systèmes structurels
• Mesures de sécurité – patrouilles, caméras, signalisation, clôtures et entretien des équipements publics
• Garanties contractuelles – accords clairs de transfert des risques et clauses d'assurance appropriées

Mais la gestion des risques ne se fait pas en vase clos. Une prévention efficace est le fruit d'un effort collaboratif. Les courtiers, les équipes chargées des installations, les responsables de l'application des codes, les conseillers juridiques, les prestataires de services de sécurité et les parties prenantes de la communauté jouent tous un rôle dans la minimisation des pertes et la protection des actifs.

L'avenir

Les propriétés vacantes ne sont pas nécessairement vulnérables. Avec une bonne planification, des partenariats et des stratégies proactives, les propriétaires peuvent gérer les transitions sans subir de pertes inutiles.