A medida que los propietarios de viviendas de alto poder adquisitivo (HNW) construyen sótanos cada vez más grandes y con mayores prestaciones, y que los fenómenos meteorológicos severos provocan frecuentes inundaciones, los peritos británicos observan cómo se perfila silenciosamente una tendencia: los siniestros de entrada y salida de agua en los sótanos de las viviendas de alto valor. Estos casos son más comunes que nunca, y el volumen de siniestros, además de los costes de los mismos, son más elevados que nunca.
El auge de los megasótanos
Para los propietarios que desean ampliar la superficie de su casa, las normas urbanísticas de Londres relacionadas con la conservación exigen excavar hacia abajo en lugar de ampliar hacia arriba. En consecuencia, en la última década hemos asistido a una notable tendencia a la construcción de mega sótanos en las viviendas de particulares con grandes patrimonios, que en el sector de los servicios financieros se suelen clasificar como aquellos que poseen activos líquidos valorados en más de un millón de libras.
Según un trabajo de investigación publicado, investigadores de la Universidad de Newcastle identificaron 7.328 sótanos a los que se había concedido permiso de obras en el Gran Londres entre 2008 y finales de 2019. La profundidad total de estos sótanos se estima en 25.461 metros (casi 16 millas) excavados bajo Londres desde 2008.
Estos espacios suelen incluir piscinas, cines, alojamiento para el personal y una serie de otros servicios, distribuidos, en algunos casos, en varias plantas subterráneas. Además de las ventajas obvias del espacio de ocio adicional y el mantenimiento de la reputación, esta tendencia puede deberse, en parte, al valor sustancial que crea un sótano de gama alta. Según un reciente análisis de Foxtons, añadir un sótano a una vivienda londinense aumenta el valor de la propiedad en un 54% de media, es decir, 292.000 libras, incluso teniendo en cuenta los exorbitantes gastos de construcción, renovación y planificación.
En los distritos más prestigiosos, esto ocurre a una escala exponencial. En Kensington y Chelsea, por ejemplo, la ampliación de un sótano puede añadir casi 1,2 millones de libras al valor de una vivienda media (teniendo en cuenta los costes de construcción), lo que equivale a un aumento del 96% del valor de la propiedad.
Pero ahora que los sótanos se construyen con más espacio, a mayor profundidad bajo tierra, y contienen posesiones de gran valor y lujosos accesorios para el hogar, los propietarios corren un mayor riesgo de sufrir daños por agua que impliquen cuantiosas pérdidas económicas. Dado que un sótano se encuentra por debajo del nivel del suelo, es más vulnerable a las inundaciones o a la entrada de agua que cualquier otra habitación. Si el sótano de una casa no está debidamente impermeabilizado, la entrada de agua será inevitable.
Aumento de las reclamaciones por daños causados por el agua en el Reino Unido
Hay varias categorías de siniestros relacionados con daños por agua. Según la Asociación de Aseguradoras Británicas (ABI), los siniestros por fuga de agua, que se producen por la rotura de una tubería o por una fuga de agua en el interior de una vivienda, normalmente de un sistema de fontanería o calefacción o de un electrodoméstico, son la principal causa de siniestros de seguros domésticos en el Reino Unido, y representan más de una cuarta parte de todos los siniestros.
Los siniestros EoW se han convertido en un problema tan común y significativo dentro del mercado -en frecuencia, pero sobre todo en gravedad- que, según una guía práctica del Chartered Insurance Institute (CII), su impacto ha afectado negativamente a las tendencias de los costes medios en los últimos 5 años o más. No sólo están aumentando los siniestros atribuidos a EoW, sino que también se están encareciendo. En 2020, el coste medio de los siniestros fue de 3.170 libras, un aumento del 50% desde 2014. Y una sola rotura de tubería puede costar casi 9.000 £, según cálculos de ABI.
La entrada de agua, por su parte, es la penetración de agua externa en una estructura, como la filtración a través de una pared debido a una impermeabilización deficiente, o la humedad persistente que se filtra a través de grietas imperceptibles después de fuertes lluvias. A medida que la humedad se acumula -muchas veces invisible a simple vista-, puede introducirse en el interior de la estructura, debilitar la estructura de la casa y deteriorar materiales de construcción como los refuerzos, según Build Safe. El ambiente húmedo y bajo de un sótano actúa como incubadora ideal de moho y otros peligros biológicos que, además de dañar las superficies, pueden causar graves problemas de salud.
La clave de la entrada de agua, al igual que en el caso de la EoW, es detectarla a tiempo; las paredes y los techos que no se controlan a lo largo del tiempo son vulnerables a daños cada vez más graves. Los signos más comunes son las manchas de humedad y la decoloración de paredes y techos, además del crecimiento de moho, los olores a humedad o el burbujeo/desprendimiento de la pintura en paredes o superficies.
Implicaciones para los asegurados
Estas preocupantes tendencias obligan a los propietarios a ser proactivos a la hora de proteger sus hogares, especialmente sus sótanos. Una minúscula rotura de una tubería o una pequeña entrada de humedad pueden causar daños irreparables en la estructura de la vivienda, sus accesorios o instalaciones, y destruir posesiones valiosas y sentimentales.
La mejor forma de prevenir tanto la entrada de agua como el EoW es planificar regularmente el mantenimiento de la vivienda y realizar una observación continua. Vigile atentamente si los materiales de construcción parecen estar deteriorándose, si hay grietas o cambios visuales en la mampostería o la piedra, y contrate a profesionales para asegurarse de que las tuberías están intactas, el mortero no está agrietado, los canalones no están obstruidos y la fontanería funciona como debería. Asegúrese de que la impermeabilización del sótano es hermética y está al día, y fomente la diligencia debida.
Durante el invierno o con fuertes fluctuaciones del frío, la ABI sugiere dejar la calefacción encendida al menos una hora al día mientras se está fuera de casa. Pida a un amigo o familiar que visite su casa casi a diario para detectar cualquier problema lo antes posible. Si la vivienda permanece desocupada durante algún tiempo, lo mejor es cortar el suministro de agua.
El papel de los peritos
Tras notificarlo a la compañía de seguros, un perito se pondrá en contacto con el asegurado para investigar el siniestro en nombre de la aseguradora. Es fundamental que el perito responda con prontitud y lleve a cabo una investigación in situ para evaluar los daños en detalle y determinar el origen de la fuga o entrada de agua.
También debe determinar si el daño está cubierto; mientras que ciertos tipos de daños por agua suelen estar cubiertos por la póliza de seguro de una vivienda, muchas circunstancias no lo están habitualmente. La rotura de una tubería o una inundación, por ejemplo, podrían estar cubiertas, mientras que una subida del nivel freático o la entrada gradual de agua podrían no estarlo.
Quedan otras preguntas: ¿Cuáles son los límites de la póliza y las condiciones que hay que cumplir? ¿Cuál será el método de reparación de las superficies dañadas, o lo mejor y más rentable es sustituirlas? ¿Es más apropiado secar la zona afectada que eliminar los daños?
En esencia, el perito debe responder con rapidez, establecer un proceso eficaz en el que todos los implicados en el proceso de reclamación comprendan claramente sus responsabilidades individuales, documentar las pruebas exhaustivamente, organizar y permitir las obras de reparación esenciales y mantener siempre un trato justo y empático con el asegurado.
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