Alors que les propriétaires de grandes fortunes construisent des sous-sols de plus en plus vastes et sophistiqués et que les intempéries provoquent de fréquentes inondations, les experts britanniques observent une tendance qui se dessine discrètement : les sinistres liés aux infiltrations d'eau et aux fuites d'eau dans les sous-sols des maisons de grande valeur. Ces cas sont plus fréquents que jamais - et les volumes de sinistres, ainsi que leurs coûts, sont plus élevés que jamais.
L'essor des méga-sous-sols
Pour les propriétaires qui souhaitent agrandir leur maison, les règles d'urbanisme de Londres liées à la conservation exigent de creuser plutôt que d'agrandir. Par conséquent, au cours de la dernière décennie, nous avons constaté une tendance notable à la construction de méga-sous-sols par les particuliers fortunés - souvent classés dans le secteur des services financiers comme ceux qui possèdent des liquidités d'une valeur supérieure à 1 million de livres sterling.
Selon un article publié, des chercheurs de l'université de Newcastle ont identifié 7 328 projets d'aménagement de sous-sols ayant fait l'objet d'un permis de construire dans l'agglomération londonienne entre 2008 et fin 2019. La profondeur totale de ces sous-sols est estimée à 25 461 mètres, soit près de 16 miles, creusés sous Londres depuis 2008.
Ces espaces comprennent souvent des piscines, des cinémas, des logements pour le personnel et toute une série d'autres équipements, aménagés - dans certains cas - sur plusieurs étages souterrains. Outre les avantages évidents d'un espace de loisirs supplémentaire et du maintien de la réputation, cette tendance peut être en partie due à la valeur substantielle qu'un sous-sol haut de gamme crée. Selon une récente analyse de Foxtons, l'ajout d'un sous-sol à une maison londonienne augmente la valeur de la propriété de 54 % en moyenne, soit 292 000 £, même en tenant compte des frais exorbitants de construction, de rénovation et de planification.
Dans les quartiers prestigieux, ce phénomène est exponentiel. À Kensington et Chelsea, par exemple, l'ajout d'un sous-sol peut ajouter près de 1,2 million de livres sterling à la valeur d'une maison moyenne (en tenant compte des coûts de construction), ce qui équivaut à une augmentation de 96 % de la valeur de la propriété.
Mais maintenant que les sous-sols sont construits avec plus d'espace, plus profondément enfouis dans le sol, et qu'ils contiennent des biens de grande valeur et des équipements luxueux, les propriétaires courent un plus grand risque de dégâts des eaux qui entraînent de lourdes pertes financières. Le sous-sol étant situé sous le niveau du sol, il est plus vulnérable aux inondations et aux infiltrations d'eau que n'importe quelle autre pièce. Si le sous-sol d'une maison n'est pas correctement imperméabilisé, des infiltrations d'eau se produiront inévitablement.
Augmentation des demandes d'indemnisation pour dégâts des eaux au Royaume-Uni
Il existe plusieurs catégories de sinistres liés aux dégâts des eaux. Les sinistres liés aux fuites d'eau, qui résultent de l'éclatement d'une canalisation ou d'une fuite d'eau à l'intérieur d'une maison, généralement à partir d'un système de plomberie/chauffage ou d'un appareil, sont la principale cause de sinistres domestiques au Royaume-Uni, représentant plus d'un quart de l'ensemble des sinistres, selon l'Association des assureurs britanniques (ABI).
Les sinistres liés à l'eau sont devenus si fréquents et si importants sur le marché - en termes de fréquence, mais surtout de gravité - que, selon un guide pratique du Chartered Insurance Institute (CII), leur impact a eu un effet négatif sur l'évolution des coûts moyens au cours des cinq dernières années. Non seulement les pertes attribuées à l'EoW augmentent, mais elles deviennent également plus coûteuses. En 2020, le coût moyen d'un sinistre s'élevait à 3 170 livres sterling, soit une augmentation de 50 % par rapport à 2014. Et une simple rupture de canalisation peut coûter près de 9 000 £, selon les calculs de l'ABI.
Les infiltrations d'eau, quant à elles, sont des pénétrations d'eau extérieure dans une structure, telles que des infiltrations à travers un mur en raison d'une mauvaise étanchéité, ou une humidité persistante s'infiltrant à travers des fissures imperceptibles après de fortes pluies. Au fur et à mesure que l'humidité s'accumule - la plupart du temps sans être visible à l'œil nu - elle peut s'infiltrer dans la structure, affaiblir le tissu de la maison et détériorer les matériaux de construction tels que les armatures, selon Build Safe. L'environnement humide et peu profond d'un sous-sol agit comme un incubateur idéal pour les moisissures et autres risques biologiques qui, en plus d'endommager les surfaces, peuvent causer de graves problèmes de santé.
La clé des infiltrations d'eau, tout comme celle de l'eau de pluie, est de les détecter rapidement ; les murs et les plafonds qui ne sont pas contrôlés au fil du temps sont susceptibles de subir des dommages de plus en plus graves. Les signes les plus courants sont des taches d'humidité et des décolorations sur les murs et les plafonds, ainsi que la formation de moisissures, des odeurs de moisi, ou l'apparition de bulles ou l'écaillage de la peinture sur les murs ou les surfaces.
Implications pour les assurés
Ces tendances inquiétantes signifient que les propriétaires doivent être proactifs dans la protection de leurs maisons, en particulier de leurs sous-sols. Il suffit d'une minuscule rupture de canalisation ou d'une petite infiltration d'humidité pour causer des dommages irréparables à la structure de la maison, à ses équipements ou à ses installations, et pour détruire des biens précieux et sentimentaux.
Le meilleur moyen de prévenir les infiltrations d'eau et les pertes d'eau est de planifier régulièrement l'entretien de la maison et de l'observer en permanence. Gardez l'œil ouvert pour savoir si les matériaux de construction semblent se détériorer, s'il y a des fissures ou des changements visuels dans la maçonnerie ou la pierre, et faites appel à des professionnels pour vous assurer que les tuyaux sont intacts, que le mortier n'est pas fissuré, que les gouttières ne sont pas obstruées et que la plomberie fonctionne comme il se doit. Assurez-vous que l'imperméabilisation du sous-sol est étanche et à jour et encouragez la diligence raisonnable.
Pendant l'hiver ou en cas de fortes variations de froid, l'ABI suggère de laisser le chauffage allumé au moins une heure par jour lorsque vous n'êtes pas chez vous. Demandez à un ami ou à un parent de visiter votre maison presque quotidiennement afin de détecter tout problème le plus tôt possible. Si la propriété reste inoccupée pendant un certain temps, il est préférable de fermer l'arrivée d'eau.
Le rôle des experts
Après avoir informé la compagnie d'assurance, un expert en sinistres prendra contact avec le titulaire de la police afin d'examiner le sinistre pour le compte de l'assureur. Il est essentiel que l'expert en sinistres réagisse rapidement et mène une enquête sur place pour évaluer les dommages en détail et déterminer la source de la fuite ou de l'infiltration d'eau.
Il doit également déterminer si les dommages sont couverts ; si certains types de dégâts des eaux sont généralement couverts par une police d'assurance habitation, de nombreuses circonstances ne le sont pas systématiquement. Une rupture de canalisation ou une inondation, par exemple, pourrait être couverte, alors qu'une élévation de la nappe phréatique ou une infiltration progressive de l'eau ne le serait peut-être pas.
Plusieurs autres questions restent en suspens : Quelles sont les limites de la police et les conditions à respecter ? Quelle sera la méthode de réparation des surfaces endommagées ou le remplacement est-il la meilleure solution, la plus rentable ? L'assèchement de la zone touchée est-il plus approprié que le décapage des dégâts ?
En substance, l'expert doit réagir rapidement, mettre en place un processus efficace dans lequel toutes les personnes impliquées dans la procédure de règlement des sinistres comprennent clairement leurs responsabilités individuelles, documenter les preuves de manière exhaustive, organiser et autoriser les travaux correctifs essentiels et toujours maintenir un traitement équitable et empathique de l'assuré.
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