À medida que os proprietários de casas de elevado valor patrimonial (HNW) constroem caves cada vez maiores e de elevada especificação e que os fenómenos climáticos graves provocam frequentes inundações, os peritos do Reino Unido observam uma tendência que se está a formar discretamente: a entrada e saída de água nas caves de casas de elevado valor. Estes casos são mais comuns do que nunca - e os volumes de sinistros, para além dos custos dos mesmos, são mais elevados do que nunca.
A ascensão das mega-caves
Para os proprietários que pretendem expandir a área da sua casa, as regras de planeamento urbano de Londres relacionadas com a conservação exigem que se escave para baixo em vez de se expandir para cima. Consequentemente, ao longo da última década, assistimos a uma tendência notável de indivíduos HNW - frequentemente categorizados no sector dos serviços financeiros como aqueles que possuem activos líquidos avaliados em mais de 1 milhão de libras - construírem mega-caves nas suas casas.
De acordo com um artigo de investigação publicado, os investigadores da Universidade de Newcastle identificaram 7.328 construções de caves às quais foi concedida autorização de planeamento na Grande Londres entre 2008 e finais de 2019. A profundidade total dessas caves totaliza cerca de 25 461 metros - quase 16 milhas - que foram escavados debaixo de Londres desde 2008.
Estes espaços incluem frequentemente piscinas, cinemas, alojamentos para funcionários e uma série de outras comodidades, distribuídas - em alguns casos - por vários pisos/ andares subterrâneos. Para além dos benefícios óbvios de um espaço de lazer extra e da manutenção da reputação, esta tendência pode dever-se, em parte, ao valor substancial que uma cave de alta qualidade cria. De acordo com uma análise recente da Foxtons, acrescentar uma cave a uma casa em Londres aumenta o valor da propriedade, em média, em 54%, ou seja, £292.000 - mesmo tendo em conta os custos exorbitantes de construção, renovação e planeamento.
Em bairros de prestígio, isto é verdade numa escala exponencial. Em Kensington e Chelsea, por exemplo, a construção de uma cave pode acrescentar quase £1,2 milhões ao valor de uma casa média (tendo em conta os custos de construção), o que equivale a um aumento de 96% no valor da propriedade.
Mas agora que as caves estão a ser construídas com mais espaço, mais abaixo do solo, e contêm bens de elevado valor e acessórios luxuosos para a casa, os proprietários correm um maior risco de danos causados pela água que envolvem grandes perdas financeiras. Uma vez que a cave se encontra abaixo do nível do solo, é mais vulnerável a inundações ou à entrada de água do que qualquer outra divisão. Se a cave de uma casa não for devidamente impermeabilizada, a entrada de água será inevitável.
Aumento dos pedidos de indemnização por danos causados pela água no Reino Unido
Existem várias categorias de sinistros relacionados com danos causados pela água. Os sinistros de fuga de água (EoW), que resultam de um cano rebentado ou de uma fuga de água dentro de casa, normalmente de um sistema de canalização/aquecimento ou de um aparelho, são a principal causa de sinistros de seguros domésticos no Reino Unido, representando mais de um quarto de todos os sinistros, de acordo com a Associação de Seguradores Britânicos (ABI).
Os sinistros de EoW tornaram-se tão comuns e um problema tão significativo no mercado - em termos de frequência, mas sobretudo de gravidade - que, de acordo com um guia prático do Chartered Insurance Institute (CII), o seu impacto afectou negativamente as tendências dos custos médios nos últimos 5 anos ou mais. Não só as perdas atribuídas à EdW estão a aumentar, como também estão a ficar mais caras. Em 2020, o custo médio dos sinistros foi de £3.170, um aumento de 50% em relação a 2014. E um único cano estourado pode custar quase £ 9,000, de acordo com cálculos da ABI.
A entrada de água, por outro lado, é a penetração de água externa numa estrutura, como a infiltração através de uma parede devido a uma impermeabilização deficiente, ou a humidade persistente que penetra através de fendas imperceptíveis após chuvas fortes. À medida que a humidade se acumula - na maior parte das vezes sem ser vista a olho nu - pode entrar na estrutura, enfraquecer o tecido da casa e deteriorar os materiais de construção, como os reforços, de acordo com a Build Safe. O ambiente húmido e de baixo nível de uma cave funciona como uma incubadora ideal para bolor e outros perigos biológicos, que, para além de danificarem as superfícies, podem causar graves problemas de saúde.
A chave para a entrada de água, tal como para a EdW, é detectá-la cedo; as paredes e os tectos que não forem controlados ao longo do tempo ficam vulneráveis a danos cada vez mais graves. Os sinais mais comuns incluem manchas de humidade e descoloração nas paredes e nos tectos, para além do crescimento de bolor, odores a mofo ou o borbulhar/descascar da tinta nas paredes ou superfícies.
Implicações para os tomadores de seguros
Estas tendências preocupantes significam que os proprietários têm de ser proactivos na proteção das suas casas, especialmente das caves. Uma minúscula rutura de um cano ou a entrada de uma pequena quantidade de humidade pode causar danos irreparáveis na estrutura da casa, nos acessórios ou nas instalações, e destruir bens valiosos e sentimentais.
A melhor forma de prevenir a entrada de água e a EdW é através de uma manutenção doméstica planeada regularmente e de uma observação contínua. Mantenha-se atento para verificar se os materiais de construção parecem estar a deteriorar-se, se existem fissuras ou alterações visuais na alvenaria ou na pedra, e contrate profissionais para garantir que os canos estão intactos, que a argamassa não está rachada, que as caleiras não estão bloqueadas e que a canalização está a funcionar como deveria. Certifique-se de que a impermeabilização da cave é hermética e está actualizada e incentive a devida diligência.
Durante o inverno ou em caso de fortes flutuações de frio, a ABI sugere que se deixe o aquecimento ligado durante pelo menos uma hora por dia quando se está fora de casa. Peça a um amigo ou familiar para visitar a sua casa numa base quase diária para detetar qualquer problema o mais rapidamente possível. Se a propriedade for deixada completamente desocupada durante algum tempo, é melhor fechar o abastecimento de água.
O papel dos reguladores
Depois de notificar a companhia de seguros, um perito em perdas entrará em contacto com o tomador do seguro para investigar o sinistro em nome da seguradora. É fundamental que o perito em perdas responda prontamente e efectue uma investigação no local para avaliar os danos em pormenor e identificar a origem da fuga ou da entrada de água.
Deve também determinar se o dano está coberto; embora certos tipos de danos causados pela água estejam normalmente cobertos pela apólice de seguro de uma casa, muitas circunstâncias não são rotineiramente cobertas. Um cano rebentado ou uma inundação, por exemplo, estariam potencialmente cobertos, ao passo que uma subida do lençol freático ou a entrada gradual de água podem não estar.
Restam várias outras questões: Quais são os limites da apólice e os termos e condições que têm de ser cumpridos? Qual será o método de reparação das superfícies danificadas, ou será a substituição a melhor e mais económica opção? Será mais adequado secar a área afetada do que remover os danos?
Essencialmente, o perito deve responder rapidamente, estabelecer um processo eficaz em que todas as pessoas envolvidas no processo de sinistros compreendam claramente as suas responsabilidades individuais, documentar cuidadosamente as provas, organizar e permitir trabalhos de reparação essenciais e defender sempre um tratamento justo e empático do tomador do seguro.
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