Er alternativer for brannforsikring på eiendom fortsatt relevante midt i dagens hendelser?

Av Arno de Jong, MCL-ekspert, Nederland

Det er utfordringer med å ordne opp i bygningsskader, spesielt i stadig mer restriktive situasjoner.

Etter hvert som bygge- og anleggsforskriftene fortsetter å utvikle seg, bør kunder og andre parter i markedet vurdere hvordan den forsikrede summen av bygninger i eiendomsforsikringer og maksimalt antall sikringsklausuler fastsettes.

Politiske intensjoner

Tanken ved utarbeidelse av en brannforsikring har selvsagt vært at dersom man blir rammet av en uforutsett, dekket strukturell skade, skal utbetalingen være tilstrekkelig til å gjenopprette bygningen til sin opprinnelige tilstand. Dette er en ideell tanke og i tråd med prinsippet om erstatning. I praksis ser vi imidlertid eksempler på forsikrede personer som blir konfrontert med byggeforskrifter, og som må bruke ekstra kostnader for å få full erstatning. Den vanskelige sannheten er: Hvis du ikke overholder disse byggeforskriftene, får du rett og slett ikke byggetillatelse/miljøtillatelse – og dermed har forsikringstakerne ikke noe annet valg enn å dekke de ekstra utgiftene.

Bygningsforsikringen sørger for dette gjennom en dekningsklausul kjent som «merkostnader etter oppdrag fra staten». Dette er en kreativ og passende løsning for forsikrede som ikke trenger å bære mulige merkostnader selv. Uten denne løsningen ville for eksempel en forsikret person måtte øke boliglånet. Sikringsklausulen har imidlertid ofte et maksimum i form av et fast beløp eller en prosentandel av forsikringssummen. Sikringsklausulen er derfor ingen garanti, og for forsikrede er det alltid risiko for at deler av reparasjonskostnadene må bæres av dem selv.

Prisutvikling

Økningen i byggekostnader, spesielt det siste året, er påvirket av den høye etterspørselen etter råvarer og den resulterende knappheten. Materialprisøkninger på 80 % i løpet av et år er intet unntak. Man skulle tro at hvis materialprisene steg kraftig, ville dette bare ha en begrenset effekt på gjenoppbyggingskostnadene, fordi det også inkluderer arbeidskraftkomponenten. Det virker som en rimelig konklusjon, fordi materialprisene kanskje bare utgjør 40 % av byggekostnadene; de ​​andre 60 % består av arbeidskraft.

Nå står vi imidlertid overfor en annen utvikling i byggebransjen: stadig flere jobber med frilansere. Store og små entreprenører leier inn håndverkere til å utføre arbeid for dem. De siste årene har den totale etterspørselen økt i en slik grad at enhver selvstendig næringsdrivende kan velge hvilke jobber de tar på seg. Økningen i timeprisene for frilansere er mye høyere enn for en entreprenørens faste ansatte. I den samlede byggeprosessen lider vi ikke bare av raskt stigende materialpriser, men også, om enn i litt mindre grad, av den raske økningen i timeprisene for frilansere.

I et marked der prisene stiger kraftig, oppstår det også overdrivelser. Vi ser jevnlig situasjoner der en forsikret person, etter litt leting, har funnet en entreprenør som er villig til å gi et tilbud. Hvis vi deretter vurderer tilbudet som overdrevent og henvender oss til entreprenøren, er reaksjonen ofte at «det er ikke til forhandling». En rimelig samtale for å redusere tilbudsbeløpet til normale proporsjoner er derfor ikke mulig i noen tilfeller. Som et resultat er forsikringstakerne prisgitt markedets luner. I disse tilfellene kan takstmennene hos Sedgwick hjelpe den forsikrede med å komme i kontakt med en pålitelig inndrivingspartner til en akseptabel kostnad.

Et annet viktig aspekt i et marked med stigende priser er igangsettingsøyeblikket. Spesielt ved komplekse bygningsskader er det uunngåelig at det går lang tid mellom skadens inntreffen og tildelingen til en entreprenør for å utføre reparasjonen. Tenk på perioden med årsaksundersøkelse, asbestproblemer, inventarisering av skaden, byggeundersøkelser, sikring av inventar osv. Vi kjenner nok eksempler på at bare seks måneder etter skaden kan oppdraget gis til entreprenøren. I dag vil en aktør forvente kommende prisøkninger, som et resultat av at det gjennomsnittlige prisnivået i oppdraget er 8 % eller 9 % høyere enn prisnivået på skadedatoen. Sistnevnte er imidlertid grunnlaget for vår skadevurdering fordi vi fastsetter skaden på grunnlag av verdien før og verdien etter skadedatoen.

Endring av byggeforskrifter

Visste du at ny lovgivning er lagt til i byggebeslutningen fra 1. februar 2022? Denne nye lovgivningen kan få vidtrekkende konsekvenser for bransjen vår. Alle som skal bygge nytt, eller må få reparert en større strukturell skade, er forpliktet til å søke om miljøtillatelse (opprinnelig kalt byggetillatelse). Tidspunktet for innsending av søknaden om tillatelse bestemmer hvilke krav som må oppfylles. En søknad som sendes inn i dag, må overholde forskriftene i byggeforskriften slik den gjelder i dag. Husk at byggeforskriften, hvis nåværende grunnversjon er fra 2012, jevnlig suppleres eller endres. Hvert tillegg eller hver justering betyr at byggekostnadene vil øke ytterligere.

Bærekraftsklausul

I omtrent ti år har vi funnet en bærekraftsklausul i en rekke poliser. Generelt gir denne klausulen en forsikret mulighet til å gjøre ytterligere investeringer som er ment å redde miljøet. Vi ser ofte maksimalt 10 % av reparasjonskostnadene som er nevnt for dette. For takstmenn er dette en vanskelig komponent fordi den ikke er relatert til skade. Denne klausulen gir den forsikrede mulighet til å ha ytterligere utgifter, men hvorvidt og i hvilken grad man vil benytte seg av den, kan ikke anslås på forhånd. Denne klausulen reiser noen ganger spørsmålet om vi bør ta hensyn til dette når vi gir et reservasjonsvarsel.

Byggeforskriftene er blitt betydelig strammet inn, spesielt innen energisparende anlegg; en forsikret person vil snart være forpliktet til å overholde vidtrekkende tiltak for å spare energi. De ekstra kostnadene dette medfører, vil da høre hjemme under punktet «Tilleggskrav etter pålegg fra myndighetene». Du lurer kanskje på om bærekraftsbestemmelsen tilfører mye.

Anbefalinger fremover

Vi ser fortsatt en rask økning i tilfeller der forsikrede ikke lenger kan få full kompensasjon. Kraftige prisøkninger og ny lovgivning resulterer i økende grad i en betydelig forskjell mellom reparasjonskostnadene og forsikringssummen. Selv de årlige indeksene som brukes til å justere beløpet av forsikrede beløp (enten de er taksert eller ikke) ser ikke ut til å kunne holde tritt med prisøkningen for øyeblikket. Forsikrede som har klart å få en forsikring med garanti mot underforsikring ser ut til å være best stilt, men det er bare en liten del av totalen. Det forventes at maksimumsbeløpet for «ekstrakostnader på vegne av staten» vil bli nådd oftere, mens på den annen side en bærekraftsklausul vil bli brukt sjeldnere. Vi oppfordrer markedsaktørene til å utvikle policytekniske løsninger slik at de bedre resonnerer med de aktuelle hendelsene.

For mer informasjon, kontakt [email protected] .

Dette innholdet ble opprinnelig publisert i Schade Magazine .