Når kledningskrisen møter en forsikring

Av David Gear , direktør og leder for store og komplekse skader (Skottland og Nord-Irland)

Nesten fem år etter Grenfell Tower-brannen i London bor hundretusenvis av huseiere og leietakere fortsatt i potensielt farlige bygninger.

Milliarder har blitt investert i bygningssikkerhet, inkludert statlig støtte og privatfinansierte ordninger for å erstatte usikker kledning som øker risikoen for brannspredning. Disse initiativene har hovedsakelig vært rettet mot bygninger over 18 meter høye med «ikke-ACM-kledning», et usikkert kledningssystem som ikke er aluminiumskomposittmateriale.

For å få tilgang til midler fra statlige støtteprogrammer er det selvfølgelig et kriterium for å være kvalifisert. For ikke å nevne at de ulike private fondene er håpløst overtegnet. Mens de venter på godkjenning av finansiering og at arbeidet skal starte, kan berørte eiere befinne seg i desperate situasjoner der de står overfor betydelige private reparasjonsregninger, enorme økninger i bygningsforsikringspremier, påtvungne midlertidige brannsikkerhetstiltak (inkludert kostnadene for 24-timers brannvaktpatruljer eller overvåkede brannalarmer) og verst av alt, leiligheter som ikke kan lånes ut.

Fremover

For bygninger under 18 meter høye er situasjonen flytende og i stadig endring. Selv om kravene nå er mindre strenge, insisterer noen boliglånsleverandører fortsatt på å se sertifisering av ytterveggsystemer (EWS) til tross for at myndighetene har sagt at dette ikke lenger alltid er nødvendig. Det finnes imidlertid fortsatt omstendigheter der bygninger under 18 meter krever et EWS-skjema. Så sent som i januar 2022 la boligminister Michael Gove frem tiltak som tar sikte på å tvinge utbyggere til å betale for fjerning av kledning fra bygninger med lavere høyde. Løftet som ble gitt var at ingen leietakere i en bygning over 11 meter noen gang ville møte noen kostnader for å reparere farlig kledning. Selv om det på papiret er et velment initiativ, vil fremdriften uunngåelig være langsom, og det er ingen garantier når det gjelder finansiering og tidsrammer.

Typer forsikring for huseiere

Historisk sett har det innenfor forsikringsmarkedet vært en rekke leverandører av forsikringer av typen latente defekter/bygningsgaranti. Disse dekker vanligvis nye eiendommer med iboende defekter som ikke kunne identifiseres før ferdigstillelse. For at et krav skal lykkes, må eieren vanligvis demonstrere – innen en bestemt periode – manglende overholdelse av byggeforskrifter som gjaldt på byggetidspunktet, eller et problem som forårsaker en nåværende eller overhengende fare.

Volumet og arten av krav knyttet til kledning økte betydelig etter Grenfell. Kriteriene for kvalifiserende krav var utfordrende, med tvister om hvordan/om en forsikring ville reagere på kledning som opprinnelig var sertifisert som i samsvar med forskriftene på byggetidspunktet, men som etter Grenfell ble ansett å bryte brannsikkerhetsreglene. Det har vært en rekke, kontinuerlig høyverdige og profilerte rettssaker mot forsikringsselskaper i denne sektoren, hvorav en rekke har gått mot dem. Dette har kulminert i at noen forsikringsselskaper har forlatt markedet, solgt forretningsporteføljen sin og gått konkurs.

Faktorer å vurdere

Hva skjer hvis en tradisjonelt forsikret eiendomshendelse inntreffer i en boligblokk som ikke har ACM-kledning, og eierne allerede er klar over dette og er pålagt å utføre en ordning for fjerning og fornyelse av kledningen? La oss bruke en ekstrem stormhendelse som et eksempel. En orkanhendelse i dag blåser av store deler av kledningen fra forskjellige blokker, alle forsikret under en byggeforsikring for hele prosjektet. Tallrike leiligheter blir ubeboelige på kort og lang sikt. Eiendomsforsikringsselskapet og takstmannen blir umiddelbart gjort oppmerksomme på kledningstypen og nødvendige reparasjoner før hendelsen. Hvordan vil eiendomsforsikringen reagere på kledningsdelen av kravet, fjerning av rusk, midlertidig reparasjon og endelig fornyelse, sammen med eventuell nødvendig alternativ innkvartering og potensiell forlengelse av dette?

Håndtering av vanskelige og komplekse kravsituasjoner

Før hendelsen visste vi at leilighetene var beboelige og at kledningen hadde et formål, men gitt typen måtte den fornyes. Under disse omstendighetene er dekningen under eiendomsforsikringen klar, om enn omstridt. Den ville ikke dekke kostnadene for kledningsfornyelse og eventuelle økte kostnader for alternativ innkvartering som er direkte knyttet til kledningsfornyelsesperioden og alle tilhørende godkjenninger. Prinsippet om erstatning er nøkkelfaktoren her, sammen med supplerende polisetekster knyttet til forsikret tap eller skade og begrensninger i dekning i henhold til polisevilkårene, for eksempel «bygninger som venter på oppussing, ombygging eller renovering». Vanskelige og komplekse skadesituasjoner er uunngåelige.

For å utdype dette scenariet, la oss si at vi har den samme hendelsen og skaden på et utbyggingsprosjekt der kledningen var i samsvar med kravene og ikke var gjenstand for noe krav om fornyelse før hendelsen. Selv om forsikringen vil reagere, er det utfordrende og dyrt å finne de nødvendige bygningsspesialistene som er utstyrt med den nødvendige ansvarsforsikringen for å spesifisere den nødvendige typen kledning. Forsinkelser er også uunngåelige. Erstatningskledningen må være i samsvar med stadig skiftende krav (over 18 meter høy er et nylig eksempel). For vårt scenario er det bare en delvis reparasjon å vurdere, men risikoen man må være oppmerksom på er tvungen fornyelse av uskadet kledning på samme «bygning». For det første, hva er den aktuelle «bygningen», og hvordan vil forsikringen reagere? Forsikringer av denne typen vil vanligvis inkludere standard utvidelser av dekningen. Som alltid bør forsikringsteksten gjennomgås og vurderes grundig.

Det som er sikkert er at forsikringskrav som involverer kledning uunngåelig vil være komplekse, potensielt kontroversielle, ha høy verdi og være langvarige.